Trong khi thị trường chung cư cao cấp rơi vào trầm lắng, tại Hà Nội, hàng loạt các căn hộ chung cư cũ ở trung tâm TP đang được mua lại với giá hàng tỷ đồng, đã trở thành điểm nóng của thị trường địa ốc.
Tuy nhiên, đây không phải là xu hướng đầu tư mới mà là nhu cầu của người sử dụng hướng tới đời sống giao thông thuận tiện, gần trung tâm, không phải đi quá xa, cơ sở hạ tầng đầy đủ như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí cho trẻ nhỏ… Có thể nói, trong bối cảnh giao thông đô thị vẫn là một vấn đề nhức nhối, giải pháp mua nhà chung cư cũ trở thành lựa chọn của nhiều người.
Sự sốt nóng bất thường của phân khúc thị trường này đã khiến nhiều người ngộ nhận căn hộ của mình sẽ trở thành 'kho vàng'. Trên thực tế, không phải bất cứ chung cư cũ nào cũng được chủ đầu tư mua lại với giá cao ngất ngưởng. Song, không ít người có nhu cầu để ở vẫn chấp nhận những mức giá cao ngất ngưởng chỉ để thỏa mãn tiếng “nhà phố”, gần trung tâm, tiện lợi đủ đường.
Tọa lạc tại vị trí đẹp, gần trung tâm, chung cư cũ vẫn được bán với giá "trên trời".
Hầu hết giới đầu tư đều nhắm tới khả năng sinh lời. Một số nhà đầu tư xây dựng tư nhân trên địa bàn Hà Nội cho biết, mức giá mà doanh nghiệp đưa ra để mua lại căn hộ ở các chung cư cũ bao giờ cũng phải dựa trên những tiêu chí nhất định như vị trí khu đất đắc địa, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình... khả năng sinh lợi luôn là đích ngắm lớn nhất.
Điển hình như trường hợp nhà chung cư cũ nhà A3 tầng 1 khu tập thể Phương Mai (Đống Đa, Hà Nội) với diện tích 85m2 (cả cơi nới) được giao với mức giá 4,8 tỷ đồng. Tính bình quân giá của căn hộ chung cư cũ này có mức giá hơn 50 triệu/m2. Tuy vị trí khu chung cư này cũng chưa phải quá đẹp, chỉ có điều là gần chợ, bệnh viện lớn và trường học. Chỉ vi 5 phút là có thể ra tới đường lớn Bờ Hồ, Phố Huế thì mức giá này vẫn được người mua chấp nhận. Chủ nhân mới của ngôi nhà gần 5 tỷ đồng, chị Trần Thị Hạnh chia sẻ, cũng với giá tiền đó thì chị có thể mua được chung cư cao cấp tại những khu đô thị mới ở Trung Yên, Cầu Giấy hoặc Hà Đông, nhưng việc đi lại quá khổ nên chị quyết định mua chung cư cũ (đã được sửa sang nội thất cao cấp hoàn chỉnh).
Theo phân tích của các chuyên gia, nếu nhà đầu tư mua lại toàn bộ khu chung cư cũ để xây mới với mức giá đã đền bù xấp xỉ 100 triệu đồng/m2, trường hợp chủ đầu tư xin được quy hoạch cao gấp 3 lần so với hiện nay tức khoảng 15 tầng với hệ số sử dụng đất 70% thì xem như khả năng hoàn vốn là chắc chắn. Nếu xin được càng cao tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất lớn hơn thì có thể hoàn vốn và sinh lợi trong một thời gian ngắn. Tại các chung cư được mua giá cao khác trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa, phần lớn các doanh nghiệp chỉ nhắm đến các chung cư cũ xây dựng thấp tầng, mật độ xây dựng 50-60%, có khuôn viên rộng, vị trí đẹp... những chung cư không có được những thuận lợi này thì chẳng ai muốn rót vốn vào đầu tư bởi khả năng sinh lợi kém.
Chủ đầu tư nhắm đến những chung cư cũ có khả năng sinh lời lớn.
Chẳng hạn như, chung cư cũ Thanh Xuân Bắc (Thanh Xuân, Hà Nội) dù có vị trí đẹp ngay mặt phố, khả năng kinh doanh cao nhưng đầu tư vào dự án này sẽ không được xây dựng theo quy mô cũ mà công trình sẽ thấp tầng và hệ số sử dụng đất nhỏ hơn. Chưa kể, người dân đang kinh doanh ổn định, sẽ đòi đền bù cao... Tuy là một công ty có tiếng như Vinaconex theo đuổi đã mấy năm nay nhưng vẫn chưa ngã ngũ… Điều này dẫn đến bài toán giằng co giữa giá bồi thường của những cư dân và đơn vị công ích được giao làm dự án theo kiểu chính sách. Một doanh nghiệp khẳng định: “Không được xây cao tầng, chúng tôi làm sao có lợi trong khi nguồn vốn đầu tư phải trả lãi, mức giá đền bù cao...”.
Trao đổi về vấn đề chung cư cũ bị người dân đẩy lên quá cao, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, đây là xu thế tất yếu của thị trường, bên bán có quyền ra giá, mua hay không là quyền của người có tiền. Đồng thời, điều này lý giải một trong những bất cập của thị trường bất động sản khi nhà nước vẫn cứ đề ra giá nhà đất, trong khi giao dịch thực tế vẫn ở mức quá cao và khác xa so với giá của nhà nước đề ra.