Theo dự kiến, trong thời gian tới, những giao dịch thuê tại các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại tương lai chưa đi vào hoạt động sẽ diễn ra rất sôi nổi.
Nguồn cung mới ít
Biểu đồ nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ văn phòng hạng A dự báo trong những
năm 2016 - 2018.
Năm 2015 vừa qua, bên cạnh nền kinh tế phục hồi (lạm phát thấp, tiêu dùng cao, GDP được cải thiện), việc Việt Nam tham gia TPP và FTA EU - Việt Nam đã thu hút một lượng lớn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành bất động sản (BĐS). Nhu cầu thuê văn phòng được dự báo sẽ tăng mạnh bởi nhiều doanh nghiệp nước ngoài sẽ đến và thành lập văn phòng tại Việt Nam trong năm nay.
Mặt khác, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được chính thức áp dụng vào ngày 01/07/2015 cho phép các công ty có vốn đầu tư nước ngoài cho thuê lại tài sản họ đang thuê, cho phép mua lại và sở hữu các tòa nhà đã xây dựng để sử dụng. Có thể xem đây là cách để tiếp cận nguồn vốn thứ cấp, từ đó cho phép các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận hơn với các nguồn vốn đầu tư khác, tạo điều kiện cho nhiều mặt bằng văn phòng được chào thuê lâu dài hoặc chào bán nhiều hơn.
Một báo cáo mới được công bố của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường Tp..HCM chào đón duy nhất một tòa nhà hạng A đi vào hoạt động là Vietcombank Tower trong năm 2015. Tính đến năm 2018, TP sẽ có thêm 4 cao ốc văn phòng gồm: Saigon M&C, Sài Gòn Centre (giai đoạn 2), Ngôi nhà Đức Deutsches Haus Hồ Chí Minh và The One Hồ Chí Minh.
Số liệu nghiên cứu cho thấy, diện tích thực thuê mới tại các tòa nhà mới đi vào hoạt động thường cao trong giai đoạn đầu, do đó kéo tổng diện tích thực thuê mới trên toàn thị trường tại thời điểm đó tăng cao. Trong năm 2015, xu hương này vẫn tiếp diễn, diện tích thực thuê tăng mạnh khi thị trường chào đón thêm một nguồn cung mới.
Dự kiến, trong 3 năm tới, thị trường vẫn vận hành theo xu hướng này. Năm 2016, diện tích thực thuê mới sẽ rất thấp do không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động, cùng đó diện tích sàn còn trống trên thị trường cũng rất giới hạn. Tron hai năm 2017-2018, diện tích thực thuê mới sẽ tăng trở lại khi một lượng đáng kể sàn văn phòng hoàn thành và đưa vào hoạt động.
Cuộc cạnh tranh về giá
Biểu đồ dự báo giá thuê và tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A giai đoạn
2016 - 2018.
Thị trường điều chỉnh cung cầu trong năm 2015. Trong đó, thị trường văn phòng hạng A ghi nhận diện tích sàn thực thuê và mức cải thiện tỷ lệ trống khá tích cực. Năm vừa qua, nhóm khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất thuộc lĩnh vực công nghệ, công nghệ thông tin, điện tử, sản xuất, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, tư vấn và logistic/vận tải.
Ngành công nghệ/điện tử/ IT dự kiến sẽ vẫn tăng trưởng mạnh nhất Trong các năm 2016 - 2018. Bên cạnh đó, ngành dịch vụ hậu cần cũng sẽ nổi lên. Thương mại phát triển theo sau hiệp định TPP, theo đó ngành thương mại điện tử phát triển mạnh và nhu cầu về khu công nghệ cao tăng mạnh dự kiến thúc đẩy phát triển hệ thống dịch vụ hậu cần hoàn chỉnh tại Việt Nam.
Số liệu yêu cầu thuê mà CBRE nhận được trong 2015 cho biết, các yêu cầu thuê cho mặt sàn dưới 500m2 rất phổ biến. Những yêu cầu thuê mặt sàn lớn chủ yếu đến từ các công ty hợp nhất văn phòng. Các thương vụ sát nhập văn phòng dự kiến sẽ ít diễn ra trong thời gian tới, yêu cầu thuê sàn văn phòng vừa và nhỏ sẽ vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
Thời gian tới, khu trung tâm vẫn được ưa thích và nhu cầu đối với các mặt sàn 1.000-2.000m2 vẫn hiện hữu. Các giao dịch thuê tại các tòa nhà tương lai chưa đi vào hoạt động được dự kiến sẽ diễn ra rất sôi nổi hơn.
Năm 2016, giá thuê văn phòng dự báo tăng nhanh do nguồn cung ngày càng hạn chế và ít nguồn cung mới đi vào hoạt động. Thị trường dự kiến sẽ có thêm 119.080 mét vuông sàn đến cuối 2018, với một phần đáng kể diện tích đã được thuê trước. Trong ngắn hạn, có thể nguồn cung văn phòng sẽ bị thiếu hụt. Vì thế, chủ nhà sẽ có lợi thế hơn trong việc đàm phán, tự tin hơn để tăng giá. Giai đoạn 2017 - 2018, giá thuê sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc dộ chậm hơn.