Theo nghị định mới về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH), cho phép mua nhà ở thương mại để làm NOXH nhằm tạo ra nhiều nguồn cung loại hình nhà ở này. Vậy nhưng, không ít chuyên gia cho rằng, không những không đi vào cuộc sống mà chính sách này còn tạo cơ chế 'xin - cho' cho doanh nghiệp.
Vẫn làm dù tiền lệ thất bại
Cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ NOXH dành cho người thu nhập thấp đến năm 2020, theo Chiến lược nhà ở Quốc gia. Tuy vậy, hiện nay nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 10.000 căn/năm. Dù đã có nhiều chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển NOXH như miễn tiền sử dụng đất, vốn vay ưu đãi... nhưng doanh nghiệp cũng không mấy mặn mà với loại hình nhà ở này.
Lý do là, lãi ít và mọi thủ tục triển khai dự án vẫn rườm rà như làm nhà ở thương mại. Cho nên, phần lớn đơn vị tham gia xây dựng NOXH là doanh nghiệp nhà nước để phục vụ cho nhiệm vụ chính trị. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp tư nhân kinh doanh NOXH đã thất bại tại nhiều địa phương.
Trước thực trạng nhu cầu NOXH hiện nay rất lớn, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Nghị định 100 về Phát triển và Quản lý NOXH đã cho phép mua lại dự án nhà ở thương mại làm NOXH để tăng nguồn cung loại hình nhà ở này. Song, nghị định chưa chỉ rõ loại dự án nào được mua và mua mức giá bao nhiêu? Để bù cho khoản chi phí đầu tư và phát sinh của chủ đầu tư, Nhà nước ứng tiền ở đâu?
Bàn về vấn đề này, theo một lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Bộ đang lấy ý kiến các cơ quan chức năng để ra thông tư hướng dẫn cụ thể.
Trên thực tế, việc mua lại dự án thương mại làm NOXH không mới bởi trước đây chính Bộ Xây dựng từng đề xuất mua lại dự án nhà ở thương mại làm nhà tái định cư. Tuy nhiên, sau khi đưa vào nghị định và áp dụng thì hiện chưa có một dự án nhà ở thương mại nào được mua làm nhà tái định cư.
Nhà ở xã hội hay nhà tái định cư đều có chung tiêu chí là giá phải phù hợp với người thu nhập thấp (không quá 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2). Thế nhưng, các dự án đủ tiêu chí trên không cần nhà nước mua bởi từ lâu chủ đầu tư đã bán hết cho khách hàng.
Thời gian tới, những dự án cao cấp 'ế' hàng có khả năng chuyển đổi sang nhà
ở xã hội?
Trong khi đó, một Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đặt vấn đề, việc mua nhà thương mại làm nhà tái định cư thất bại, tại sao Bộ Xây dựng lại lặp lại mua nhà ở thương mại làm NOXH?. Theo vị này: “Quan trọng là nhà nước lấy tiền đâu để mua lại các dự án này. Chúng ta đang cho phép nhà ở thương mại chuyển sang NOXH thực hiện rất tốt, cớ sao phải mua lại? Tuy Nghị định đã ban hành thì không thể thay đổi được, song khi đi vào cuộc sống không khả thi sẽ tự triệt tiêu”.
Cuộc đua 'hóa kiếp' hàng tồn kho?
Báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, tính đến ngày 20/11/2015, tồn kho bất động sản còn khoảng 53.245 tỷ đồng. Tồn kho căn hộ chung cư trên cả nước còn khoảng trên 8.800 căn (13.208 tỷ đồng). Trong 2 năm tới, tại Tp.HCM và Hà Nội có hàng trăm dự án chung cư cao cấp ra đời cung ứng cho thị trường hàng nghìn căn hộ.
Bộ Xây dựng cho phép chia nhỏ căn hộ theo Nghị quyết 02 và chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH để giải quyết hàng tồn kho. Theo đó, tại Hà Nội và Tp.HCM có hàng chục dự án bước vào cuộc chạy đua 'hóa kiếp' nhà ở thương mại. Cơ quan nhà nước lại tiếp tục 'ưu ái' khi mua cả dự án thương mại làm NOXH.
Nguyên Vụ trưởng - Trưởng Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, ông Trần Trung Tuyến đánh giá, việc mua lại nhà ở thương mại làm NOXH có mặt chưa được vì cải tạo nhà ở thương mại sang NOXH liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và mật độ dân cư. Đồng thời, giữa chính quyền địa phương lại phải rà soát quy hoạch. Do đó, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) phải ra thông tư quy định rõ tiêu chí mua này.
Lượng tồn kho bất động sản lớn hiện rơi vào các dự án chung cư cao cấp. Các dự án giá rẻ phù hợp để làm NOIXH đang bán rất tốt trên thị trường. Thế nên, việc mua dự án thương mại chỉ rơi vào chung cư cao cấp.
Theo ông Tuyến, trung bình căn hộ cao cấp có giá thị trường 25 triệu đồng/m2, giờ sẽ bán cho nhà nước 15 triệu đồng/m2 để bán lại cho dân. Doanh nghiệp lỗ 10 triệu đồng/m2. Ông Tuyến cho rằng: “Nhà nước không có tiền bù lỗ lại bù cho doanh nghiệp bằng đất tại dự án khác và địa phương sẽ mất nguồn thu. Các địa phương sẽ không đồng tình với phương án này bởi nguồn thu chính của địa phương cho dự án là tiền đất. Hơn nữa, việc mua bán này rất dễ tạo cơ chế xin - cho".
Bộ Xây dựng 'bật đèn xanh' cho chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản cao cấp đang 'ế hàng'. Đó là tiền lệ xấu để doanh nghiệp ồ ạt đầu tư BĐS. Trường hợp không may thất bại thì chủ đầu tư hoàn toàn yên tâm vì đã có nhà nước đứng ra 'giải quyết' bằng cách mua lại, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết.