Nếu như 3-4 năm trước, có không ít ý kiến lo ngại việc các nhà đầu tư ngoại sẽ thâu tóm thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), tuy nhiên hiện tình thế đã đổi chiều.
Với dự án Goldmark City, hiện VID đang nắm cổ phần khá lớn tại Địa ốc
Việt Hân (Hà Nội). (Ảnh: S.T)
Doanh nghiệp nội đủ sức cạnh tranh
Thời gian qua, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS đã chứng kiến sự trỗi dậy của các nhà phát triển dự án trong nước có uy tín, tiềm lực mạnh khi nhiều trong số họ đã lần lượt thực hiện hàng loạt vụ thâu tóm dự án BĐS đóng băng trên thị trường. Chính nhờ các hoạt động hợp tác, mua bán và chuyển nhượng các dự án BĐS của các doanh nghiệp này đã giúp thị trường BĐS được tái cấu trúc mạnh mẽ, đáng chú ý là các hoạt động M&A BĐS nhà ở tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM.
Hàng loạt doanh nghiệp tên tuổi như Vingroup, FLC, Novaland, Hưng Thịnh, VID … đã đẩy mạnh danh mục đầu tư và nổi lên nhờ các thương vụ M&A BĐS mà họ đã tiến hành. Với hoạt động này, Novaland đã và đang phát triển hàng chục dự án BĐS mà doanh nghiệp này đã hợp tác và mua lại từ các đối tác khác như dự án Lexington Residence, Galaxy 9, Icon 56, The Sun Avenue, The Prince Residence, River Gate,... FLC cũng đã liên tục thâu tóm các dự án BĐS của những chủ đầu tư khó khăn và tiến hành thi công ngay sau khi mua lại thành công các dự án này như dự án Garden City, 265 Cầu Giấy, Complex Phạm Hùng, … VID đang thâu tóm và chi phối nhiều công ty BĐS khi đang nắm cổ phần khá lớn tại Địa ốc Việt Hân với dự án Goldmark City (Hà Nội), doanh nghiệp này sở hữu 60% công ty Hano-VID, chủ đầu tư dự án Goldsilk Complex (Hà Đông)…
Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, ông Marc Townsend cho biết, doanh nghiệp BĐS Việt giờ đây đã bắt đầu làm chủ và nắm phần thắng trong các thương vụ M&A với những đối tác nước ngoài. Doanh nghiệp BĐS Việt Nam có thể nói đã đủ sức cạnh tranh với các công ty đa quốc gia. Trong 10 năm qua, đây cũng chính là một trong những thay đổi lớn của ngành BĐS Việt Nam.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM ông Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường BĐS đang khá sôi động với các hoạt động M&A. Ở Tp.HCM hoạt động này phát triển mạnh và chủ yếu dẫn dắt bởi các doanh nghiệp lớn trong nước và các hoạt động này trên thực tế thực hiện phương châm tự cứu mình trước khi người khác đến cứu. Nhờ hoạt động M&A, doanh nghiệp tự giải quyết hàng tồn kho, giảm nợ xấu và dự án đã có tính thanh khoản. Theo ông Châu: “Hiện nay doanh nghiệp trong nước chủ động trong thị trường M&A, tuy phía sau đó có thể có cả nguồn vốn đầu tư của nước ngoài, song có thể nói các doanh nghiệp nội đang thống lĩnh thị trường mua bán chuyển nhượng dự án BĐS”.
Doanh nghiệp nội ở thế áp đảo
Hoạt động M&A BĐS thời gian qua cho thấy, sự khủng hoảng của thị trường vừa đặt ra những thách thức với các doanh nghiệp đầu tư, nhưng cũng vừa tạo cơ hội cho một số doanh nghiệp biết chớp thời cơ để vươn lên. Thực tế đã có nhiều doanh nghiệp nội biết tận dụng cơ hội đó một cách triệt để. Đánh giá về vai trò của doanh nghiệp nội trong hoạt động M&A dự án BĐS gần đây, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC bà Hương Trần Kiều Dung cho rằng, nhiều doanh nghiệp nội đang thể hiện tiềm lực tài chính vững mạnh, họ tham gia M&A là dấu hiệu tốt đối với thị trường Việt Nam vì chính doanh nghiệp nội là người hiểu rõ nhất thị trường Việt Nam, văn hóa và con người Việt Nam. Chính vì vậy, doanh nghiệp Việt tham gia vào cuộc đua M&A sẽ giúp cho các doanh nghiệp được M&A sẽ phát triển tốt hơn. Bà Dung cho hay, các quy định mở trong Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì xu hướng M&A trong BĐS sẽ ngày càng phát triển. Góp phần giúp thị trường BĐS khắc phục được tình trạng dự án treo hoặc tình trạng chủ đầu tư cũ không có năng lực cũng như không có khả năng triển khai dự án BĐS.
Liên quan đến hoạt động M&A, đã có thêm một xu hướng mới, nếu như trước đây các nhà đầu tư BĐS trong nước chỉ có lựa chọn duy nhất là vay vốn từ các nguồn trong nước để đầu tư phát triển dự án thì hiện nay họ có lựa chọn khác là huy động vốn từ nước ngoài bằng việc hợp tác chặt chẽ với doanh nghiệp ngoại phát triển dự án… Các doanh nghiệp Việt Nam đã bắt đầu sử dụng ngân hàng nước ngoài, những nhà định giá và các nhà cung cấp dịch vụ tư vấn quản lý nước ngoài để nâng cao tính chuyên nghiệp, mức độ tin cậy và tính cạnh tranh trên thị trường. Theo đó, sự hợp tác của nhà đầu tư nước ngoài vào M&A sẽ giúp cho thị trường BĐS được nâng lên tầm mới với 3 tiêu chí: Sự minh bạch, tính cạnh tranh lành mạnh và phát triển thị trường bền vững.
Các chuyên gia cho rằng, vai trò và vị thế của doanh nghiệp nội cũng đã thay đổi so với trước. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, trước đây nhà đầu tư trong nước bị thất thế là vì tỷ trọng của phía Việt Nam trong hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm khoảng 30%, vì thế doanh nghiệp Việt thường bị lấn át, hoặc sau này có thể bị thôn tính. Vậy nhưng, hiện các doanh nghiệp trong nước vẫn chiếm tỷ lệ lớn so với các quỹ đầu tư nước ngoài và nguồn vốn đại diện của các nhà đầu tư đang thống lĩnh thị trường vẫn chủ yếu là của nhà đầu tư trong nước. Theo ông Châu: “Trong tương quan so sánh có thể thấy các doanh nghiệp nội đang ở thế áp đảo”.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cũng khuyến cáo, nếu kỹ năng quản trị và tầm nhìn không tương xứng, chưa minh bạch thì về mặt nào đó có thể có rủi ro.
Bà Hương Trần Kiều Dung chia sẻ kinh nghiệp trong hoạt động M&A BĐS, thị trường M&A là thị trường phức tạp và đòi hỏi điều kiện khắt khe về cả 2 phía. Theo bà Hương: “Các đối tượng được M&A cũng phải đáp ứng được các điều kiện nhất định để thu hút được các doanh nghiệp tham gia đầu tư, cùng đó các nhà đầu tư muốn tham gia thị trường M&A cũng phải hiểu biết về thị trường mà họ định tiến hành các hoạt động M&A và hiểu rõ các đối tượng mà họ định mua bán, sáp nhập”.