Mô hình nhà ở cho thuê với quy mô lớn đã rất phổ biến trên thế giới, nhưng ở Việt Nam, mô hình này còn khá xa lạ với cả các chủ đầu tư và người dân.
Mô hình nhà ở cho thuê với quy mô lớn đã rất phổ biến trên thế giới, nhưng ở Việt Nam, mô hình này còn khá xa lạ với cả các chủ đầu tư và người dân. Tuy nhiên, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở, gần Bộ Xây dựng đã có những động thái tích cực để phát triển phân khúc này nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở.
Nghịch lý cung thấp trong khi cầu lại cao
Một thực tế đang diễn ra tại nhiều khu đô thị lớn là nhu cầu thuê nhà của người dân rất cao nhưng quỹ nhà cho thuê quá hạn hẹp. Tại Hà Nội, phải đến năm 2015, những căn nhà ở xã hội cho thuê thuộc dự án nhà cho thuê đầu tiên của Hà Nội do Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera triển khai tại khu đô thị Đặng Xá 2 mới hoàn thành.
Không có chính sách phát triển
Hà Nội mỗi năm đón hàng vạn người nhập cư để làm việc và học tập. Đa phần trong số đó là người lao động nghèo, phải tìm thuê nhà trọ vì chưa đủ điều kiện mua nhà. Do quỹ nhà ở cho thuê chưa được phát triển theo các dự án lớn, tập trung nên trong nhiều năm qua, người dân chủ yếu phải thuê nhà tại các khu trọ tự phát khắp thành phố.
Phân khúc nhà ở cho thuê vẫn chưa nhận được quan tâm, phát triển đúng mức.
Vẫn thiếu nhà ở cho thuê dù nhiều khu nhà cho người thu nhập thấp
đang được xây dựng. Ảnh: Tuấn Anh - TTXVN
Chị Lê Thị Hường (quê Hà Tĩnh), sau hơn chục năm làm việc tại Hà Nội, vẫn phải tạm trú trong các khu nhà trọ kiểu "nay đây mai đó". Hiện tại, chị cũng vừa mới chuyển đến một khu trọ tại quận Hoàng Mai được gần một tháng. Căn phòng chị đang ở có diện tích gần 20 m2, lợp mái tôn, được người dân xây dựng. Dù chưa đáp ứng đủ nhu cầu cơ bản cho một gia đình 4 người nhưng đối với chị Hường, 2 triệu đồng/tháng là mức giá có thể chấp nhận được. Trước đó, chị đã chuyển chỗ ở khắp các quận Hà Đông, Thanh Xuân... nhưng vẫn chưa thể an cư được bởi các khu nhà trọ luôn trong tình trạng thiếu thốn cơ sở vật chất.
Chị Hường chia sẻ: "Khó khăn lớn nhất khi phải đi thuê nhà là giá thuê liên tục tăng, trong khi nơi ở thường không ổn định". Cũng từng có ý định mua nhà xã hội để ổn định cuộc sống, nhưng với quy định đối tượng được mua phải trả 20% giá trị căn hộ, vay ưu đãi 80%, chị vẫn phải bỏ ra số tiền không nhỏ. Do đó, thuê nhà vẫn là sự lựa chọn duy nhất và tốt nhất với chị lúc này, đồng thời tiếp tục tiết kiệm tiền mua nhà.
Nếu nhìn ra thế giới, có thể thấy nhà ở cho thuê là bộ phận không thể thiếu của hạ tầng xã hội. 40% dân số Hàn Quốc thuê nhà để ở, và Nhật Bản cũng với con số tương tự.Còn ở Singapore, có tới 84% dân sống trong các căn hộ cho thuê. Trong khi đó tại Việt Nam, nhu cầu thuê nhà đang rất lớn nhưng thị trường này hầu như vẫn còn bỏ ngỏ, chưa nhận được đầu tư khai thác đúng mức. Đa phần các khu nhà cho thuê, nhà trọ hiện nay đều phát triển tự phát, chủ yếu đều do người dân tự đứng ra xây dựng với quy mô nhỏ. Do đó, các điều kiện về điện nước vệ sinh, phòng chống cháy nổ... không được đảm bảo tại các khu nhà trọ này.
Sau 9 năm triển khai Luật Nhà ở 2005, có thể thấy khá nhiều bất cập được đặt ra. Trong đó, luật vẫn chưa có chính sách, cơ chế khuyến khích cụ thể và đủ mạnh với nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt là tại nơi có nhu cầu cao về nhà ở như các đô thị lớn. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây nhà để bán, nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi thực tế rất cần quỹ nhà cho thuê dành cho đối tượng không đủ khả năng tài chính mua nhà. Bên cạnh đó, luật cũng chưa quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nói chung cũng như nhà ở cho thuê nói riêng.
Chủ đầu tư chưa thực sự "mặn mà"
Hiện tại, Hà Nội mới có 2 dự án xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) bố trí quỹ đất để phát triển loại hình nhà ở cho thuê. Đó là dự án KĐT Đặng Xá với quy mô 300 căn hộ và dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ cho thuê. Trong đó, dự án của Viglacera tại Đặng Xá đã được khởi công, dự kiến tháng 4/2015 sẽ bàn giao nhà.
Ông Trần Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera cho rằng, nếu không có quy định bắt buộc thì chẳng ai muốn làm NOXH cho thuê bởi doanh nghiệp phải "bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ". "Vì trách nhiệm với cộng đồng và uy tín của doanh nghiệp nên chúng tôi vẫn dành 20% quỹ NOXH cho thuê hoặc thuê mua với mức giá ưu đãi chỉ khoảng 25.000 đồng/m2", ông Tuấn cho biết. Trong số 1.500 căn NOXH giai đoạn 3 KĐT Đặng Xá, 20% quỹ căn hộ sẽ được dành để cho thuê, 20% cho thuê mua và số còn lại để bán.
Ông Tuấn cũng chia sẻ, với giá bán căn hộ khoảng 9 triệu đồng/m2 và giá thuê là 1,2 triệu đồng/tháng cho căn hộ khoảng 50 m2 thì phải mất đến... 30 năm mới có thể thu hồi được vốn nếu cho thuê căn hộ. Do vậy, việc cho thuê sẽ không có lãi. Tuy nhiên, theo Nhà nước quy định thì sau 5 năm cho thuê loại căn hộ này, doanh nghiệp được phép bán và ưu tiên bán cho người đang thuê. Khi đó, may ra doanh nghiệp mới có lãi trong phạm vi khống chế 10% theo đúng quy định.
Một chủ đầu tư khác tại khu vực phía Nam cũng cho rằng, theo cơ chế chính sách như hiện nay nếu đầu tư vào loại hình nhà cho thuê thì tiền thu về không đủ bù đắp vốn bỏ ra, cũng không thể trả được nợ. "Nếu xây nhà thương mại để bán, doanh nghiệp có thể thu tiền trước của khách hàng để xây dựng, trong khi xây nhà cho thuê thì phải đầu tư xây xong toàn bộ mới có thể cho thuê thu tiền được. Do vậy, doanh nghiệp rất ngại làm nhà ở xã hội", ông này chia sẻ.
Theo các chủ đầu tư lý giải, rào cản khiến họ không mặn mà triển khai dự án nhà cho thuê chính là thời gian thu hồi vốn quá lâu. Trong khi hiện nay điều kiện lãi suất ngân hàng cao thì những doanh nghiệp không có năng lực tài chính lớn rất khó đầu tư xây dựng nhà cho thuê. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, nếu doanh nghiệp bỏ tiền ra mua đất, xây dựng rồi cho thuê, sau đó chờ thu hồi vốn thì rất khó vì khi so sánh với nguồn vốn vay ngân hàng để đầu tư vào dự án, không biết đến bao giờ doanh nghiệp mới thu hồi vốn được. Ít có doanh nghiệp nào làm được điều này bởi 80 - 90% doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.
Nắm bắt thực tế này, Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã dành hẳn một chương quy định về chính sách nhà ở xã hội. Trong đó, có nhiều cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, giúp đảm bảo điều kiện sống cho người dân. Chẳng hạn, quy định các doanh nghiệp dành 20% quỹ nhà ở để cho thuê đã được luật hóa thành yêu cầu bắt buộc.