Khi nào BĐS tăng giá?

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

PV: Thị trường BĐS có dấu hiệu của sự ấm lên không thưa ông?

TS. Vũ Đình Ánh: Theo tôi, hiện nay, giá BĐS khó có thể giảm xuống nữa. Còn tăng như thế nào thì còn phải tiếp tục quan sát trong thời gian tới, vì có rất nhiều yếu tố tác động tới thị trường này, bao gồm cả những yếu tố về cơ chế chính sách như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Dân sự…

Bên cạnh đó, việc quản lý các nguồn lực trong thời gian tới sẽ rất khác so với trước đây. Nguồn vốn trung và dài hạn cùng các nguồn vốn trong, ngoài nước sẽ được tập trung hơn.

Vì vậy, dù BĐS có tăng giá thì mức tăng sẽ vẫn sát với mức giá thực của BĐS. Điều này sẽ giúp hạn chế những bong bóng BĐS.

PV: Giá BĐS đã chạm đáy, liệu sự tăng giá có bắt đầu sớm hay không, thưa ông?

TS. Vũ Đình Ánh: Nhu cầu đầu cơ hiện nay vẫn còn, nhưng đã giảm nhiều và hầu như sự vận động trên thị trường BĐS là nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế về nhà ở. Điều này diễn ra ở tất cả các phân khúc: nhà ở cao, trung cấp, nhà ở bình dân và nhà ở xã hộ. Đây là một tín hiệu tốt giúp thị trường BĐS trở nên lành mạnh.

Nguồn cung cho BĐS cũng đã được đa dạng và chuẩn hóa để phù hợp hơn với nhu cầu của thực tế.

Nguồn vốn của thị trường BĐS sẽ phải là nguồn vốn trung hoặc dài hạn. Vì vậy, nguồn vốn từ các ngân hàng sẽ không phải là nguồn tín dụng cơ bản cho BĐS. Đó phải là các kênh tài chính như: vốn từ việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp hoặc từ thị trường chứng khoán…

Chúng ta đã và đang triển khai những chương trình tín dụng. Bao gồm: ưu đãi và vay vốn dành cho dự án nhà ở xã hội hoặc người có thu nhập thấp. Chúng ta sẵn sàng bố trí vốn vay và ưu đãi về lãi suất. Nhưng bản chất của nhà ở cho người thu nhập thấp hay nhà ở xã hội là dành cho những người có ít khả năng thanh toán đối với việc sở hữu nhà.

Việc cho vay với lãi suất thấp, thời hạn cho vay dài sẽ chứa đựng rất những rủi ro. Vì vậy, cần lường trước những rủi ro và tính trước được các biện pháp phòng ngừa.

PV: Nợ xấu BĐS vẫn là vấn đề khó giải quyết. Đã có những ý kiến cho rằng cần cho phép sửa đổi quy định trong các luật liên quan nhằm bán đấu giá những nợ xấu. Xin ông cho biết ý kiến?

TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay, quy mô nợ xấu vẫn còn rất lớn. Nợ xấu hầu hết đều liên quan đến những trường hợp BĐS là tài sản đảm bảo cho khoản vay. Vì thế, muốn giải quyết dứt điểm nợ xấu, chúng ta cần xử lý được những vấn đề của thị trường BĐS.

Việc sửa đổi các quy định liên quan đến việc thanh lý hay xử lý tài sản đảm bảo thế chấp của khoản vay chỉ là một trong nhiều điều kiện giúp giải quyết nợ xấu nhanh hơn, cơ bản hơn.

Yếu tố quan trọng nhất để xử lý nợ xấu là cần hồi phục thị trường BĐS. Vì muốn bán được nợ xấu thì cần dựa vào tính thanh khoản của tài sản thế chấp và giá trị khi bán được để giảm bớt thiệt hại cho ngân hàng.

PV: Theo ông thì đến khi nào thì thị trường BĐS mới hồi phục hoàn toàn?

TS. Vũ Đình Ánh: Cách xử lý của chúng ta hầu hết mang tính tạm thời, tình thế để làm tan tảng băng BĐS. Vẫn còn rất nhiều việc cần phải làm để tháo gỡ tận gốc những bất lợi chúng ta gặp phải. Chúng ta vẫn cần có những cải cách cơ bản, cốt lõi.

Kinh nghiệm thu được từ những đợt đóng băng trước sẽ giúp khắc phục thị trường BĐS không bị rơi vào tình trạng quá nóng hoặc quá lạnh. Các nguồn lực tài chính sẽ được đưa vào thị trường một cách phù hợp hơn. Nhưng những kinh nghiệm đó sẽ được học hỏi, đúc kết ra sao và cho kết quả thế nào còn phụ thuộc vào mỗi cá nhân và thực tế vận dụng.

Xin cảm ơn ông!