Bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với những chiêu bán hàng mới lạ trong khoảng 2 năm trở lại đây. Vậy nhưng, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện những vụ tranh chấp, gia tăng sự hoài nghi cho phân khúc này.
Tranh chấp dậy sóng
Trước đây, những vụ việc tranh chấp liên quan đến đất nền, căn hộ khá phổ biến. Trong khi đó, bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng chỉ đến năm 2016 mới bắt đầu rộ lên sau giai đoạn phát triển khá mạnh. Điển hình là các dự án như Flamingo Đại Lải (Vĩnh Phúc), Alma (Cam Ranh, Khánh Hòa), Fusion suites (Đà Nẵng),...
Thực tế cho thấy, có nhiều yếu tố trực tiếp dẫn đến tranh chấp tại các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Mới đây, hàng chục khách hàng mua Condotel tại Đà Nẵng đã đồng loạt ký đơn cầu cứu cơ quan chức năng yêu cầu chủ đầu tư tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban Quản trị giám sát hoạt động khách sạn, để minh bạch hóa tài chính và khẩn trương tiến hành làm các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Nhiều dự án được cam kết lợi nhuận rất cao nhưng nếu thiếu minh bạch trong cách
chia lợi nhuận, chi phí quản lý dự án… là yếu tố tiềm ẩn gây tranh chấp.
Là khách hàng mua Condotel, chị Thanh bức xúc cho biết: “Dự án này bán ra bắt đầu từ cuối năm 2013 cho tới giữa năm 2015. Nhưng tới nay, sau gần 2 năm khách sạn hoàn thành và đi vào hoạt động, chủ sở hữu căn hộ vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của mình, dù các chủ căn hộ đã đóng hết tiền và nộp lệ phí làm các thủ tục theo yêu cầu của chủ đầu tư. Hơn nữa, vấn đề thu chi tài chính không được công khai kiểm toán minh bạch, nhiều chi phí phát sinh ngoài dự tính của khách hàng”.
Tương tự, không ít khách hàng đã mua kỳ nghỉ tại dự án Alma rất bức xúc khi tiền đã đóng mà tiến độ dự án mãi ì ạch. “Sở hữu kỳ nghỉ” là mô hình kinh doanh dự án lần đầu tiên xuất hiện ở Việt Nam. Sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare) được định nghĩa là việc mua kỳ nghỉ trong một khoảng thời gian cố định trong năm, kéo dài một, hai hoặc vài chục năm tại căn hộ của một khu nghỉ dưỡng (resort) nào đó. Khi sở hữu kỳ nghỉ, khách hàng có thể sử dụng dịch vụ tại một resport cố định hoặc trao đổi Timeshare của mình với resort khác trong hệ thống các resort có kết nối là thành viên của của một hệ thống.
Trên thế giới, mô hình này đã có hàng chục năm nhưng tại Việt Nam, khi áp dụng loại hình sở hữu kỳ nghỉ này vào thị trường du lịch nghỉ dưỡng đã xuất hiện nhiều lo ngại về nguy cơ “biến tướng" gây rủi ro cho khách hàng. Nhất là, khi dự án chưa xây dựng xong nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn bằng những ràng buộc tinh vi trong hợp đồng.
Cẩn trọng với bẫy cam kết
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, BĐS nghỉ dưỡng nói chung và Condotel nói riêng đang là một kênh đầu tư được truyền thông mạnh mẽ, thu hút khá nhiều sự quan tâm. Song, khách hàng cần hết sức thận trọng và phải chú ý đến uy tín và sự minh bạch của chủ đầu tư dự án. Trên thực tế, nhiều dự án được cam kết lợi nhuận rất cao nhưng nếu thiếu minh bạch trong cách chia lợi nhuận, chi phí quản lý dự án… thì đây là yếu tố tiềm ẩn gây tranh chấp.
Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho biết, nhiều chủ đầu tư đã đánh vào yếu tố tâm lý khách hàng khi đưa ra mức lợi nhuận rất cao. Mức cam kết này trước đây khoảng 6%/năm, nay đã xuất hiện những dự án cam kết lợi nhuận lên đến 12%, thậm chí 15%/năm.
Theo chuyên gia của CBRE: “BĐS có cam kết đánh vào tâm lý khách hàng là chỉ cần mua và có lợi nhuận mà không phải lo lắng gì hết. Tuy vậy, các chủ đầu tư còn đối mặt với những rủi ro nằm ngoài hệ thống. Những yếu tố bất định luôn tồn tại xung quanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng, vì thế khách hàng phải xem đến cả uy tín của đơn vị quản lý dự án”.
Tổng giám đốc Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang đánh giá, mức cam kết lợi nhuận trên thực tế chỉ là “ảo thuật” về mặt tài chính. Thực tế chủ đầu tư hoàn toàn có thể đẩy giá lên cao gấp đôi để lấy chi phí trả lợi nhuận theo cam kết cho khách hàng. Người mua cũng cần lưu ý những chi phí phát sinh khác đã được tính hay chưa? Các chi phí phát sinh thường do phía chủ đầu tư đưa ra và nó có thể “gặm nhấm” hết phần lợi nhuận mà họ cam kết.
Theo giới chuyên gia, mức cam kết lợi nhuận dưới 10%/năm đối với BĐS nghỉ dưỡng có thể khả thi nếu dự án của chủ đầu tư uy tín, thương hiệu quản lý tốt và ở thị trường du lịch đang tăng trưởng cao. Thế nhưng, với những dự án không hội tụ những yếu tố này, việc chạy đua cam kết lợi nhuận chỉ là cái bẫy đối với khách hàng.