Trước ảnh hưởng của Covid-19, các nhà bán lẻ đã có động thái tiến hành những cuộc đàm phán đầy cam go với chủ nhà. Theo đó, cục diện thương mại bất động sản rất có thể sẽ có sự thay lớn không chỉ trong ngắn hạn.
Báo cáo của JLL cho biết, trong phần lớn các loại hợp đồng thương mại, điều khoản ràng buộc không bao gồm yếu tố đại dịch. Ngoại trừ những hợp đồng có đề cập một cách rõ ràng đến cụm từ hoặc ‘đại dịch’ hoặc ‘dịch bệnh’ là một sự kiện bất khả kháng, hoặc, chủ nhà sẽ không phải có nghĩa vụ cho bất cứ sự nhượng bộ nào đối với tiền thuê. Khi chưa có tiền lệ, những phương thức hỗ trợ nhau như trả chậm hoặc giảm giá thuê sẽ cần được chủ nhà và khách thuê tự tự thỏa thuận với nhau.
Theo đại diện JLL: “Mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê luôn được xây dựng trên cơ sở lâu dài và liên tục hỗ trợ nhau. Mặc dù không bên nào có lỗi trong tình huống khó lường này, nhưng chắc chắn các bộ phận soạn thảo hợp đồng đang phải xem xét kĩ càng các điều khoản ràng buộc cho những trường hợp tương tự có thể xảy ra trong tương lai. Những bài học rút ra từ đại dịch sẽ làm thay đổi các điều khoản của hợp đồng thuê trong tương lai và thay đổi động lực của bất động sản”.
Trước bối cảnh chung của nền kinh tế dưới tác động từ các chính sách giãn cách xã hội, dòng tiền của nhà bán lẻ cũng phải chịu những ảnh hưởng trực tiếp, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn thu nhập của các chủ nhà là không thể tránh khỏi. Báo cáo của JLL cũng cho thấy, kể từ khi lệnh đóng cửa được ban hành, số tiền thuê mặt bằng tại nhiều trung tâm mua sắm trên toàn cầu chỉ ghi nhận đạt từ 20-40% trên tổng tiền thuê. Vì vậy, tình trạng mất khả năng thanh toán nợ đang xảy ra tại một vài trung tâm mua sắm, thậm chí là còn có khả năng vi phạm những giao ước cho vay.
|
|
| Covid-19 đã tạo nên sự hoán đổi về vị thế giữa chủ nhà và khách thuê. Ảnh minh họa |
Cùng với dịch bệnh, sự tăng trưởng của thương mại điện tử cũng là nguyên nhân chính gây sụt giảm giá trị tài sản, tạo ra thách thức đối với mô hình kinh doanh của những nhà bán lẻ truyền thống. Đứng trước thách thức này, khách thuê và chủ nhà buộc phải thảo luận vừa đưa ra một cấu trúc đảm bảo hơn về quyền sở hữu, dòng tiền cho cả hai. Thông qua đó, hai bên mới có được các cơ cấu cho thuê bền vững với vốn lưu động đầy đủ.
Sự thay đổi các điều khoản trong hợp đồng thuê sẽ bao gồm giá thuê, thời hạn thuê cùng những yêu cầu chặt chẽ đối với vấn đề bảo vệ sức khỏe của khách hàng ra vào khu vực cho thuê. Việc soạn thảo văn bản pháp luật cũng cần được xem xét cẩn thận hơn trong thời gian tới để giải quyết hiệu quả việc giảm giá thuê, trả chậm nếu những khủng hoảng tương tự xảy ra.
Theo tìm hiểu thực tế của Batdongsan.com.vn, giá thuê đã được một số chủ nhà giảm từ 10-30% trong tháng 2 và 3. Cụ thể, các nhóm thực phẩm, đồ uống và giải trí được ưu tiên hàng đầu. Trong khi một số chủ nhà khác cũng xem xét giảm từ 10% đến 50% tiền thuê nhà thì cũng có những chủ nhà chuyển sang việc chia sẻ doanh thu và tiền thuê nhà, thay vì mô hình thuê cố định truyền thống. Đây là cách làm được áp dụng bởi hầu hết các chủ nhà quốc tế, không chỉ để chia sẻ rủi ro mà còn giúp gia tăng mối quan hệ giữa người thuê với chủ nhà.
Chủ nhà sẽ gặp phải thách thức khi nhận được yêu cầu muốn đàm phán lại lợi ích từ phía khách thuê, nhất là khi chúng vượt khỏi giới hạn mà cả hai bên có thể chấp nhận trong thời gian này. Cùng với đó, các cuộc thương thảo sẽ là yếu tố tiên quyết cho các mối quan hệ lâu dài. “Thay vì giữ một mô hình cho thuê lỗi thời, chủ nhà và khách thuê cần phải linh hoạt và sáng tạo trong việc đối phó với các thách thức. Nếu cả hai bên không tăng cường hợp tác chắc chắn sẽ không ai có lợi trong kinh doanh”, đại diện JLL khẳng định.