Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản cần có một kế hoạch tồn kho thích hợp nhằm đảm bảo rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh.
Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang đã nêu ra một số giải pháp để thống kê lượng tồn kho bất động sản (BĐS) hiệu quả.
Ông Quang cho rằng, để thống kê lượng hàng tồn kho BĐS của các doanh nghiệp, Sở Xây dựng TP yêu cầu các doanh nghiệp báo cáo về các dự án đủ điều kiện bán hàng, nghĩa là đã xong cơ sở hạ tầng. Ví dụ, trước khi huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức bán sản phẩm căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thiện phần móng. Trong mấy tháng đầu, doanh nghiệp thường làm báo cáo đều đặn, do vậy số liệu dễ bị thiếu sót hoặc cập nhật gián đoạn trong khoảng thời gian nào đó khi đang xây dựng.
Trong khi đó, với các tổ chức tư vấn, thường thì họ khảo sát thống kê lượng tồn kho BĐS trên con số công bố của doanh nghiệp và một số thủ thuật để suy ra lượng hàng tồn. Căn cứ theo quy mô và trình độ của bộ phận nghiên cứu thị trường của công ty mà sẽ có con số khác nhau. Trường hợp dựa vào số liệu bán hàng công bố PR của doanh nghiệp, tất cả thường là công bố bán hàng hoàn thành 100% của đợt 1, đợt 2, đợt 3 hoặc toàn bộ dự án, tuy nhiên trên thực tế được bao nhiêu là con số rất chênh lệch. Thông qua một số thủ thuật dò tìm thì con số chính xác là rất khó.
Để đảm bảo rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh, các doanh
nghiệp BĐS cần có một kế hoạch tồn kho thích hợp.
Với giá trị căn hộ tồn kho sẽ được Sở Xây dựng tính trên dự toán của doanh nghiệp khi trình phương án đầu tư. Theo đó, giá trị này thường bằng 60 - 70% thực tế. Thực tế cho thấy, công tác thống kê số liệu của Sở Xây dựng được thực hiện một cách thụ động và bài bản dựa theo pháp lý nhưng thị trường BĐS hiện nay là một thị trường không minh bạch nên số liệu mang tính tham khảo là chủ yếu. Còn việc đánh giá của các đơn vị tư vấn doanh nghiệp nhìn chung có tính thực tế hơn theo diễn biến của thị trường, doanh nghiệp tung hàng bán và đơn vị tư vấn đánh giá là bán được bao nhiêu, qua đó mới có lượng tồn kho. Thông thường, biên độ chính xác của các đơn vị tư vấn là 20% (đúng khoảng 80%).
Theo ông Quang, doanh nghiệp địa ốc cần có một kế hoạch tồn kho thích hợp nhằm đảm bảo rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh. Hiện nay, một dự án thường triển khai trong 24 tháng mới hoàn thành. Bằng nhiều năm kinh nghiệm trong nghề, ông Quang cho rằng, nên phân bổ tỷ lệ bán hàng theo từng kỳ 6 tháng với tỷ lệ 4 kỳ tương ứng là 30% - 30% - 25% - 15%. Rất khó để nói chính xác lượng tồn kho BĐS trên thị trường Tp.HCM bao nhiêu là hợp lý. Song, nhu cầu thực tế nhà ở vẫn còn rất lớn vì với dân số gần 10 triệu người, trong khi lượng tiêu thụ sản phẩm BĐS thực tế chỉ đáp ứng được 10% nhu cầu.
Tồn kho cao hay thấp là do doanh nghiệp tung ra thị trường các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước hỗ trợ người mua nhà đầu tiên cũng như chính sách tín dụng. Các sản phẩm dưới 1 tỷ đồng đang được tiêu thụ tốt trên thị trường, lượng hàng tồn hết 90% là sản phẩm trung và cao cấp.