Nên đầu tư BĐS tại Tp.HCM trong năm 2016

Phân khúc nhà ở cao cấp lên ngôi

Biểu đồ thị trường nhà ở Tp.HCM, doanh số hằng năm theo phân khúc.

Song song với sự phát triển của nền kinh tế, hiện niềm tin của thị trường đã được cải thiện. Minh chứng là, số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch tăng vọt, trong suốt năm 2015 vừa qua, giá bán đều được cải thiện. Các chủ đầu tư tự tin và liên tục chào bán dự án mới hoặc tái khởi động những dự án bị 'đóng băng' lâu năm bằng thiết kế mới.

Khoảng 41.787 căn hộ thuộc mọi phân khúc thị trường đã được chào bán tại Sài Gòn trong năm 2015, cao gấp 2,2 lần so với năm trước đó.

Năm vừa qua cũng đánh dấu sự trở lại của phân khúc cao cấp, phần lớn là các dự án nằm dọc tuyến tàu điện metro số 1. Việc xây dựng tuyến tàu điện số 1 đã đẩy mạnh hoạt động chào bán ở khu Đông TP, gồm quận 2 và quận Bình Thạnh, trong đó có các dự án quy mô lớn như Vinhomes Central Park (cung ứng 10.000 căn, Bình Thạnh) hay dự án Masteri Thảo Điền ở quận 2, cung cấp 3.745 căn.

Song, phân khúc bình dân vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất 35,8% trong tổng nguồn cung. Nếu như các dự án cao cấp ở vị trí đắc địa hướng đến khách mua là nhà đầu tư mua để cho thuê lại bởi tỷ suất sinh lời cao (6%-8%) thì phân khúc bình dân lại là lựa chọn số một cho hầu hết khách mua để ở vì giá cả vừa túi tiền.

Theo báo cáo của CBRE, trong năm 2015, thị trường phát triển ổn định và có xu hướng cải thiện. Số giao dịch mua bán thành công được ghi nhận ở mức cao với 36160 căn hộ, con số này cao gấp đôi so với năm 2014.

Ở phân khúc hạng sang và cao cấp đã cho thấy sự cải thiện đáng kể trong lượng giao dịch, so với năm 2014 đã tăng 135,6% khi so sánh với tỷ lệ tăng 81,2% của nhóm phân khúc thấp hơn là trung cấp và bình dân. Tuy 2 phân khúc này có tốc độ tăng trưởng chậm hơn nhưng lại phần đa trong tổng lượng giao dịch (chiếm 54%) do hướng đến khách mua để ở, những người mua có nhu cầu thật. Trong khi đó, 2 phân khúc cao cấp và hạng sang cùng chiếm 30,6% trong tổng nguồn cung chào bán.

Thị trường BĐS đảo chiều?

Dự báo giá nhà ở cap cấp tại Tp.HCM.

Không ít dự án nổi bật hàng đầu sẽ được mở bán trong 2-3 năm tới. Theo ước tính của Bộ phận Nghiên cứu CBRE, sẽ có trên 18.200 căn hộ hạng sang và cao cấp sẽ được chào bán trong năm nay và trong năm tiếp theo là hơn 41.000 căn. Thế nhưng, lượng chào bán sẽ giảm mạnh năm 2018 do thiếu quỹ đất ở vị trí đắc địa, hơ nữa các chủ đầu tư đua 'nước rút' để đón sóng thị trường từ 2015 đến giữa năm 2017.

Về nguồn cầu trên thị trường, năm 2016 dự kiến tỷ lệ tiêu thụ sẽ chậm hơn so với năm 2015 bởi các dự án mới đều chào giá cao hơn hẳn, mặt khác người mua cần thời gian để thích ứng với ngưỡng giá mới này. Tỷ lệ tiêu thụ tiếp tục giảm trong năm 2017, nhất là vào nửa cuối năm khi thị trường có xu hướng giảm nhiệt sau 2 năm tăng trưởng nóng.

Con số này sẽ giảm một nửa trong năm 2018 do các dự án được chào bán thời điểm đó đa số đều bị trì hoãn lâu năm và ở các quận ít sầm uất. Vậy nhưng, tỷ lệ tiêu thụ năm 2018 cũng sẽ tương đương với năm 2014 nhờ sự bù đắp từ các sản phẩm ở phân khúc thấp hơn.

CBRE dự báo, năm 2016 giá có thể đạt đỉnh (tăng 17,2%) và giảm dần trong giai đoạn 2017-2018. Nguồn cung ngày một dồi dào, khách mua ngày càng kén chọn buộc chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số như kế hoạch đề ra.

Giá nhà đất trong năm 2016 chỉ tăng chủ yếu nhờ các dự án ở vị trí 'vàng', các dự án nằm ngay khu trung tâm TP chào mức giá từ 7.500-10.000 USD/m2 và các dự án cao cấp quy mô lớn nằm trong khu trung tâm mở rộng hoặc tại quận 2 trong năm 2016 và KĐTM Phú Mỹ Hưng tại quận 7 trong năm 2017 (mức giá 2.500-2.900 USD/m2). Sản phẩm cao cấp từ năm 2018 sẽ phân bố rải rác tại những quận ít sầm uất, do đó giá sơ cấp sẽ giảm nhẹ.