Thời gian qua, thị trường căn hộ tại Tp.HCM đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của phân khúc trung - cao cấp. Một số chuyên gia địa ốc lo ngại rằng, nếu doanh nghiệp không có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm một cách hợp lý, thị trường sẽ rơi vào trạng thái bão hòa, lệch pha cung - cầu ngày càng xa.
Báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS CBRE cho thấy, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh với 10.107 căn hộ mới trong quý II/2016, tăng 20% so với quý trước nhưng giảm 9% so với cùng kỳ năm 2015. Trong đó, nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, khoảng 41% tổng nguồn cung mới. Theo sau là phân khúc hạng sang với 22% tổng nguồn cung mới. Tuy nguồn cung mới không nhiều nhưng các dự án thuộc phân khúc bình dân có lượng giao dịch tốt.
| Hiện nay, thị trường BĐS ngày càng ít căn hộ 700-800 triệu đồng/căn, thay vào đó là những căn hộ có mức giá từ 1,5 đến vài tỷ đồng/căn. Lý do là, các chủ đầu tư ồ ạt chuyển sang phân khúc căn hộ trung - cao cấp (dịch vụ đầy đủ) do biên độ lợi nhuận cao hơn phân khúc trung bình. Xu hướng này đang khiến thị trường lệch pha cung - cầu trầm trọng. |
Đơn vị này cho biết, số căn hộ bán được đạt 5.887 căn trong quý II vừa qua, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước đó. Việc thị trường bị hút vào một số dự án BĐS của những ông lớn khiến một số chủ đầu tư cùng phân khúc phải dời kế hoạch, khách hàng cũng dồn sự chú ý vào dự án trên nên tỷ lệ hấp thụ không cao như kỳ vọng. Với trình trạng trầm lắng này, phần lớn các chủ đầu tư giảm giá chào bán, quý II ghi nhận mức giá chào bán trung bình còn 49,3 triệu đồng/m2, giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái và 0,3% so với quý trước. Trong khi đó, phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá tăng 2%.
Theo báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường địa ốc Tp.HCM trong quý II/2016 của Công ty Savills Việt Nam, loại hình căn hộ có 19 dự án mới và giai đoạn 2 của một dự án hiện hữu được mở bán, cung ứng trên 8.700 căn hộ, tăng trưởng 15% theo quý. Nguồn cung sơ cấp đạt hơn 40.100 căn hộ. Cũng trong quý này, 11 dự án biệt thự/nhà liền kề và giai đoạn mới của 3 dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị trường khoảng 1.600 căn, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.200 căn, tăng 55% theo quý và 180% theo năm. Thị trường nhà liền kề diện tích vừa và lớn từ 90-120m2 được hấp thụ tốt trong quý. Thế nhưng, các nhà đầu tư uy tín vẫn tiếp tục cho ra mắt những sản phẩm có kích thước nhỏ hơn.
Giao dịch trên thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại. (Nguồn ảnh: Long Thanh).
Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang nhận định, thị trường nhà đất hiện nay đang bị đảo ngược. Ông Quang lý giải, thị trường BĐS cả nước nói chung và Tp.HCM nói riêng từng trải qua giai đoạn đáy khủng hoảng. Thị trường BĐS bắt đầu ấm dần và khởi sắc hơn trên mọi phân khúc từ giữa năm 2014 đến cuối năm 2015. Thời điểm này, nhà đầu tư thứ cấp mong muốn thu hồi vốn nên đã bán ra ồ ạt. Tiếp đà tăng trưởng ngoạn mục của năm 2015, sang năm 2016, hàng loạt chủ đầu tư đã chuyển hướng đầu tư phát triển căn hộ nhu cầu thực sang phân khúc căn hộ tiện nghi.
Chuyên gia này phân tích, có 2 đối tượng chính mua căn hộ là nhà đầu tư và người có nhu cầu thực về nhà ở. Trong đó, với người có nhu cầu thực về nhà ở, hiện nguồn cung nhà giá rẻ còn khan hiếm. Với đối tượng khách hàng là nhà đầu tư, một số chưa thu hồi được khoản đầu tư trong giai đoạn thị trường "đóng băng", số còn lại đầu tư trong giai đoạn 2014-2015 cũng chưa thể thu hồi vốn về do chưa thể bán lại các căn hộ đã đầu tư bởi giá bán lại không như kỳ vọng, trong khi mua để cho thuê căn hộ lại chưa đến thời điểm giao nhà. Chính vì sự tham gia yếu ớt của các nhà đầu tư thứ cấp đã khiến thị trường căn hộ ở phân khúc trung - cao cấp kém sôi động.
Ông Quang chia sẻ :“Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không có biến động gì đáng quan ngại, tuy giá bán có thể tăng nhẹ 2-3% nhưng áp lực bán hàng đối với các doanh nghiệp BĐS là rất lớn, họ phải tốn nhiều chi phí hơn cho hoạt động quảng bá sản phẩm, đồng thời đưa ra nhiều cam kết về chất lượng và giá trị cũng như khả năng khai thác BĐS".
Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty Exim Real Estate cho hay, thời gian gần đây, rất nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra thị trường hàng loạt dự án BĐS đa dạng phân khúc, nhờ đó người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn. Song, giao dịch trên thị trường nhìn chung có dấu hiệu chững lại bởi nhiều nguyên nhân. Có 3 nguyên nhân chính: Một là, nguồn cung trên thị trường đa số là dự án cũ (mở bán giai đoạn 2, 3 hoặc tái khởi động các dự án dang dở - PV); hai là, dự án mới ít; ba là, tác động thông tin xấu từ một số dự án làm suy giảm niềm tin khách hàng.
“Những dự án mới hiện nay vẫn được thị trường hấp thụ rất tốt nhờ khẩu vị lạ và chương trình bán hàng hấp dẫn. Các dự án có vị trí đắc địa, phong phú tiện ích và dịch vụ, view sông... sẽ thu hút sự quan tâm của khách hàng”, bà Tú khẳng định.
Từ kinh nghiệm thực tiễn, Tổng giám đốc Công ty Hung Thinh Land, ông Nguyễn Nam Hiền cho rằng, một khi thị trường rơi vào trạng thái bão hòa thì thương hiệu là yếu tố then chốt để cạnh tranh của mỗi doanh nghiệp. Doanh nghiệp địa ốc muốn tồn tại, phát triển lâu dài, vượt lên trong cuộc cạnh tranh mới tất yếu phải xem xét việc gia tăng đầu tư cho chất lượng sản phẩm, dịch vụ và củng cố thương hiệu.