Lo ngại chủ nhà đổi ý, người mua sẵn sàng đặt cọc tiền tỷ

Chị Khanh cho biết, thông thường, khoản tiền cọc chỉ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, phổ biến nhất là 10% giá trị căn nhà nhưng chị buộc phải phá lệ bởi đây là trường hợp đặc biệt. Để gia chủ không thay đổi giá bán và mua bằng được ngôi nhà, chị Khanh quyết đặt cọc "khủng". Tọa lạc trong hẻm xe hơi (quận 3, Tp.HCM), căn nhà phố 3 tầng mà chị Khanh mua khá yên tĩnh, phía trước có một cây ban tím to. Ngôi nhà này trị giá 5 tỷ đồng. Nhà gần trường học, chợ, nhà thờ, di chuyển đi quận 1, Tân Bình, Phú Nhuận, Gò Vấp đều thuận tiện nên khách hàng ưng ngay khi xem lần đầu.

Chị Khanh chia sẻ: “Tôi rất ưng ý căn nhà, giá lại hợp lý nên chủ động xuống cọc 1,5 tỷ đồng, tương đương 30% giá trị, ràng buộc điều khoản bẻ kèo, bồi thường lên đến 50% giá trị hợp đồng để đảm bảo chủ nhà thuận bán, không tăng giá hoặc đổi ý”.

Người mua này cho biết đã chồng đủ 5 tỷ đồng để công chứng, sang tên, nhận chìa khóa nhà chỉ trong hơn 1 tuần. Ngôi nhà đã được định giá 6 tỷ đồng để làm thủ tục vay vốn đầu tư kinh doanh nhằm bù vào khoản tiền vừa chôn vào tài sản. Theo chị Khanh: “Nhờ liều lĩnh đặt cọc khủng và ràng buộc bồi thường hợp đồng cao, tôi mới hoàn thành được thương vụ mua bán này”.

Thực tế cho thấy, việc đặt cọc tiền tỷ để chủ nhà vì ngại bồi thường phải tuân thủ thỏa thuận bán được khá nhiều người áp dụng. Những tình huống phổ biến khi cần đặt cọc khủng gồm: Giá chào bán hợp lý; nhà đất sở hữu vị trí đắc địa; cùng lúc nhiều người muốn mua tài sản; thị trường địa ốc nóng sốt, không ngừng tăng giá và đề phòng chủ nhà đất có xu hướng bẻ cọc đòi tăng giá đã thương lượng.

Lo ngại chủ nhà thay đổi ý định hoặc tăng giá bán, nhiều người sẵn sàng đặt
cọc hàng tỷ đồng để mua bằng được căn nhà phố ưng ý. (Ảnh: Vũ Lê)

Sau 1 năm săn nhà phố nhỏ giá dưới 2 tỷ đồng tại các quận 1, 3, Phú Nhuận không thành, anh Trường đã tìm được một căn nhà hẻm 2m, diện tích 25m2 ở quận 1, thiết kế 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu với giá 1,4 tỷ đồng. Ngay sau khi gặp chủ nhà và kiểm tra pháp lý, anh Trường đã đặt cọc 350 triệu đồng (25% giá trị tài sản) bởi anh cho rằng đây là mức giá vừa túi tiền và không thể rẻ hơn.

Khoản tiền đặt cọc của nhà phố này thường chỉ dao động trong khoảng 100-140 triệu đồng (5-10% giá trị tài sản). Tuy nhiên, để nắm chắc cơ hội mua nhà, anh Trường đặt cọc 25% giá trị căn nhà và ràng buộc thêm điều khoản nếu gia chủ bẻ kèo phải bồi thường gấp đôi tiền cọc. Người mua cho hay: “Tôi đã từng bị các chủ nhà khác bẻ kèo nhiều lần, bồi thường khoản cọc 50 triệu đồng trong nỗi ấm ức tột cùng. Vì vậy, khi đã ưng ý căn nhà, tôi chấp nhận đặt cọc số tiền cao hơn để mua cho bằng được”.

Tham gia hội thảo thúc đẩy thị trường địa ốc những tháng cuối năm 2017, một Phó Tổng giám đốc doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, ông thường áp dụng chiêu đặt cọc khủng, trả đứt một lần khi đi mua quỹ đất đền bù vào giai đoạn cuối (bồi thường được trên 90% dự án và chỉ còn 5-7% phải thương lượng). Mục đích là để tránh bị chủ đất đòi đẩy giá lên cao, đổi ý không bán.

Trên thực tế, đối với những m2 đất cuối cùng cần phải mua để thực hiện dự án, chủ đất sẽ đưa ra nhiều yêu sách và hét giá rất cao. Theo vị này: “Khi đó, đi đền bù như đi đánh giặc, lúc thương lượng phải mang theo tiền, bên bán đồng ý là bên mua chung tiền liền lập tức dù có là 5-10 tỷ cũng phải chồng ngay, bởi vì để đến ngày mai, bên bán có khả năng lại đổi ý tăng giá”.

Bàn về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, tại thị trường địa ốc Tp.HCM, việc đặt cọc khủng để mua nhà bằng mọi giá là một lát cắt thú vị trong chuỗi quy trình mua bán bất động sản. Bởi lẽ, trong khi phần lớn thị trường, khách mua rất thận trọng đặt cọc vài chục triệu đồng đến 10% giá trị nhà đất vì các thủ tục pháp lý chưa hoàn thành thì vẫn có những thương vụ táo bạo, người mua đặt cọc 25-30% giá trị tài sản hoặc thậm chí toàn bộ tiền để mua bằng được.

Việc đặt cọc khủng để mua bằng được tài sản chủ yếu xuất phát từ nhu cầu cá biệt của khách hàng. Một là, người mua thích tài sản này và muốn sở hữu bằng mọi giá. Hai là, bên mua cần bất động sản để hoàn tất khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án. Ba là, bên mua đặt cọc cao để giành quyền đầu tư mua bán sau đó do tài sản được bán với giá hời.

Thế nhưng, chuyên gia này cho rằng, đặt cọc khủng không phải lúc nào cũng an toàn, nó có thể là một quyết định liều lĩnh, là con dao hai lưỡi trong trường hợp pháp lý nhà đất có vấn đề hoặc giao dịch xảy ra tranh chấp. Lúc này, người mua đã chôn tiền cọc rất lớn vào tài sản sẽ mất khá nhiều thời gian mới thu hồi được vốn về. Điều này cũng lý giải vì sao khi đặt cọc lên đến mức tiền tỷ để mua bất động sản, điều khoản ràng buộc cam kết bồi thường khi chủ nhà đất bẻ kèo cũng sẽ đẩy lên rất cao, mức bồi thường từ 50-100% số tiền đã đóng, thậm chí là 50% giá trị hợp đồng.