Quy định mới về khung giá đất dường như không có nghĩa lý gì bởi trên thị trường giá thực tế gấp nhiều lần. Ngân sách có thể tăng thu sau khi tăng khung giá đất, song cũng khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp lớn, làm thu hút đầu tư giảm năng lực cạnh tranh.
Khung giá đất tăng lên gấp đôi
Nghị định số 104/2014 của Chính phủ chính thức có hiệu lực từ 29/12/2014, khung giá đất mới đã được đưa ra, với mức tối đa là 162 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với quy định cũ, được áp dụng cho đất ở tại đô thị loại đặc biệt tại vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng.
Sau mười năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất, thực tế cho thấy mặc dù cơ quan Nhà nước đã rất cố gắng định giá đất, nhưng vẫn có sự vênh nhau khá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định với mức giao dịch trên thị trường.
Việc nâng giá khung giá đất được kỳ vọng sẽ đáp ứng yêu cầu giảm dần sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường, hỗ trợ thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai. Đồng thời, phương án này cũng góp phần giải quyết hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Giá đất khu phố cổ vẫn ở mức trên dưới 1 tỷ đồng/m2
Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn khủng hoảng nhưng dường như giá “đất vàng” tại các khu vực đắc địa của Hà Nội vẫn không có dấu hiệu suy chuyển. Theo khảo sát, đất tại các tuyến phố quanh khu vực hồ Hoàn Kiếm như Lý Thái Tổ, Hàng Bài, Hai Bà Trưng có giá tiền tỷ mỗi mét vuông. Các phố Hàng Buồm, Hàng Trống, Hàng Bồ, Bát Đàn... giá đất thấp hơn một chút, vào khoảng 600-700 triệu đồng/m2.
Đơn cử, cuối năm 2010, để giải tỏa khu đất vàng 25-27 Hai Bà Trưng và số 22-24 Hàng Bài cho một dự án xây dựng trung tâm thương mại - văn phòng, đơn vị chủ đầu tư đã phải chấp nhận mức đền bù với giá 900 triệu đồng/m2. Chưa kể, một số chủ hộ khác vẫn đòi mức giá bồi thường 1 tỷ đồng/m2 khiến việc giải tỏa phải kéo dài. Trong khi trước đó, mức giá đền bù 500 triệu đồng/m2 đã được xem là chưa từng có tại nước ta.
Vùng ven hồ Tây cũng là một khu “đất vàng” khác của Hà Nội. Theo nhiều chuyên gia, đất ở đây được coi là đắt nhất Hà Nội, nhưng vẫn thu hút sự chú ý của rất nhiều nhà đầu tư ngay cả khi thị trường trầm lắng. Giá đất khu vực hồ Tây trung bình ở mức khoảng 300-500 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào vị trí.
Nỗi lo giá đất sẽ tăng
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nên tăng giá đất ở đô thị bởi so với giá thị trường thì giá loại này ở Hà Nội và Tp.HCM hiện thấp hơn rất nhiều.
Hơn nữa, dù được đề xuất tăng lên đến 162 triệu đồng/m2 thì giá trần của khung giá đất mới chỉ bắt đầu tiệm cận với giá thị trường, chưa sát với giá trung bình trên thực tế.
Khung giá đất tăng làm dấy lên lo ngại giá đất tăng
Ông Trần Như Trung, đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận định, những nước phát triển cũng làm khung giá đất, nhưng khác biệt ở chỗ là họ chỉ sử dụng khung giá vào một hoặc hai mục tiêu. Trong khi đó ở Việt Nam, khung giá này lại phải xây dựng làm sao để đáp ứng nhiều mục tiêu như vừa để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa làm cơ sở định giá thuế đất, vay nợ... Đây là điều mà không nước nào làm.
Các nước khác có phương pháp riêng khi định giá đất để đền bù định giá vay nợ... Nghĩa là, với mỗi một mục tiêu, chữ “giá đất” phải được xác định rất cẩn thận. “Còn Việt Nam lại muốn làm được nhiều việc từ khung giá đất này. Về mặt lý luận là không có. Bởi thế, chẳng có ý nghĩa gì nếu chúng ta cứ tìm một thứ mà nó không có”, ông Trung nói.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia và đại diện của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đều cho rằng thị trường bất động sản sẽ bị tác động bởi khung giá đất mới, đặc biệt là vấn đề liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã rất khó khăn đối với hầu hết các dự án hiện nay.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, việc khung giá đất tăng gấp đôi sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản suy sụp trong bối cảnh thị trường còn đang rất khó khăn. Ông Đực cho rằng, nhiều doanh nghiệp sẽ rút khỏi thị trường bất động sản khi giá đền bù đất tăng lên gấp đôi, nguồn cung nhà trong tương lai sẽ bị ảnh hưởng.
Ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản VIC, nhận xét, việc khung giá đất tăng sẽ có một số tác động nhất định, thuế chuyển nhượng bất động sản khi áp vào sẽ tăng lên; các dự án, khu đô thị chưa nộp thuế sử dụng đất sẽ phải nộp nhiều hơn. Thuế doanh nghiệp nộp vào cao sẽ dẫn tới nguy cơ giá thành bất động sản bị đẩy lên cao. Do cấu thành giá cao nên họ có biên độ lợi nhuận nhất định, vì vậy giá biệt thự liền kề và những dự án nộp tiền sử dụng đất cao sẽ tăng.
TS Phạm Sĩ Liêm, Bộ TN&MT bày tỏ quan điểm là phải tìm cách hạ giá đất thay vì tạo điều kiện đẩy giá lên nữa theo như dự thảo khung giá đất hiện nay.