Nhu cầu giao dịch bất động sản đang bị suy giảm do ảnh hưởng tiêu cực từ Covid-19, tuy nhiên, giá sơ cấp của căn hộ chung cư tại TP.HCM vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ và dự báo tiếp tục duy trì trong các tháng tới đây.
Có sự tăng nhẹ về giá căn hộ sơ cấp
Nhu cầu mua cùng lượng sản phẩm chào bán giảm mạnh trong quý 1 vừa qua trên thị trường bất động sản không hề khiến giá bán sụt giảm theo mà trái lại còn đang tăng lên. Điều này có thể nhìn thấy rõ nhất tại phân khúc căn hộ.
Cụ thể, số liệu báo cáo thị trường nhà đất tại TP.HCM trong quý 1/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy, số lượng sản phẩm căn hộ chào bán trong 4 tháng đầu năm giảm đến 27% trong khi nhu cầu tìm kiếm phân khúc này cũng giảm xuống 16% so với 1 quý trước đó.
Trong 3 năm qua, lần đầu tiên loại hình căn hộ trung - cao cấp ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất khi nhu cầu mua giảm lần lượt 29-30% so với quý trước và số lượng tin rao bán sản phẩm cũng có mức giảm đến 25%. Là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thực nên nhà ở bình dân có nhu cầu tìm mua có mức độ suy giảm thấp nhất dù lượng tin rao bán lại giảm khá mạnh, giảm còn khoảng 63% so với cuối năm ngoái.
Mùa dịch, nhu cầu tìm mua nhà giảm khá mạnh cũng là điều dễ hiểu song giá bán căn hộ tại TP.HCM lại đang duy trì xu hướng tăng. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá bán sơ cấp loại hình chung cư tại TP.HCM đã tăng thêm 2% chỉ sau 3 tháng đầu năm.
Tại thời điểm đầu năm 2019, mức giá chào bán của dòng sản phẩm nhà ở bình dân là từ 28-29 triệu/m2, nay đã tăng lên mức từ 30-32 triệu đồng/m2. Mức giá bình quân của phân khúc nhà ở trung cấp đang là 43 triệu đồng/m2 và nhóm cao cấp lên tới 58-60 triệu đồng/m2. Ước tính, giá chung cư tại TP.HCM đã tăng từ 8-12% so với cùng kỳ 2019.
|
|
| Giá chào bán căn hộ tại TP.HCM tăng 2% bất chấp nhu cầu tìm mua giảm mạnh trong mùa dịch. Nguồn: Batdongsan.com.vn |
Nhận định về xu hướng tăng giá giá chung cư trong giai đoạn trầm lắng của thị trường, P.TGĐ Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, nguyên nhân khiến giá bất động sản nhìn chung không giảm như kỳ vọng là do sự khan hiếm về nguồn cung, ngay cả khi các hoạt động quảng cáo, bán hàng, truyền thông của các doanh nghiệp BĐS đều tạm dừng.
Trong quý 1 năm nay, nguồn hàng BĐS chào bán có mức giảm đến 75% so với quý cuối cùng của năm 2019. Nguồn cung căn hộ mới trong quý này đến từ 3 dự án gồm D’lusso, Citi Grand (quận 2) và West Gate (Bình Chánh) song phần lớn đều đã được "đặt gạch" giữ chỗ từ thời điểm trước Tết Nguyên Đán và mở bán trước khi dịch Covid-19 bùng phát. Đây cũng là yếu tố giúp các dự án mới ra hàng không phải chịu áp lực cạnh tranh và tự tin đưa ra mức giá mới.
Nhiều áp lực cho thị trường thứ cấp
Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, so với nhiều loại hình khác như chứng khoán, vàng..., nhu cầu đầu tư vào BĐS vẫn ghi nhận ở mức cao hơn. Theo đó, trong tổng số 14.801 phiếu bình chọn trực tuyến thì tỷ lệ lựa chọn bất động sản làm kênh đầu tư chiếm đến 29%, trong khi lượng nhà đầu tư lựa chọn vàng và chứng khoán chiếm lần lượt 17% và 12%. Trong khi, nguồn cung lại giảm nên giá sơ cấp của căn hộ tất nhiên khó giảm, thậm chí có thể tiếp tục tăng trong những quý tới đây.
|
|
| Nguồn cung hạn chế khiến giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có sự tăng nhẹ. Ảnh: Phương Uyên |
Thị trường thứ cấp vẫn đang chịu áp lực không nhỏ khi giá thứ cấp đang ghi nhận xu hướng giảm trong các tháng 3 và 4, ngay cả khi giá bán sơ cấp đang tăng trong quý 1 vừa qua. Theo đó, tuỳ từng khu vực, dự án khác nhau mà giá thứ cấp của căn hộ có mức giảm khác nhau, rơi vào khoảng từ 5-10%. Hầu hết đến từ các dự án đang chuẩn bị bàn giao hoặc đang trong giai đoạn triển khai.
Theo dự báo, động thái giảm giá thứ cấp sẽ tiếp tục gia tăng tại nhiều dự án đã triển khai do áp lực đến từ những kỳ hạn thanh toán sắp tới lên người mua nhà. Giá thứ cấp sẽ chịu tác động trực tiếp do thu nhập của người mua bị ảnh hưởng, số lượng nhà đầu tư lướt sóng không có khả năng chi trả ngày một tăng.
Các dự án cao cấp đến thời điểm này vẫn chưa có động thái kéo dài tiến độ thanh toán, kéo theo không ít nhà đầu tư khó duy trì khoản thanh toán đúng hạn. Mặt khác, đây sẽ là cơ hội tốt đối với những nhà đầu tư dài hạn với quỹ tài chính ổn định, tiền mặt dư giả khi tính thanh khoản thấp và giá bán thứ cấp giảm.
Dự báo về thị trường căn hộ trong thời gian tới, theo P.TGĐ Batdongsan.com.vn, không chỉ ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư, việc cách ly xã hội còn có tác động mạnh tới tâm lý cũng như việc đưa ra quyết định mua của khách hàng trong dài hạn, nhất là khi dịch bệnh được kiểm soát.
Đa phần các chủ đầu tư đã tạm hoãn mở bán hoặc chuyển sang hình thức bán hàng trực tuyến. Nguồn cung trong quý 2 cũng dự kiến khó có biến động mạnh. Bên cạnh đó, thị trường vẫn đón nhận những tín hiệu tích cực đến từ chính sách kích cầu như ưu đãi vay mua nhà, cắt giảm khẩn cấp lãi suất cho vay từ các ngân hàng sẽ giảm thiểu phần nào tác động của đại dịch Covid-19.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có thể tăng cường cân đối tài chính giúp hỗ trợ giãn nợ hoặc tiến độ thanh toán để duy trì khả năng cạnh tranh.
Khả năng phục hồi của thị trường BĐS TP.HCM về lâu dài là tương đối khả quan nhờ tăng trưởng ổn định về dân số hàng năm cũng như quy mô hộ gia đình giảm dần.