Sau thời gian ảm đạm, giá nhà đất hiện nay đã giảm nhiều so với thời điểm “sốt nóng”. Nhưng những chủ thể tham gia thị trường vẫn luôn canh cánh câu hỏi: giá bất động sản đã về với giá trị thực chưa? Liệu có xảy ra “cơn sốt” đất như từng diễn ra?
Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xung quanh vấn đề này.
- Sau thời gian dài thị trường bất động sản gặp khó khăn, ông thấy giá nhà đất ở Việt Nam đã trở về với giá trị thực của nó chưa?
Thực tế, giá bất động sản hiện nay vẫn chưa trở về được mức giá trước năm 2007. Bởi vì giá đất năm 2007 (là năm xảy ra cơn "sốt" đất lần ba) đã tăng gấp rưỡi, gấp đôi so với trước đó nữa. Hiện nay, nơi giảm giá nhiều nhất cũng chỉ giảm khoảng 50%, nghĩa là chưa về được giá trị năm 2007. Tôi cũng phải nói thêm, giá trị bất động sản trước năm 2007 cũng chưa phải giá trị thực.
- Bất động sản đã không còn là mảnh đất màu mỡ với giới đầu cơ như trước, nhưng giá vẫn giữ ở mức rất cao so với thu nhập của người dân. Ông nghĩ gì về vấn đề này?
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng sẽ khó xảy ra "sốt" đất trong tương lai
Tình trạng này vẫn là một điều bất hợp lý của bất động sản Việt Nam. Tôi lấy ví dụ, một mảnh đất 50m2 ở Hà Nội có giá quá cao so với thu nhập của người dân. Người Hà Nội bình thường có thu nhập khoảng 5 - 7 triệu đồng/tháng, người có thu nhập cao hơn là vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng. Với giá nhà đất như hiện nay, họ phải tiết kiệm bao lâu mới mua được một mảnh đất ở khu vực nội thành khi giá lên đến cả trăm triệu đến vài trăm triệu/m2.
Với căn hộ chung cư, không biết đến khi nào số lượng chung cư được xây dựng mới đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân. Trong khi, tôi tính toán dựa trên Chiến lược phát triển nhà ở của Việt Nam đến năm 2015, các dự án phát triển nhà ở của Nhà nước chỉ đạt 5% nhu cầu do chính Nhà nước đề ra.
- Trước đây chính giáo sư đã từng liệt kê ra 6 nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam như: Giá nhà ở trung bình cao hơn thu nhập trung bình của người dân 25 lần, thừa cung nhà ở giá cao trong khi thiếu cung nhà ở giá thấp, thị trường tồn kho nhiều nhưng giá lại giảm ít,... Theo ông, những nghịch lý này hiện nay đã giải quyết được đến đâu?
Hiện nay, những nghịch lý đó đã giảm bớt, mức độ bất cập đã giảm đi chứ chưa có điều nào được giải quyết triệt để. Tôi lấy ví dụ, trước đây giá nhà cao gấp 20 - 25 lần thu nhập trung bình của người dân, đến nay đã giảm về mức 10 - 15 lần. Trong khi đó, yêu cầu của chúng ta là mức chênh lệch này phải giảm còn 4 lần như các nước khác.
- Vậy thời gian tới có xảy ra tình trạng "sốt" đất như đã từng diễn ra không, thưa ông?
Theo tôi, khả năng "sốt" đất khó có thể xảy ra trong tương lai. Nó có thể chỉ xảy ra cục bộ ở một mức độ nhất định chứ không trở thành xu hướng của cả một quá trình như trước đây.
"Sốt" đất mạnh và trở thành xu hướng chỉ xảy ra trong giai đoạn đầu của chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Trong giai đoạn đầu, bao giờ thị trường cũng phải đối mặt với những cơn "sốt" bởi lẽ trong cơ chế bao cấp, giá đất bằng 0, còn trong cơ chế thị trường, giá đất phải phụ hợp với các quy luật của thị trường.
Trong quá trình từ bằng 0 cho đến phù hợp với thị trường, sẽ có rất nhiều vấn đề xảy ra với giá đất, vì quá trình chuyển đổi giá trị không thể thực hiện trong một ngày mà sẽ diễn ra dần dần.
Đến thời điểm hiện tại, quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế của nước ta đã đạt được một mức độ nhất định. Tình trạng "sốt" đất chỉ xảy ra khi có cơ hội đầu tư, cần đất nhưng đất khan hiếm. Sẽ không xảy ra việc "sốt" đất như quy luật của một nền kinh tế trong giai đoạn chuyển đổi nữa.
- Ý của ông là việc giảm giá đất thời gian vừa qua một phần là do quy luật tất yếu. Vậy phải chăng các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản bằng các gói hỗ trợ của Nhà nước là không thực sự cần thiết?
- Đúng là giá bất động sản giảm một phần là do quy luật tất yếu của thị trường. Vấn đề cốt yếu bây giờ là Nhà nước phải thực hiện mọi công việc quản lý bất động sản phù hợp với nguyên tắc thị trường. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ tự điều chỉnh cho phù hợp. Tình trạng giá đất cao ngất ngưởng như vừa qua cũng sẽ được giảm đi.
Nhiều khi, các giải pháp hỗ trợ chính là thứ "làm hỏng" thị trường. Nhà nước phải đưa ra cơ chế buộc thị trường phải trở về bản chất thật của nó với những khó khăn, mâu thuẫn. Khi đó, tự nhiên thị trường sẽ tự điều chỉnh.
Những giải pháp như gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ dường như đang "nuôi" tiếp cơ chế cũ, không phải để tạo ra sự "lột xác" của thị trường. Nếu không ép thị trường "hiện nguyên hình" thì thị trường bất động sản còn loanh quanh.
Muốn Việt Nam phát triển, một yếu tố quan trọng đó là giá đất phải thấp. Giá đất vẫn cao ngất ngưởng trong khi thu nhập của người lao động không tăng nhiều là một nghịch lý vô cùng lớn. Nếu không phá vỡ được nghịch lý này, cuối cùng thị trường bất động sản vẫn sẽ chỉ chạy vòng quanh, không có lối thoát.
- Xin cảm ơn ông!