Tuy đã có quy định bắt buộc nhưng nhiều dự án chưa có bảo lãnh của ngân hàng vẫn công khai mở bán rầm rộ mà không có bất cứ hình thức xử lý nào.
Thực tế cho thấy, sau một năm Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi) có hiệu lực, quy định bắt buộc dự án phải có bảo lãnh ngân hàng mới được cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được triển khai hiệu quả. Hiện số lượng dự án nhà ở được ngân hàng đứng ra bảo lãnh chỉ đếm trên đầu ngón tay, nhiều dự án chưa có bảo lãnh vẫn mở bán rầm rộ mà không có bất cứ hình thức xử lý nào.
Số dự án nhà ở được ngân hàng đứng ra bảo lãnh chỉ đếm trên đầu ngón tay.
(Ảnh minh họa, nguồn: KT).
Theo báo cáo mới nhất của tổ chức tư vấn CBRE, tại Hà Nội, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán được 8.900 sản phẩm trong nửa đầu năm 2016, so với quý I, giao dịch trong quý II tăng trên 20%.
Trong khi đó, tại Tp.HCM có gần 7.000 căn hộ được giao dịch thành công. Với rất nhiều dự án được mở bán, thị trường địa ốc tiếp tục sôi động. Dường như quy định bắt buộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua không còn được chú ý. Minh chứng là, khách hàng vẫn chấp nhận xuống tiền mua nhà ở các dự án chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Vừa mua một căn hộ tại quận Hà Đông (Hà Nội), chị Nguyễn Thu Trang chia sẻ: “Khi mua căn hộ, chủ đầu tư có hứa hẹn với khách hàng là dự án sẽ có bảo lãnh của ngân hàng, tuy nhiên người mua chưa từng nhìn thấy giấy tờ bảo lãnh. Nhiều người mua nhà vẫn phải chấp nhận mua vì nếu đợi có đủ giấy tờ như chứng thư bảo lãnh sẽ không biết đến bao giờ, quan trọng là cơ hội mua nhà sẽ vuột mất".
Trao đổi về thực trạng này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp cho biết, có đến 95% doanh nghiệp địa ốc hiện không đủ điều kiện để được nhà băng bảo lãnh bởi hầu hết đều phải liên kết và huy động vốn.
Không ít dự án đã triển khai trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi có hiệu lực hoặc đã mở bán một vài đợt trước đó nên rất khó có được bảo lãnh của ngân hàng. Mặt khác, dự án mở bán khi chưa có bảo lãnh ngân hàng cũng không bị xử lý nên các chủ đầu tư vẫn vô tư vi phạm.
Theo ông Điệp:“Nếu dừng lại cũng không đơn giản nhưng nếu tiếp tục triển khai sẽ dính sai phạm. Vì quá nhiều dự án nên hiện nay các cơ quan quản lý gần như cũng lờ đi, do đó bảo lãnh hay không bảo lãnh cũng không có ý nghĩa. Trên thực tiễn,hHiệu lực của Luật vẫn chưa triển khai được, dự án không được bảo lãnh hay bảo lãnh vẫn mở bán bình thường. Nay chỉ đếm trên đầu ngón tay những doanh nghiệp được bảo lãnh, đó thường là những doanh nghiệp lớn hoặc là mới làm dự án”.
Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư 07 quy định các điều kiện cũng như công bố danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh. Song, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi xin bảo lãnh từ các ngân hàng thương mại vì các ngân hàng tự đưa ra một số tiêu chuẩn riêng, hơn nữa thủ tục, quy trình cũng mất rất nhiều thời gian.
Trên thực tế, một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cũng như chưa có bảo lãnh của ngân hàng, song do cần tiền huy động vốn để tiếp tục triển khai nên họ đã thực hiện sai các quy định của pháp luật. Người mua nhà sẽ rất bất lợi khi thực hiện giao dịch ở các dự án này, vì theo quy định, các hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Đồng thời, khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.
Cơ quan chức năng cần tiến hành xử lý nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật đối với những chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng mà vẫn mở bán, Luật sư Nguyễn Thanh Hà kiến nghị. Việc bắt buộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng là một quy định mới, vì thế, trong quá trình triển khai cần vừa xem xét mặt tích cực và hạn chế để tiếp tục hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi, hướng tới tạo thuận lợi tốt nhất cho chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước và người mua nhà.
Luật sư Hà đề xuất: “Các cơ quan chức năng cần tiến hành xem xét lại các quy định tại Thông tư 07. Ngân hàng Nhà nước cũng cần ban hành tiêu chuẩn chung về dự án. Dự án như thế nào thì được định giá và xem xét để các Ngân hàng thương mại tiến hành bảo lãnh, tránh để từng ngân hàng xây dựng bộ tiêu chí riêng. Một khi Ngân hàng Nhà nước ban hành được tiêu chuẩn chung sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc xét duyệt bảo lãnh từ các Ngân hàng thương mại”.
Vẫn có một số ít dự án đã có được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hải Đăng (chủ đầu tư dự án Mon City tại Hà Nội - dự án đã được Ngân hàng HD Bank bảo lãnh nghĩa vụ tài chính), ông Nguyễn Anh Tuấn cho hay, thời gian để ngân hàng thẩm định, xét duyệt và quyết định bảo lãnh cho dự án này là khoảng 4-5 tháng. Khi dự án có được bảo lãnh cũng tạo nhiều thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc bán hàng.
Ông Tuấn chia sẻ: “Để có được chứng thư bảo lãnh là quá trình rất dài giữa doanh nghiệp với ngân hàng. Cụ thể, ngân hàng sẽ phải tìm hiểu thủ tục, hồ sơ pháp lý, năng lực của chủ đầu tư, tính khả thi của dự án nên mất rất nhiều thời gian. Phí bảo lãnh hoàn toàn do chủ đầu tư trả cho khách hàng mặc dù không phải quá lớn nhưng lại đem lại niềm tin cho khách hàng. Việc có được bảo lãnh ngân hàng sẽ là thuận lợi rất lớn để doanh nghiệp có thể bán được sản phẩm của mình”.
Trong bối cảnh quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm trong thực tiễn, người mua nhà cần rất cẩn trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro đáng tiếc sau này, giới chuyên gia khuyến cáo.