Tp.HCM: Giá đất tăng, giao dịch nhà đất bị “bẻ kèo”

Ông Linh thỏa thuận mua một nền thổ cư tại quận 9, Tp.HCM với giá 1,7 tỷ đồng từ cuối năm 2015, đã đặt cọc 10% giá trị mảnh đất nhưng đến ngày hẹn ký hợp đồng công chứng thì chủ đất khất lần rồi sau đó đề nghị hủy cọc vì giá đất biến động liên tục.

Vị khách hàng này cho biết, khu đất định mua nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh, vì bên bán là chỗ quen biết nên ông tin tưởng đặt tiền cọc mà không hề đưa ra yêu cầu khoản bồi thường hợp đồng. "Không ngờ vì sơ hở này mà khi giá đất tăng lên trong thời gian qua chủ đất đã thay đổi ý định, không bán cho tôi nữa", ông nói.

Ông Linh kể, ông đặt cọc số tiền 170 triệu đồng, sau 3 tuần sẽ ra công chứng. Thế nhưng, gần nửa năm qua chủ đất đã tìm nhiều lý do trì hoãn việc giao kết hợp đồng. Ban đầu là lý do cần hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của cán bộ địa chính. Thế nhưng, cuối cùng thì chủ đất lật bài ngửa cho biết người thân trong gia đình không đồng ý bán vì giá đất từ đầu năm tới nay tăng liên tục. "Họ chỉ trả lại tiền cọc là 170 triệu đồng, tôi muốn mua đất mà lại bị lật nên rất khó chịu", ông Linh nói.

Đất nền tại Tp.HCM ghi nhận sự tăng giá liên tục trong thời gian qua đã khiến cho các giao dịch bị trì hoãn, thậm chí bị hủy do bên bán thay đổi ý định. Ảnh: Vũ Lê

Tháng 2/2016, anh Chiến tìm mua nền đất với giá 950 triệu đồng tại đường 49, hẻm 71, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, sau nửa năm chờ đợi anh cũng bị bẻ kèo. Anh Chiến đã đặt cọc 100 triệu đồng, và có thỏa thuận việc bồi thường 100% giá trị tiền cọc nếu bên bán phá vỡ hợp đồng. Tuy nhiên, khi nền đất khu này đã tăng lên thành 1,2 tỷ đồng thì hồ sơ tách thửa được thông báo là gặp vướng mắc. "Tôi nghĩ họ muốn phá vỡ cam kết vì giá đất tăng quá nhanh. Đã thế, chủ đất cũng không bồi thường cho tôi theo đúng cam kết trong hợp đồng. Thay vào đó, họ đề nghị chỉ trả phạt 20% giá trị tiền cọc", anh Chiến bức xúc.

Theo khảo sát của phóng viên, tại khu Đông Tp.HCM, thị trường đất nền và nhà liền thổ vẫn thu hút được giới đầu tư trong nhiều quý liên tiếp. Mức tăng giá phổ biến từ 15 - 30% trong vòng 12 tháng qua, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện của hạ tầng. Biến động giá đất cũng góp phần khiến cho thị trường sôi động hơn trước đây nhưng cùng với đó, những trường hợp bẻ kèo (giao dịch bất thành) chỉ vì giá đất tăng cũng diễn ra thường xuyên hơn.

Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho biết, rủi ro trong giao dịch nhà đất tại một thị trường BĐS còn kém minh bạch như Việt Nam là điều khó tránh khỏi. Phổ biến nhất là việc hủy giao dịch vì giá đất tăng lên. Bên bán và bên mua chỉ có thể nỗ lực hết sức trong việc giảm thiểu rủi ro bằng cách ràng buộc thật chặt chẽ trong các hợp đồng, thỏa thuận.

Theo phân tích của ông Chánh, để phòng ngừa những trường hợp chủ đất hủy giao dịch, thỏa thuận bồi thường phải thật cao, phổ biến là phải đền gấp đôi, gấp ba, thậm chí cao hơn hẳn nhằm triệt tiêu động lực hủy giao dịch. Trên thực tế, hủy bỏ giao dịch giữa chừng là một hành vi bất tín nhưng vì cái lợi trước mắt, vẫn có những chủ đất thực hiện hành vi này để trục lợi. Cách hiệu quả để hạn chế những trường hợp này là bên mua nếu đã ưng ý hàng hóa thì phải lập tức đưa ra quyết định nhanh gọn, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, bỏ qua giai đoạn đặt cọc.

Có thể tóm lược những nguyên tắc áp dụng để hạn chế rủi ro. Thứ nhất là tiền đặt cọc tối thiểu phải bằng khoản lời dự đoán sẽ thu được. Ví dụ, nếu ước tính mua một tỷ đồng và sau đó có thể bán được 1,5 tỷ thì đặt cọc 500 triệu đồng. Cách làm này còn được coi là đặt cọc lớn để gây áp lực lên bên bán, khiến ý định hủy giao dịch bị triệt tiêu ngay từ đầu.

Thứ hai là nguyên tắc minh bạch mục đích mua tài sản. Khách hàng phải nói rõ với người chủ đất về ý định của mình ngay từ đầu (mua để đầu cơ tích trữ, lướt sóng mua đi bán lại, để ở...). Nếu chủ BĐS đồng ý thì tiến hành giao dịch. Ví dụ: "Tôi mua BĐS này là để bán, trong thời gian đặt cọc trước khi công chứng, nếu có người mua thì tôi sẽ lập tức bán. Anh/chị có đồng ý ký sang tên hay không?". Cách làm này sẽ ràng buộc bên bán phải có nghĩa vụ hỗ trợ bên mua làm thủ tục cần thiết nếu có sự xuất hiện của nhà đầu tư thứ cấp tiếp theo.

Thứ ba là nguyên tắc chặt chẽ về pháp lý. Nên sử dụng thêm các công cụ vi bằng để ghi nhận giao dịch (từ thừa phát lại) để củng cố thêm giá trị pháp lý khi giao dịch, hoặc phải nhờ người làm chứng có ảnh hưởng với bên bán (ví dụ tổ trưởng tổ dân phố, công an khu vực, cha/mẹ/vợ chồng...).

Thứ tư là nguyên tắc nhờ người tư vấn giàu kinh nghiệm đứng ra hỗ trợ. Sự xuất hiện của một chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm hoặc một luật sư chuyên về BĐS là rất cần thiết khi đi giao dịch, nhất là trong bối cảnh thị trường có sự biến động mạnh về giá như hiện nay.

Thứ năm là nguyên tắc phân biệt khoản bồi thường và khoản phạt vi phạm. Để làm tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán chia thành 2 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Theo đó, bồi thường thì sẽ gấp đôi tiền cọc. Phạt áp dụng theo thoả thuận.