Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), những khiếu kiện, tranh chấp về việc chậm làm sổ hồng, chung cư bị siết nợ, không bầu ban quản trị sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới bộ mặt thị trường căn hộ tại đô thị này.
Theo báo cáo mới nhất về tình trạng tranh chấp chung cư của HoREA, Tp.HCM hiện có 1.367 dự án nhà chung cư với tổng diện tích sàn xây dựng là 10,6 triệu m2. Trong tổng số nhà ở trên địa bàn TP, căn hộ chung cư chiếm tỷ lệ 8,4%. Cùng với quá trình đô thị hóa, tỷ lệ này có xu hướng gia tăng. Trong nửa thập kỷ qua, căn hộ chung cư chiếm 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới trong nửa thập kỷ qua. Ở các giai đoạn trước, tỷ lệ này chỉ từ 3-10%.
Song song với sự tăng trưởng mạnh mẽ nguồn cung nhà chung cư, tình trạng tranh chấp cũng diễn ra thường xuyên và khó tìm hướng xử lý dứt điểm khiến việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Số liệu thống kê sơ bộ của HoREA cho thấy, Tp.HCM hiện có 105 chung cư đang có tranh chấp ở nhiều mức độ và diễn biến theo chiều hướng tiêu cực.
Theo Hiệp hội, trong quá trình sử dụng nhà chung cư, có 7 nhóm tranh chấp điển hình thường phát sinh, tác động tiêu cực tới thị trường căn hộ tại Tp.HCM. Cụ thể như sau:
1. Tranh chấp xảy ra khi chung cư bị siết nợ
Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ, dự án cho ngân hàng nhưng không giải chấp và chậm thanh toán nợ khi tới hạn song "giấu nhẹm" thông tin này đối với khách mua nhà và cũng không được người mua đồng ý. Đặc biệt, khi chung cư bị ngân hàng siết nợ sẽ gây hoang mang cho cộng đồng cư dân, ảnh hưởng tới trật tự an ninh địa bàn, dẫn tới khiếu kiện giữa các bên liên quan như ngân hàng, doanh nghiệp, khách hàng. Loại tranh chấp này gây ảnh hưởng xấu tới tâm lý thị trường căn hộ Tp.HCM.
|
|
| Tranh chấp chung cư ảnh hưởng không tốt tới thị trường căn hộ tại Tp.HCM. (Ảnh: Vũ Lê) |
2. Tranh chấp vì chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư được tổ chức để bầu Ban quản trị tòa nhà theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, sự tắc trách của chủ đầu tư khiến việc tổ chức hội nghị bị chậm trễ. Hiện nay, nhiều chủ dự án do muốn tự quản lý vận hành chung cư nên chậm tổ chức hội nghị. Chủ đầu tư muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì cũng như khai thác phần diện tích sở hữu chung.
Do tỷ lệ tham gia của cư dân không đạt quy định nên việc tổ chức hội nghị chung cư lần đầu của chủ đầu tư không đạt kết quả. Điều đáng nói là, sau khi tổ chức hội nghị không thành, chủ đầu tư chậm báo cáo đề xuất UBND phường chủ trì tổ chức hội nghị để bầu Ban quản trị.
3. Tranh chấp quỹ bảo trì
Luật Nhà ở hiện hành có quy định, khách mua chung cư trước khi được bàn giao căn hộ phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản ghi trên hợp đồng. Khoản tiền này sẽ được lập thành quỹ chung và quản lý minh bạch, công khai, sử dụng cho việc bảo trì các hạng mục trong tòa chung cư xuống cấp theo thời gian hoặc bị hư hỏng sau khi hết hạn bảo hành. Song, tại Tp.HCM hiện nay đang diễn ra phổ biến tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì. Nhiều doanh nghiệp chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư hoặc đã tiêu khoản tiền này vào mục đích riêng.
4. Tranh chấp liên quan tới dịch vụ quản lý vận hành
Đây là loại tranh chấp chung cư xoay quanh chất lượng dịch vụ, mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà và công khai thu - chi trong quản lý vận hành nhà chung cư.
5. Tranh chấp sở hữu chung - riêng nhà chung cư
Nguyên nhân dẫn tới tranh chấp này là do thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu, khai thác phòng sinh hoạt cộng đồng, nhà để xe, những diện tích có thể kinh doanh cho thuê... Đối với tranh chấp sở hữu chung, cư dân và chủ đầu tư thường đối đầu rất gay gắt. Khi các hoạt động dịch vụ, thương mại được vận hành hiệu quả, tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao... cũng là lúc lộ diện những bất đồng này.
6. Tranh chấp liên quan đến chất lượng xây dựng
Tranh chấp về chất lượng xây dựng chung cư thường phát sinh sớm, ngay sau khi bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở. Cư dân ít nhiều sẽ có ý kiến về kết cấu công trình, chất lượng thiết bị, hệ thống phòng cháy chữa cháy tòa nhà... Vậy nhưng, nếu doanh nghiệp chủ động đáp ứng những yêu cầu chính đáng của cư dân, tòa nhà được quản lý vận hành bài bản thì có thể giải quyết kịp thời bất đồng, tránh gây ra tác động xấu.
7. Tranh chấp về chậm giao căn hộ, chủ quyền nhà
Trong vài năm trở lại đây, việc chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết trong hợp đồng đã giảm đáng kể. Song, tình trạng chậm giao sổ hồng lại gia tăng, thậm chí còn kéo dài nhiều năm. Do chế tài không đủ mạnh nên cư dân dường như bế tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà.
HoREA cho rằng, hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời, hiệu quả là nguyên nhân khiến các tranh chấp chung cư trên địa bàn Tp.HCM bùng nổ trong thời gian qua. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở chỉ quy định các điều cấm song không có điều khoản nào về việc chế tài, xử phạt các hành vi vi phạm của chủ đầu tư. Thực trạng này tác động tiêu cực tới tâm lý người mua nhà và ảnh hưởng tới thị trường căn hộ tại Tp.HCM.