Mua bán nhà chạy lãi suất ngân hàng, gánh lỗ bạc tỷ

Bà Thùy cho biết, gia đình vay 4,5 tỷ đồng chỉnh trang căn nhà mới mua thật hoành tráng, số tiền còn lại đầu tư hai cửa hàng bán lẻ ở trung tâm Tp.HCM. Vì có thông tin tuyến đường này sẽ được mở rộng, bà Thùy muốn đầu tư vào thiết kế, nội thất để nâng cấp căn nhà, có thể kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Theo đó, số tiền lãi và nợ gốc bà phải trả cho khoản vay gần trăm triệu đồng mỗi tháng. Khi việc kinh doanh thuận lợi gia đình có thể gồng gánh dễ dàng. Thế nhưng, năm 2016 buôn bán khó khăn, kinh doanh thua lỗ, bà Thùy đành rao bán căn nhà phố để giảm áp lực lãi vay.

Việc chào bán gấp căn nhà đang thế chấp đã khiến gia chủ bị lép vế khi thương lượng với khách hàng. Người đến xem nhà thường đề nghị mua ở mức giá thấp hơn giá trị được thẩm định trước đó. Lúc đầu bà Thùy chào giá kỳ vọng 7,2 tỷ đồng và chấp nhận thương lượng. Song, sau một thời gian rao bán không thành, chru nhà hạ xuống còn 6,5 tỷ đồng và vẫn rơi vào cảnh chờ khách xem xét. Bà Thùy chia sẻ: "Phải chạy lãi suất mỗi tháng khiến tôi càng bị bức bách phải bán nhà nhanh nhưng bán lỗ bạc tỷ thì xót ruột quá nên cứ thương lượng, rơi vào vòng lẩn quẩn mãi".

Nếu mua nhà để đầu tư không nên vay vượt ngưỡng 50% bởi chỉ cần một vài bất ổn
có thể dẫn đến thua lỗ nặng. (Ảnh: Lucas Nguyen).

Với kinh nghiệm hơn 2 thập niên hoạt động trong lĩnh vực tài chính, đầu tư bất động sản tại Sài Gòn, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, trường hợp của bà Thùy gần như chắc chắn phải chịu lỗ. Do cách tính toán suất đầu tư đã sai ngay từ đầu nên nhà đầu tư này sẽ thiệt hại nhẹ nhất từ 500-700 triệu đồng, còn nặng có thể mất bạc tỷ.

Theo phân tích của ông Quang, vay vốn mua bất động sản có 2 loại phổ biến. Một là, mua căn nhà đầu tiên, mục đích để ở là chính, giá trị căn nhà thấp, thường dưới 2 tỷ đồng, khả năng vay an toàn là 50%. Với trường hợp này vẫn có thể chấp nhận mức vay lên đến 70% vì tổng dòng tiền vay không quá lớn.

Hai là, vay để mua căn nhà vì mục đích đầu tư sinh lời trên chính tài sản hoặc dùng nguồn vốn đầu tư thêm một kênh khác, dòng tiền vay này khá lớn, trung bình 3-5 tỷ đồng hoặc nhiều hơn. Ngưỡng vay an toàn cho trường hợp này là dưới 50%, vay vượt ngưỡng là đặt cược vào may rủi.

Chuyên gia này cho hay, bà Thùy đã vay đầu tư bất động sản vượt ngưỡng an toàn cho phép, khoản vay ước tính chiếm hơn 60% giá trị căn nhà. Kỳ vọng mở đường tăng giá nhà phố cần phải chờ thêm thời gian trong khi bà cần bán gấp đã chệch mục tiêu đầu tiên. Mặt khác, khoản lãi suất và nợ gốc phải trả hàng tháng không có dòng tiền ổn định gánh vác mà lệ thuộc vào nguồn thu từ việc kinh doanh buôn bán bấp bênh đã chệch mục tiêu kế tiếp.

Theo ông Quang, giải pháp cho trường hợp này là cân nhắc giữa việc bán lỗ với việc trả lãi suất hàng tháng, phương án nào thiệt hại nặng hơn. Nhà đầu tư cần tỉnh táo chọn lựa đáp án ít rủi ro nhất. Không nên chờ thương lượng trong khoảng thời gian dài mà chấp nhận bán cắt lỗ để tránh lãi suất ăn mòn hết căn nhà.

Ông Quang cho rằng: "Nên tránh để xảy ra kịch bản bán càng chậm lại càng bị ép giá, trong khi lãi suất hàng tháng vẫn phải trả thì lỗ chồng lỗ".