Luật mới tiếp thêm sinh khí cho thị trường BĐS năm 2015

Trao đổi với phóng viên, ông Vũ Văn Phấn cho biết, Luật Kinh doanh BĐS vừa được Quốc hội thông qua, chính thức hiệu lực từ ngày 1/7/2015 sẽ tạo một hành lang pháp lý quan trọng giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn.

- Thưa ông, cho phép cả cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh BĐS là điểm mới nhất của Luật Kinh doanh BĐS. Ông có thể nói cụ thể hơn về quy định này?

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vũ Văn Phấn

Đúng vậy, Luật Kinh doanh BĐS đã cho phép cả cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước được kinh doanh BĐS với những quy định dễ thực hiện, rõ ràng. Theo đó,  cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp. Trường hợp cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS không thường xuyên, quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp, tuy nhiên phải kê khai, nộp thuế theo quy định đúng của pháp luật như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân...

Riêng đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài kinh doanh BĐS thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Theo quy định của pháp luật, loại hình doanh nghiệp này được áp dụng chung cho cả trong và ngoài nước, vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, đồng thời phải có đủ năng lực về tài chính để triển khai dự án. 

- Nhiều chủ đầu tư thời gian vừa qua “bán nhà trên giấy” nhưng vì nguyên nhân nào đó không còn khả năng triển khai tiếp hoặc chậm triển khai khiến người dân phải chịu nhiều thiệt thòi, dẫn tới khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Thưa ông, Luật đã giải quyết vấn đề này ra sao? 

Để khắc phục tình trạng này, Luật mới đã quy định, chủ đầu tư muốn bán, cho thuê mua, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng điều kiện: đã giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư phải xây xong móng đối với các nhà chung cư cao tầng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư muốn triển khai dự án thì phải ký quỹ theo Luật Đất đai mới được Nhà nước mới cho thuê đất, giao đất, chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án. Việc ký quỹ đó được quy định theo Luật Đầu tư và Luật Đất đai vừa được thông qua. Chủ đầu tư cũng phải có năng lực tài chính để triển khai dự án sau khi ký quỹ. Luật đã quy định chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha.

Theo ông Vũ Văn Phấn, Luật mới tiếp thêm sinh khí cho thị trường BĐS  năm 2015 (ảnh minh họa, nguồn: CafeLand)

- Vậy để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nhà cần nắm rõ những quy định nào, theo ông?

Theo quy định của pháp luật, trước khi  cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực tiến hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua theo đúng tiến độ đã cam kết. Trong trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết và bên thuê mua, bên mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có nghĩa vụ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho người mua theo hợp đồng  thuê mua, mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã tiến hành ký kết.

Việc thanh toán trong  thuê mua, mua bán BĐS hình thành trong tương lai được làm nhiều lần, lần thứ nhất không quá 30% giá trị hợp đồng, còn những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, tuy nhiên, khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng, tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên cho thuê mua, bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên thuê mua, bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên cho thuê mua, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã tiến thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận này cho bên thuê mua, bên mua. 

- Thưa ông, làm sao để người mua có thể phân biệt được dự án đã đủ điều kiện để có thể bán nhà hình thành trong tương lai?

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải xuất trình hai loại giấy tờ bắt buộc sau: thứ nhất, văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được cho thuê mua, bán có xác nhận của chính quyền địa phương; thứ hai, giấy bảo lãnh của ngân hàng. Khách hàng không nên mua nếu thiếu 1 trong 2 loại giấy tờ trên bởi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng. 

- Về triển vọng của thị trường BĐS năm 2015, ông nhận định thế nào?

Thị trường BĐS năm 2014 đã có dấu hiệu hồi phục và cho đến thời điểm này có thể khẳng định, thị trường đã sáng lên ở nhiều phân khúc. Vì vậy, theo tôi, bước sang năm 2015, thị trường BĐS sẽ tiếp đà hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là khi hàng loạt sắc luật đi vào cuộc sống sẽ tiếp thêm sinh khí mới cho thị trường.