Lượng giao dịch thấp và sự ảm đạm chung của thị trường suốt 3 quý đầu năm dường như không ảnh hưởng đến xu hướng tăng giá liên tục của bất động sản tại TP.HCM và khu vực giáp ranh. Theo đó, một vùng giá mới đã được thiết lập và tiệm cận mức trung bình từ 47,5-49 triệu/m2.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề từ Covid-19 với giao dịch đình trệ và có thời điểm còn tạm thời đóng băng. Bất chấp bức tranh chung ảm đạm này, tại phần lớn các địa bàn tại khu vực phía Nam, đáng chú ý là TP.HCM, giá nhà đất không những không giảm mà có có chiều hướng tăng dần đều theo quý.
Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, dù có sự biến động tăng hay giảm về nguồn cung trên thị trường lẫn nhu cầu tìm kiếm của người mua, giá bất động sản TP.HCM trong giai đoạn từ quý 1 đến quý 3/2020 đều chứng kiến xu hướng tăng. Theo đó, lượng tìm kiếm bất động sản tại khu vực phía Nam giảm tới 32% chỉ trong quý 1. Đáng chú ý, TP.HCM giảm gần 47%. Tuy vậy, bất chấp tình hình giao dịch ảm đạm, giá rao bán trung bình của đa số các loại hình nhà đất tại TP.HCM lại có sự tăng nhẹ, dao động từ 1-3%. Tại phân khúc chung cư, giá bán đã ghi nhận mức tăng 2% so với thời điểm quý 4 năm ngoái. Cụ thể, tăng từ 39 triệu/m2 lên 40,3 triệu/m2, tỉ lệ nghịch với việc giảm hơn 10% về mức độ quan tâm đến loại hình này và giảm 27% về lượng tin đăng so với quý 4 năm ngoái.
Trong quý 2, thị trường TP.HCM tiếp tục chứng kiến xu hướng tăng giá nhà với chỉ số giá BĐS tăng thêm 1,3 điểm. Còn tại Hà Nội, chỉ số giá nhà so với quý liền trước đã giảm 1 điểm phần trăm do đại dịch Covid-19 cùng lệnh giới hạn giãn cách xã hội.
So với cùng kỳ, giá bán trung bình tại TP.HCM tăng khoảng 9% và so với quý 1 tăng khoảng 1%. Đến quý 3 vừa rồi, giá lại tiếp tục tăng dù phải chịu tác động của tháng Ngâu lẫn làn sóng thứ 2 của đại dịch Covid-19. Riêng trong tháng 7, giá bán chung cư tăng 7,5% so với cùng kỳ và tăng 0,6% so với quý liền trước. Đà tăng giá này vẫn tiếp tục được duy trì trong tháng 8 với mức tăng khoảng 0,7% so với tháng trước.
|
|
| Dù sức mua chung của thị trường bị ảnh hưởng bởi Covid-19, giá nhà đất tại TP.HCM và vùng lân cận vẫn tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Ảnh Phương Uyên |
Nhìn chung, giá nhà đất không hề có sự giảm mạnh như trông đợi của nhiều người, ngay cả khi đứng trước 2 đợt "càn quét" của Covid-19. Theo TGĐ Điều hành của CBRE Việt Nam Đặng Phương Hằng, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong khoảng 5 năm gần đây liên tục tăng với mức trung bình từ 5-7,3%/năm, tiệm cận mức giá vào khoảng 49 triệu đồng cho mỗi mét vuông. Xét về mặt bằng chung về giá bán của nhiều dự án mới ra hàng thời gian qua, các dự án gia nhập thị trường trong mùa dịch dù ghi nhận giảm về lượng giao dịch nhưng lại tăng tới 15% về giá bán so với cùng khu vực. Đáng chú ý, nếu xét đến biên độ tăng giá cao nhất, có một vài dự án thậm chí còn tăng giá đến 23-24%. Mức giá này được ghi nhận từ thị trường sơ cấp từ các chủ đầu tư và được so sánh với giá bán của những có vị trí tương đương đã chào bán từ năm 2020 về trước.
Về nguyên nhân của việc giá nhà tại TP.HCM không hề sụt giảm mà còn đi lên, theo các chuyên gia, là bởi thị trường chưa có dấu hiệu khủng hoảng, nhu cầu nhà ở vẫn cao cùng sự thiếu hụt nguồn hàng sơ cấp. Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, kể từ năm 2019, nguồn cung nhà ở đã có dấu hiệu giảm và ngày càng trở nên ít ỏi cho đến giai đoạn đầu năm nay do vướng pháp lý cùng sự tác động của Covid-19. Với những thực tế như vậy, các chủ đầu tư vẫn có niềm tin vào sự hấp thụ của thị trường và giá bán theo đó được giữ ở mức cao. Bên cạnh đó, việc chi phí phát triển dự án lẫn giá đất bình quân chung không giảm nên cơ sở để giảm giá bán gần như bằng không.
Còn theo đánh giá của Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu, khó xảy ra khủng hoảng đối với thị trường BĐS Việt Nam, ngay cả trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Chính sách siết chặt tín dụng của nhà nước cùng lãi suất cho vay lên tới 24-27%/năm trong giai đoạn 2008-2012 cũng là một phần nguyên nhân khiến giá nhà đất giảm tới 30-40%, khiến những người vay để đầu cơ rơi vào cảnh không còn năng thanh toán. Tuy nhiên, lãi suất hiện tại đang ở mức thấp nên người vay mua nhà để ở hay để đầu tư vẫn còn khả năng cầm cự được trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường.
Theo nhận định của ông Hiếu: “Chi phí xây dựng hiện nay vẫn cao, đặc biệt do chuỗi cung ứng toàn cầu gián đoạn nên các loại nguyên vật liệu đầu vào khan hiếm và giá bán thậm chí tăng. Chi phí đầu tư, vốn và các loại chi phí khác rất cao nên chủ đầu tư khó có thể bán giá thấp, bởi nếu bán lỗ thà họ không bán. Điều này lý giải vì sao dù thị trường đang khó khăn nhưng giá nhà muốn giảm là không hề dễ”.