Khi các chính sách của Nhà nước tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua nhà không thể đáp ứng được tất cả nhu cầu, nhiều chuyên gia cho rằng, khuynh hướng đi thuê và cho thuê nhà ở xã hội (NƠXH) tại các đô thị lớn là rất tốt.
Dự án NƠXH The Vesta Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) với quy mô trên 1.900 căn hộ,
trong đó có hơn 380 căn NƠXH cho thuê. (Nguồn ảnh: HP).
Nên đa dạng hóa chủ đầu tư
Tuy chủ trương phát triển NƠXH cho thuê của Nhà nước đã có từ nhiều năm nay nhưng phân khúc thị trường này phát triển còn hạn chế dẫn đến nguồn cung khan hiếm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, khoảng 1/3 cư dân ở các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội gặp khó khăn về nhà ở, với hơn 90% người trong lứa tuổi 18-35 không có nhà ở.
Nguồn cùng nhà ở cho thuê tại Hà Nội, Tp.HCM chủ yếu là của các hộ gia đình cá nhân, trong khi nguồn cung từ các dự án NƠXH cho thuê của doanh nghiệp còn rất khiêm tốn.
Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, dự án NƠXH cho thuê mới chỉ xuất hiện rất ít ở các quận ngoại thành như: Hoài Đức, Gia Lâm, Quốc Oai... Nhưng số lượng căn hộ để cho thuê cũng rất hạn chế bởi hầu hết những dự án có căn hộ cho thuê hiện nay đều là các dự án quy mô nhỏ, chủ đầu tư cũng chỉ đặt ra số lượng căn hộ cho thuê đáp ứng vừa đủ yêu cầu đặt ra theo quy định của Nhà nước. Mặt khác, thủ tục đối với người có nhu cầu thuê cũng rất khắt khe như phải có bảo hiểm xã hội trên một năm, phải có giấy tạm vắng, tạm trú...
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ, Nhà nước cần khắc phục một số khiếm khuyết của chính sách phát triển NƠXH cho thuê để khuyến khích sự tham gia của nhiều đối tượng vào phân khúc thị trường này, từ đó mới có thể tạo ra nguồn cung dồi dào.
Theo ông Châu, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép chủ sở hữu nhà ở được cho thuê cả căn nhà hoặc một phần căn nhà. Song, cách hiểu của một số địa phương về quy định này còn khá mơ hồ, vì thế dẫn đến bất cập do thiếu lối đi riêng khi chủ đầu tư tách căn hộ làm hai để cho thuê.
Chẳng hạn như, một chủ đầu tư xây dựng dự án có 125 căn hộ cho thuê với diện tích mỗi căn hộ là 38m2 đã được chính quyền địa phương phê duyệt. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư muốn chia đôi căn hộ ra làm 2 căn, với diện tích mỗi căn 19m2 để cho 2 hộ thuê thì phải có cửa riêng, đường đi riêng. Có địa phương lại cho rằng, làm như vậy là làm tăng số lượng căn hộ, tăng áp lực lên hạ tầng.
Luật Xây dựng 2014 có quy định diện tích tối thiểu đối với NƠXH là 25m2 nhưng lại không quy định mức diện tích tối thiểu như vậy đối với nhà ở thương mại giá rẻ. Dường như, điều này đang tạo ra lực cản đối với doanh nghiệp tư nhân muốn tham gia vào phân khúc nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.
Với nhà ở cho thuê là phòng trọ, Bộ Xây dựng đang dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Nhưng theo dự thảo này, phòng trọ chỉ áp dụng cho hộ cá nhân và gia đình thực hiện là không phù hợp, cần phải áp dụng cho cả các doanh nghiệp để khuyến khích họ tham gia đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê.
Phải có một đạo luật riêng
Khuynh hướng ở nhà thuê đã xuất hiện từ lâu ở nhiều đô thị lớn trên thế giới. Điều này giúp cho người dân đô thị giảm tải được nhiều áp lực về nhà ở, học hành của con cái mỗi khi phải di chuyển do yêu cầu công việc. Tất nhiên, người dân ở các đô thị lớn của Việt Nam cũng sẽ không phải là ngoại lệ. Vấn đề đặt ra đối với Nhà nước hiện nay là, cần có các biện pháp để người dân thay đổi nhận thức và thói quen sở hữu nhà.
Giảng viên Chương trình thạc sỹ kinh doanh Trường ĐH Kinh tế Tp.HCM (UEH), ông Võ Trí Hảo cho biết, khuynh hướng phát triển NƠXH cho thuê là rất tốt ở hai điểm. Một là, giúp cho người nghèo, nhất là người nghèo nhập cư vào TP có chỗ ở ổn định để sinh sống và làm việc.
Hai là, giúp cho việc luân chuyển lao động giữa các thành phố tốt hơn, vì theo như quy định hiện hành, mỗi một người khi di chuyển đến một TP nào đó là phải mua nhà, khi công việc không phù hợp, họ muốn di chuyển sang TP khác thì việc di chuyển là rất khó nếu như trót mua nhà, nếu là nhà thuê thì việc di chuyển từ TP này sang tp khác sẽ linh động hơn.
Để khuynh hướng này phát triển bền vững và đảm bảo an sinh xã hội đúng nghĩa, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ người lao động tốt hơn, toàn diện và tổng thể hơn.
Ngoài việc quy hoạch quỹ đất cho phát triển NƠXH cho thuê, cần tạo ra chính sách ưu tiên về thuế, vấn đề vô cùng quan trọng là Nhà nước cần ban hành một đạo luật riêng để điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà của chủ đầu tư cũng như để bảo vệ quyền lợi cho người thuê nhà. Có thể nói, đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo người đi thuê có cuộc sống ổn định, không phải chịu nhiều áp lực về giá nhà tăng khi thị trường nhà đất biến động.
Ở nhiều nước trên thế giới, với loại hình NƠXH cho thuê, người thuê nhà không vi phạm một số vấn đề nhất định thì chủ nhà không có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê, nếu hết thời hạn thuê thì phải gia hạn nối tiếp, ông Hảo cho biết thêm.
Nhà nước cũng cần phải có chính sách nhằm thừa nhận tất cả những người thuê NƠXH có quyền bình đẳng và nghĩa vụ như đối với chủ nhà, tránh tình trạng hiện nay chủ nhà thường không cho người thuê nhà nhập hộ khẩu thường trú, làm cho con em của người thuê nhà muốn sinh sống cùng bố mẹ không thể đi học được chỉ vì bố mẹ chúng là những người đi thuê nhà.
Như vậy, Nhà nước cần gỡ bỏ rào cản về hộ khẩu thường trú cho người thuê nhà để người đi thuê nhà được hưởng quyền lợi như là người có đăng ký thường trú mà không cần biết chủ nhà có đồng ý hay không.