Theo dự báo của các chuyên gia địa ốc, căn hộ 20m2 (quận Bình Tân, Tp.HCM) có thể bị thua lỗ bởi giá thuê rẻ đến mức không tưởng, trong khi chủ đầu tư tuyên bố mức lãi kỳ vọng là 12% trong 15 năm.
Căn hộ cho thuê siêu rẻ nói trên chỉ rộng 20m2 nhưng có đầy đủ các không gian chức năng như phòng ngủ, ban công, khu bếp, nhà để xe riêng, bảo vệ 24/7có giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí quản lý. Phí giữ xe, tiền nước, tiền điện thu theo quy định của nhà nước. Tọa lạc gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương (P.An Lạc, Q.Bình Tân), dự án này đáp ứng được nhu cầu an cư của gia đình 3 người (cha mẹ và 1 con nhỏ) hoặc 2 người ở ghép.
Tuy nhiên, ngay khi được công bố bắt đầu nhận khách vào tháng 1/2016, phân khúc BĐS cho thuê đã dấy lên 2 luồng quan điểm trái chiều về mô hình BĐS mới này. Cụ thể, nhóm ủng hộ cho rằng, chủ đầu tư đã táo bạo đi nước cờ khác biệt với phần còn lại của thị trường khi đánh vào phân khúc siêu rẻ chưa doanh nghiệp nào dám làm. Có ý kiến cho rằng, dự án đầy tiềm năng do nguồn cầu đủ khả năng chi trả cực lớn, hơn nữa lại giải quyết được bức xúc nhà ở cho người dân. Thế nên, nhiều người lo ngại 125 căn thí điểm là quá ít, chẳng khác 'muối bỏ bể' nên đã nhanh tay đăng ký thuê trước.
Đơn cử, sau khi hay tin Tp.HCM sắp có căn hộ 20m2 cho thuê giá rẻ, theo anh Nguyễn Văn Cao Nguyên, không kể dân lao động nhập cư, hằng năm có cả trăm nghìn sinh viên ngoại tỉnh tới đây trọ học. Giả thiết là, chỉ 10% số sinh viên này muốn thuê theo hình thức ở ghép (mỗi người trả hơn 700 nghìn đồng mỗi tháng) thì phải cần đến 10 nghìn căn hộ mini mới đủ.
Thế nhưng, dự án cũng đón nhận nhiều luồng quan điểm trái chiều và phản biện khá gay gắt. Trong đó, phản biện thứ nhất là về khả năng cho thuê với mức 1,5 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí quản lý là không khả thi. Vì chủ đầu tư còn phải bù các khoản chi phí không tên như khấu hao công trình, chi phí quản lý, mua đất hoặc thuê đất, duy tu bảo dưỡng hạ tầng, thuế...
Suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay là phản biện thứ hai. Hiện lãi suất cho vay trung bình vào khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ mini khó có thể sánh bằng căn hộ cao cấp (lợi tức 6%/năm). Cho nên, suất đầu tư này triệt tiêu đi cơ hội sinh lời trong trường hợp chủ dự án vay để đầu tư.
Bên trong căn hộ cho thuê diện tích 20m2 với giá 1,5 triệu đồng/tháng.
(Nguồn ảnh: Hà Thanh).
Với kinh nghiệm gần 20 năm tư vấn tài chính - đầu tư BĐS, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa phân tích, mô hình BĐS này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Song, để vận hành được, chủ đầu tư cần phải có sẵn nguồn vốn nhàn rỗi hoặc được cơ chế hỗ trợ hay công thức xây dựng đặc biệt thì suất đầu tư mới thu được lợi nhuận mong muốn.
Theo ông Quang, 125 căn hộ với diện tích mỗi căn 20m2 cộng thêm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình tổng diện tích sàn khoảng 3.750m2, tâng cao 4-5 tầng. Nếu chi phí xây dựng 4 triệu đồng/m2 thì suất đầu tư xây dựng khoảng 15 tỷ đồng, thêm giá đất khoảng 10 tỷ vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Trong trường hợp kèm thêm các chi phí hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng/căn. Khi cho thuê 1,5 triệu đồng/tháng căn hộ này nhiều khả năng chủ đầu tư phải ra quy định đặt cọc trên 10 năm hoặc mất 10 năm (bằng với giá bán căn hộ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.
Trong khi đó, một chuyên gia địa ốc cho rằng, ngay cả khi tính giá trị đầu tư đất bằng 0 đồng cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn. Theo đó, ngay cả khi 125 căn lấp đầy, với giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng chỉ thu được 187,5 triệu đồng, có nghĩa là chủ đầu tư thu được 2,25 tỷ đồng một năm. Trong khi tổng vốn xây dựng khoảng 16,5 tỷ đồng, mức lãi suất 9%/năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1,5 tỷ đồng mỗi năm. Nếu lấy doanh thu năm 2,25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1,5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng một năm chưa tính đến phí quản lý, khấu hao và nhân công vận hành doanh nghiệp.
Theo vị này: "Bài toán cho thấy ngay cả trong điều kiện lãi suất cho vay ổn định lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hiện do biên lợi nhuận quá thấp".
Bàn về vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho hay: "Đúng là trong các điều kiện bình thường, 1 căn hộ 20m2 xây dựng hoàn thiện cho thuê giá 1,5 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí quản lý là không tưởng. Nhưng vì chúng tôi là chuyên gia làm nhà giá rẻ nên có cơ sở thực hiện dự án này".
Theo ông Nghĩa, doanh nghiệp trực tiếp xây dựng từ A đến Z và không qua khâu trung gian nên chủ động tiết kiệm chi phí. Cùng đó, sẵn lợi thế về quỹ đất, doanh nghiệp không tính chi phí đất vào suất đầu tư, cũng như không vay tiền ngân hàng. Vậy nên, áp lực trả lãi vay hoặc bị rủi ro lãi suất thả nổi không tồn tại.
Ông Nghĩa cho biết, dự án chỉ thu tiền cọc 2 triệu đồng, nghĩa là chưa đầy 2 tháng tiền nhà. Ở tháng nào thì khách thuê trả tiền tháng đó. Công ty sẽ chính thức nhận khách thuê từ ngày 20/1/2016. Dự án này là suất đầu tư lâu dài và công trình được xây dựng với tuổi thọ 50 năm. Quá trình hoàn vốn chỉ trong 15 năm đầu, lợi nhuận gộp12% cho cả chu kỳ này.
"Doanh nghiệp sẽ có lãi ròng từ năm thứ 16 trở đi. Chúng tôi chấp nhận lợi nhuận thấp lúc đầu để hướng tới mục tiêu tốt hơn về sau", vị này khẳng định.