Mua đất chờ tách thửa: Rước bực vào thân

4 năm trước, anh Thành có đặt cọc 100 triệu cho lô đất trị giá 950 triệu có diện tích 50m2 tại quận Thủ Đức. Lô đất có lợi thế nằm trong hẻm xe hơi vào được nhưng thời điểm đó, chủ đất vẫn chưa làm thủ tục tách thửa nên chỉ có sổ chung cho cả khu đất rộng 400m2. Theo lời hứa của chủ đất, khu đất sẽ được tách thành 5 lô và khi tất toán sẽ bàn giao sổ hồng riêng, hoặc sẽ đền gấp đôi tiền cọc nếu không giao nền. Anh Thành cho biết, phía chủ đất còn hứa sẽ hỗ trợ làm thủ tục cấp phép xây dựng cũng như hệ thống điện nước hoàn chỉnh cho nền đất của anh.

Nội dung trên hợp đồng đặt cọc có ghi rõ anh Thành sẽ nhận được sổ hồng riêng trong tháng 5/2016. Dù vậy, anh vẫn phải đợi thêm do chủ đất nói vẫn đang trong quá trình làm thủ tục dù đã đến lịch hẹn. Cố đợi thêm 2 tháng so với thỏa thuận, hồ sơ tách thửa vẫn chưa được giải quyết nên chủ lô đất thông báo với anh rằng không thể giao nền nên muốn bồi thường số tiền tính theo lãi suất ngân hàng của 100 triệu tiền đặt cọc. 

Giá đất tăng theo thời gian trong khi vừa không nhận được đất vừa bị thiệt tiền bồi thường cọc nên anh Thành vô cùng bức xúc. Thêm vào đó, cơ quan quản lý sẽ không thể xác định vị trí thửa đất hay xác định nghĩa vụ tài chính nếu không tiến hành tách thửa nên càng không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Thành được. 

Theo thông tin anh Thành tìm hiểu được, do nhận thấy giá nhà lên cao nên chủ đất đang cố tình kéo dài thời gian để om hàng bán với giá cao hơn thay vì giao cho anh Thành như thỏa thuận. Cũng bởi không muốn "già néo đứt dây", vừa tốn thời gian tiền bạc mà không giải quyết được gì, anh Thành đành chấp nhận mức bồi thường 20% mà chủ đất đưa ra, dù phải chịu thiệt hơn nhiều so với cam kết bồi thường gấp đôi trước đó. 

Có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn khi mua đất chờ tách thửa. Ảnh minh họa

Cũng mua đất chờ tách thửa nhưng anh Hưng thận trọng hơn khi quyết định mua đất tại Bình Dương của một đơn vị uy tín. Song, kết quả vẫn không như ý khi phải bán hòa vốn vì đã 1 năm rưỡi anh không nhận được nền do công ty này bàn giao. 

Không quá xa lạ trên thị trường, đất nền chưa tách thửa thậm chí còn được rao bán khá phổ biến tại khu vực các quận, huyện ngoại thành TP.HCM. Giá rẻ là điểm hấp dẫn của sản phẩm này nhưng tất nhiên người mua phải chuẩn bị tâm lý đón nhận rủi ro vì rất có thể vướng phải những vấn đề về pháp lý cũng như sự chặt chẽ trong thỏa thuận giữa hai 2 bên. 

Theo đó, sẽ có 4 rủi ro thường gặp phải khi mua đất chưa được tách thửa, cụ thể như sau:

Một là, không được tách sổ hay bàn giao nền. Trong trường hợp này, người mua sẽ không thể xây nhà hay sang nhượng vì sẽ bị chôn vốn dài hạn. 

Hai là, người bán có thể giao dịch với nhiều người thông qua hợp đồng viết tay, không công chứng đối với đất chưa tách thửa. Pháp luật không công nhận đối với loại giao dịch này nên tỷ lệ rủi ro cho người mua sẽ cao hơn. Cũng bởi bán cho nhiều người nên những quyết định liên quan tới mảnh đất đó đều cần đến sự đồng thuận từ tất cả mọi đối tượng. Tất nhiên, giao dịch chuyển nhượng mảnh đất sẽ không thể thực hiện được nếu không được sự đồng thuận từ một trong những đồng sở hữu khác. Nếu nhiều người cùng góp tiền để mua lại mảnh đất, một khi không có thỏa thuận rõ ràng thì việc phát sinh những tranh chấp là không thể tránh khỏi.

Ba là, bên bán có thể "bùng" hoặc cố ý dây dưa, kéo dài thời gian để gây mất kiến nhẫn cho người mua và tiến hành bán cho người khác. Một trường hợp khác, bên bán hoàn toàn có thể lật kèo ngay cả khi người mua đã đặt cọc và thỏa thuận đền bù khi có các đợt sốt đất khiến giá đất tăng nhanh, chấp nhận đền bù đặt cọc để sang tay người khác với mức giá tốt hơn.

Bốn là rủi ro về vấn đề quy hoạch. Chẳng hạn, một mảnh đất lớn được chào bán là đất ở nhưng chỉ đến sau khi tách sổ, người mua mới biết mảnh đất mình nhận được có mục đích sử dụng khác. Nguyên nhân là vì không ít mảnh đất lớn chủ yếu là có mục đích sử dụng khác và chỉ có một phần là đất ở.

Thời gian gần đây, nhiều địa phương có ban hành quy định về vấn đề phân lô bán nền, đơn cử như diện tích tối thiểu được tách thửa. Tuy nhiên, lợi dụng điều đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã lách luật như nhờ cá nhân đứng tên một khu đất lớn, tiếp đến xin tách thửa để chia lô, bán nền mà không phải bỏ tiền ra đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Quy định về việc phân lô, tách thửa hiện nay tại các địa phương cũng đã được siết chặt hơn sau tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan trước đó. Tháng 4/2020, Dự thảo cũ của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã mở rộng phạm vi những khu vực không cho phép thực hiện dự án phân lô, bán nền khiến các thị trường như Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM, Đà Nẵng hay Cần Thơ và nhiều nơi khác lao đao. Song, trước nhiều ý kiến phản đối đề xuất này vì cho rằng không phù hợp nên sau đó đã được bãi bỏ và điều chỉnh lại.

Theo khuyến cáo từ các chuyên gia bất động sản, để đảm bảo an toàn, khi giao dịch, người mua cần tìm hiểu tình trạng pháp lý của sản phẩm một cách kỹ lưỡng, đồng thời thỏa thuận chặt chẽ những điều khoản trong hợp đồng.