Nhà đầu tư địa ốc thường được hiểu là những cá nhân, đơn vị tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản. Từ khi bất động sản sôi động, hay trong thời gian dài ảm đạm, cho tới "ấm dân" vào hiện tại, thị trường bất động sản vẫn luôn cần "mắt xích" này để đảm bảo thanh khoản nhất định.
Trong bộ môn thể thao trí tuệ là cờ tướng, có một thế tấn công vô cùng kinh điển, đó là "tiền xe, hậu pháo". Thế tấn công này được dùng để minh hoạt cho cách phối hợp hoạt động giữa giới chủ đầu tư và nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản 4 năm trước đã chứng kiến sự bắt tay của hai yếu tố này, chứng kiến họ thu về lợi nhuận kinh tế tối đa nhờ sự mông lung về thông tin chính thống lẫn vai trò mờ nhạt của cơ quan quản lý trực tiếp ngành địa ốc.
Thế "tiền xe, hậu pháo" trên thị trường BĐS
Vào thời điểm cuối 2009, người mua muốn tìm được thông tin chuẩn về dự án cũng như năng lực pháp nhân cũng như năng lực tài chính, chuyên môn của chủ đầu tư dự án BĐS là một điều gần như không thể. Có chăng, thông tin chỉ được cung cấp mang tính chất nhỏ giọt, mông lung qua những nguồn tin không chính thức như một chủ quán nước ven đường hay bác xe ôm ở địa điểm được cho là sẽ "mọc" lên dự án.
Do sự thiếu minh bạch của thị trường BĐS khi đó, nhiều doanh nghiệp không gặp khó khăn gì khi khoác lên mình danh hiệu chủ đầu tư dự án. Cũng bởi sự "nhẹ dạ" của người dân, nhiều loại văn bản, hợp đồng góp vốn với lợi thế tuyệt đối thuộc về chủ đầu tư đã được doanh nghiệp thuyết phục người mua ký kết. Các "thượng đế" xuống tiền ầm ầm. Đó chính là thời điểm lực lượng nhà đầu tư được khởi phát.
Với vài trăm triệu vay của người thân, ngân hàng, thậm chí là "tín dụng đen", nhà đầu tư đã có thể đặt cọc vài căn hộ dự án (có thể dự án mới chỉ ở dạng lập quy hoạch) và ung dung tin tưởng, sau đó là thổi giá với những người mua cũng "nhẹ dạ" không kém mình.
Quy trình cứ như vậy lặp đi lặp lại. Qua nhiều "cầu", giá nhà đất ngày càng cao. Khi đến tay người mua, giá nhà đất đã ở trên trời. Những nhà đầu tư BĐS thuở ban sơ của thị trường BĐS Hà Nội cơ bản được phác họa như vậy.
|
|
| Nhà đầu tư hoặc sàn giao dịch "sân sau" của chủ đầu tư tạo "ảo giác" đánh lừa khách hàng?! |
Nhiều chuyên gia kinh tế và các đại diện cơ quan có thẩm quyền nhận định lực lượng này chính là lực lượng đầu cơ thổi giá, tác nhân gây nhiễu loạn thị trường giai đoạn trước 2012.
Có thể dùng vài chi tiết để "đặc tả" dân đầu cơ bất động sản như hiểu biết pháp lý BĐS bập bõm, sử dụng vài chiêu tung hỏa mù thông tin và lận lưng một số vốn tượng trưng.
Tuy nhiên, sau thời gian thị trường gặp khó khăn, lực lượng này cũng đã bị "thanh lọc", những nhân tố còn lại đang chứng minh được vai trò và giá trị cần thiết với giới tạo lập nhà đất.
Đầu tư chủ động và thụ động
Có thể tạm coi mốc giữa năm 2013 là thời điểm thị trường BĐS bắt đầu "hồi sinh". "Kim chỉ nam" chi thị trường chính là Nghị quyết 02 của Chính phủ và gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là tiên phong.
Một số dự án "rón rén" cơ cấu để ra hàng. Một số doanh nghiệp chuyển đổi công năng, vội vã ký kết hợp đồng hợp tác tín dụng để tìm nguồn vốn cho dự án. Hiệu quả khá rõ nét, đó là thanh khoản của thị trường đã cải thiện rõ rệt.
Giờ đây, thông tin về các dự án và chủ đầu tư đều rất rõ ràng, nhưng nhà đầu tư vẫn có thể "gặt hái" bằng các khoản tiền chênh mua suất ngay tại sàn của DN.
Nằm ở thế bị động là những cá nhân, đơn vị được giao "vai diễn" khách hàng góp vốn mua khi dự án đang trong giai đoạn quảng bá, đẩy mạnh bán hàng hoặc cần "thanh lý" một hạ phần trong đại công trình như một cách "giật gấu vá vai". Trong số này, phần đa vẫn là các sàn giao dịch (có cả sàn của chủ đầu tư) lĩnh "ấn" khuấy thị trường.