Giá bất động sản Bình Dương tăng mạnh: Tiềm năng hay bong bóng?

Giá nhà tăng gấp đôi, tiệm cận TP.HCM

So với khoảng 3-5 năm trước đây, hiện giá nhà đất tại Bình Dương đang neo ở mức cao, tăng tới gần 2 lần. Đáng chú ý, mức biến động giá mạnh nhất đang thuộc về hai thành phố mới của tỉnh này là Thuận An và Dĩ An.  

Trước đó, giá căn hộ trong thời gian từ 2007-2010 tại Bình Dương nói chung chỉ vào khoảng 6-18 triệu đồng/m2. Gần đây, cụ thể là đến giai đoạn 2015-2018, giá rao bán căn hộ trung bình tại Thuận An từ 17-23 triệu đồng/m2, trong khi tại Thủ Dầu Một, cụ thể là khu vực mặt tiền Đại lộ Bình Dương, tuyến quốc lộ 13 đi qua trung tâm thành phố, giá chung cư trong khoảng 20-23 triệu đồng/m2. Riêng Dĩ An, mức giá căn hộ trung bình ở ngưỡng 16 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 25 triệu đồng/m2.

Đến giữa năm ngoái, qua khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, được biết, mức giá bình quân của các khu vực nói trên đã tăng vọt tới 30-35 triệu đồng/m2. Ngay trong tháng 7/2020, giá chào bán được ghi nhận tại nhiều dự án mới ra hàng đạt tới 40-45 triệu đồng/m2, bỏ xa mức giá hiện nay của nhiều khu vực ở TP.HCM.

Giá bán của các dự án chung cư mới tại Bình Dương đang xác lập một mặt bằng mới, thậm chí bỏ xa mức giá chào bán của nhiều dự án tại TP.HCM hay Đồng Nai. Ảnh minh họa

Theo đó, giá bán trung bình của các dự án mới trong năm nay tại Dĩ An, Thuận An đang ở mức trên dưới 40 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ Emerald Golf View của chủ đầu tư Lê Phong có giá chào bán khoảng 41-45 triệu đồng/m2. Dự án Astral City tại Thuận An của chủ đầu tư Phát Đạt cũng giá bán dự kiến trong mức 39-43 triệu đồng/m2. Theo dự kiến, giá mở bán của căn hộ tại dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Land sẽ từ 39-45 triệu đồng/m2. Mềm hơn một chút nhưng giá giao dịch của các căn hộ tại dự án Phú Đông Sky Garden của Công ty BĐS Phú Đông Group và Bcons Green View của chủ đầu tư Phú Mỹ Hiệp cũng đang ở mức 34-37 triệu đồng/m2. Hay dự án Biconsi Tower tại Thủ Dầu Một cũng đang có giá giao dịch từ 36-38 triệu/m2 (chưa VAT). Trong khi đó, chuỗi dự án đã ra hàng từ năm ngoái như giai đoạn 2 Sora Garden, giai đoạn 3 The Habita, C Skyview cũng đang ghi nhận giá bán tối thiểu từ 35 triệu đồng/m2. 

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán của các dự án đang hiện hữu như Charm City, Phú Đông Premium, Canary Heights, Opal Boulevard, Bcons Suối Tiên, Marina Tower, Miền Đông đều đang cao hơn khá nhiều so với giá sơ cấp.

Trong khi đó, tại khu vực phía Tây và Nam TP.HCM như Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè hay quận 12, mức giá thứ cấp hiện nay của một vài  dự án căn hộ đang dao động từ 28-30 triệu đồng/m2. Riêng trong giai đoạn 6 tháng gần đây, giá bán dự kiến của nhiều dự án mới ra mắt là từ 30-38 triệu đồng/m2, khá cao so với mức chung của khu vực. Nếu so sánh có thể thấy được rằng, giá căn hộ tại Bình Dương đang nhỉnh hơn khá nhiều so với một số khu vực ngoại đô Sài Gòn. 

Giá tăng mạnh do nhu cầu mua thực hay được đẩy giá bởi giới đầu tư 

Với thực trạng mật độ dân cư tại TP.HCM đang ngày một dày đặc, việc tìm quỹ đất sạch với diện tích lớn tại đây là điều không mấy dễ dàng thì làn sóng dịch chuyển BĐS về các tỉnh thành vùng ven Sài Gòn là tất yếu. Với lợi thế giáp ranh, kết nối hạ tầng, giao thông thuận tiện, Bình Dương đang là một trong những điểm nóng về bất động sản của khu vực phía Nam. Theo đó, nguồn cung mới dồi dào được hình thành tại đây cũng kéo theo sự "đổ bộ" của giới đầu tư. Bởi vậy, không quá khó hiểu khi giá BĐS Bình Dương đang thiết lập một mức sàn mới, phù hợp với sức cầu ngày một tăng như hiện tại.

Những dự án nhà ở  có giá bình dân đang dần trở nên khan hiếm. Ảnh minh họa

Trên thực tế, đa số khách đang giao dịch tại nhiều dự án căn hộ ở Bình Dương đều đến từ TP.HCM - một trong những thị trường vốn ưa chuộng loại hình căn hộ chung cư. Thêm một điểm nữa, chỉ những dự án có vị trí thuận lợi, kết nối trực tiếp vào khu vực TP.HCM thì mới lọt vào "mắt xanh" của các nhà đầu tư này. Trong khi đó, khách hàng là dân địa phương vẫn có xu hướng tập trung vào phân khúc nhà liền thổ truyền thống. Sự chênh lệch giữa giá bán căn hộ với đất thổ cư tại các khu vực này thường khá lớn. Cụ thể, chỉ cần bỏ ra từ 1,8-3 tỷ đồng là có thể mua một căn hộ nhưng để sở hữu được nhà liền thổ, chi phí cần bỏ ra phải lên đến 7-12 tỷ đồng.

Tại những khu vực nội khu Bình Dương, giá đất ngược lại vẫn khá mềm. Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho biết, giá đất trung bình hiện nay tại Bình Dương chỉ từ 13-14 triệu/m2, riêng khu vực nội thành nhỉnh hơn, từ 25-50 triệu/m2. Có thể thấy, sự chênh lệch về giá giữa sản phẩm căn hộ với đất thổ cư không quá lớn nhưng khách hàng có nhu cầu mua đến từ TP.HCM lại không mấy mặn mà đối với căn hộ tại những khu vực này. Trong khi khách hàng tại địa phương vẫn tập trung sức mua vào đất thổ cư, đất nền. Do đó, để có thể cạnh tranh với các sản phẩm nhà đất thay thế khác trên địa bàn, việc xem xét để đưa ra giá bán phù hợp là bài toán không mấy dễ dàng. 

TGĐ Phú Đông Group Ngô Quang Phúc nhìn nhận, quỹ đất nền, đất thổ cư, nhà phố tại Bình Dương hiện vẫn còn khá dồi dào và giá vẫn chưa phải quá cao. Thật khó để đưa ra phán đoán về việc với ngân sách 2 tỷ đồng, liệu khách hàng sẽ đầu tư một căn nhà phố có diện tích 4mx25m hay sở hữu một căn hộ chung cư. Nhất là với tâm lý "ăn chắc, mặc bền" của người Việt, đất nền vẫn là lựa chọn được ưa chuộng hơn cả thì sự cạnh tranh đối với thị trường căn hộ tại Bình Dương sẽ không hề nhỏ.

Đánh giá về làn sóng tăng giá BĐS tại Bình Dương, theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, tỉnh này vốn là thủ phủ công nghiệp, nơi tập trung đông đảo lực lượng lao động và chuyên gia nước ngoài đến làm việc sinh sống nên nhu cầu về nhà ở ngày một tăng lên. Thêm vào đó, đây lại là khu vực đang có nhiều lợi thế về phát triển hạ tầng và được dự báo sẽ là thị trường chính đón nguồn giãn dân từ TP.HCM. Chính vì vậy, sức mua tăng, tiềm năng lớn, giá nhà đất theo đó cũng được điều chỉnh tăng lên. Song, vẫn tồn tại những trường hợp dự án tăng giá theo kiểu "tát nước theo mưa", người bán sau phải ra giá cao hơn người bán trước nhưng tiềm năng thực tế lại không tương xứng, gây nên tác động không tốt đến thị trường.