Khi dòng vốn đầu tư vào khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đang có dấu hiệu chững lại, thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành khu vực tiềm năng đối với các nhà đầu tư ngoại với các thương vụ M&A bất động sản đình đám.
Bà Nguyễn Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư, Công ty tư vấn BĐS Jones Lang LaSalle Việt Nam cho biết, hoạt động M&A nói chung và trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam nói riêng được ghi nhận đã tăng lên đáng kể trong những năm gần đây, cả về số lượng thương vụ và giá trị giao dịch.
"Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, Việt Nam đang trở thành một thị trường tiềm năng trong thu hút đầu tư, góp phần làm cho các hoạt động M&A ở thị trường trở nên sôi nổi", bà Khanh nhận định.
Khi lượng vốn đầu tư vào khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đang có dấu hiệu chững lại, thị trường BĐS Việt Nam đang trở thành một khu vực tiềm năng cho những nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu là các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore.
Yếu tố tích cực khiến hoạt động M&A tại Việt Nam chính phát triển chính là triển vọng phát triển kinh tế khi chỉ số tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao, đạt 5,6% so với các nước trong khu vực. Mô hình nhân chủng học tại Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15 - 64, thu nhập khả dụng được gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt là tại Hà Nội và Tp.HCM càng tăng tính hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam, bà Khanh giải thích.
Chủ đầu tư nội "trỗi dậy" chặn sự "đổ bộ" của các nhà đầu tư ngoại
Theo ghi nhận của JLL, trong giai đoạn suy thoái của thị trường BĐS giai đoạn 2009 – 2013, phần lớn bên bán BĐS là các chủ đầu tư trong nước đã gặp khó khăn về vốn và phải loay hoay tìm bài toán đầu ra thì từ năm 2014 trở đi, thị trường đã chứng kiến một xu hướng ngược lại. Chính các chủ đầu tư nội có tiềm lực mạnh về vốn đã chủ động tìm quỹ đất để phát triển dự án. Điển hình như thương vụ Novaland chính thức mua lại dự án có diện tích khoảng 30 ha tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc, quận 2 từ quỹ đầu tư VinaCapital vào quý I/2016.
Trong khi đó, VinaCapital Vietnam Opportunity Fund (VOF) cũng đã bỏ ra 47 triệu USD thông qua hình thức trái phiếu chuyển đổi để đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư BĐS của công ty này.
Thương vụ M&A đáng chú ý nhất trong quý I/2016 là vụ chuyển nhượng 70% cổ phần tòa nhà văn
phòng A&B Tower cho một nhà đầu tư Nhật Bản
Cùng với sự phát triển của các chủ đầu tư trong nước, các quỹ đầu tư của nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm những cơ hội đầu tư vào các BĐS văn phòng có vị trí tốt tại Việt Nam, đặc biệt là tại Tp.HCM. Vào năm 2012, khi thị trường BĐS Việt Nam hầu như rất khan hiếm các giao dịch, Daibiru, một tập đoàn chuyên về phát triển và đầu tư BĐS của Nhật Bản đã nhận chuyển nhượng tòa nhà văn phòng Saigon Tower nằm tại trung tâm Tp.HCM từ Chiaphua Việt Nam, với tỷ suất sinh lợi ước tính đạt khoảng 8,5%.
Từ năm 2015 đến nay, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa văn phòng được cải thiện, đặc biệt với những tòa văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường này. Gần đây, có rất nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản tìm kiếm cơ hội đầu tư tương tự và chấp nhận tỷ suất sinh lợi thấp hơn mức 8% nhưng vẫn rất hạn chế các tài sản phù hợp.
Trong nửa đầu năm 2016, thị trường BĐS Việt Nam cũng chứng kiến nhiều thương vụ M&A tạo ra tiếng vang lớn trên thị trường. Nổi bật nhất trong quý I/2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, Tp.HCM) được một nhà đầu tư của Nhật Bản nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị đầu tư là 47 triệu USD.
Trong quý II/2016, Mapletree Investments đã mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza (quận 1, Tp.HCM) từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu.
Nhà đầu tư ngoại "săn" quỹ đất sạch
Bà Nguyễn Vân Khanh cũng cho biết, phần lớn các nhà đầu tư ngoại vào thị trường BĐS Việt Nam muốn tìm kiếm các BĐS đầu tư có dòng thu nhập ổn định, tuy nhiên, có rất ít cơ hội phù hợp với mục tiêu này. Nguyên nhân chủ yếu là việc khan hiếm nguồn cung do các chủ đầu tư tòa nhà thường đang hài lòng với dòng thu nhập mang lại nên không muốn chào bán tài sản kể cả khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra một mức tỷ suất sinh lợi rất thấp để được sở hữu tài sản đó.
Đối với các BĐS dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư ngoại thường tìm kiếm các quỹ đất “sạch” (đất đã xong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đã được thanh toán hoặc xác định nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất được xác lập, có quy hoạch rõ ràng). Tuy nhiên, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường BĐS của Việt Nam còn khá non trẻ.
Tuy vậy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được đánh giá là còn nhiều tiềm năng để thu hút lượng vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư ngoại, quy mô có thể lên đến hàng trăm triệu USD cho mỗi dự án.
Bà Khanh cho rằng, các tài sản có dòng thu nhập ổn định như văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư Châu Á. Trong khi thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại vẫn rất tiềm năng trong việc thu hút nhà đầu tư.
Đặc biệt, làn sóng các nhà đầu tư ngoại tìm quỹ đất “sạch” từ những dự án khu dân cư vẫn tiếp tục được duy trì ở mức cao. Nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với những doanh nghiệp BĐS Việt Nam có uy tín tốt. Có thể thấy, những thương vụ giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2016 đến từ các nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát là những ví dụ điển hình.