Tuy nhiên, để hướng tới sự phát triển bền vững, giới kinh doanh địa ốc cần từ bỏ quan niệm BĐS là một ngành siêu lợi nhuận. Theo đó, kinh doanh BĐS phải trở nên bình thường như bao nhiêu ngành kinh doanh khác. Thị trường địa ốc Việt đang đứng trước cơ hội đó với các thay đổi cả về chính sách lẫn thị trường.
BĐS đón những thuận lợi từ chính sách
Cũng như nhiều ngành kinh tế khác, trong năm 2016, BĐS Việt Nam đứng trước cơ hội từ những nỗ lực cải cách của Quốc hội và Chính phủ thời gian qua. Trong đó, riêng đối với lĩnh vực địa ốc cần kể tới khung chính sách mới với Luật Nhà ở sửa đổi 2013, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015. Đáng chú ý là, Luật Nhà ở đã cho phép cá nhân, tổ chức người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trong thời gian qua, lĩnh vực tín dụng đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thực hiện nhiều biện pháp hiệu quả. Tỷ lệ cho người dân mua nhà vay trả góp ngày càng tăng lên. Nếu như trước đây nhiều đơn vị không cho vay và đa phần chỉ cho vay ngắn hạn thì hiện nay Ngân hàng đã cho các công ty chuyên nghiệp kinh doanh BĐS vay đầu tư dài hạn. Nhất là, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong năm 2015, với các giải pháp quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu ngân hàng (có cả phần liên quan đến BĐS) đã giảm xuống 2,9% đảm bảo trong mức cho phép.
Bên cạnh đó, một cơ hội khác trong dài hạn của BĐS là chủ trương của Đảng và Nhà nước về đột phá chiến lược cơ sở hạ tầng với mục tiêu xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ cùng một số công trình hiện đại, chủ yếu tập trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn. Tp.HCM, Hà Nội và nhiều địa phương đang đầu tư phát triển các khu đô thị, xây dựng các tuyến đư… tác động mạnh đến phát triển thị trường BĐS.
Năm 2015, thị trường BĐS Việt Nam đã có nhiều khởi sắc và được dự báo sẽ
tiếp tục phát triển hơn trong năm 2016.
Sau một thời gian dài thiên về làm ăn kiểu “chụp giật”, các doanh nghiệp nay đã tự thân vận động và tái cấu trúc lại doanh nghiệp, không ít trường hợp sang nhượng dự án, chiến lược kinh doanh thay đổi theo hướng chuyên nghiệp, bài bản và bền vững hơn, sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường với thanh khoản tốt hơn.
Nhiều cơ may cho BĐS
Lượng kiều hối là một trong những yếu tố khách quan tác động tới thị trường địa ốc Việt Nam. Dự kiến sẽ có khoảng hơn 12 tỷ USD kiều hối về Việt Nam trong năm 2015, tương đương năm 2014 và cao hơn con số 11 tỷ USD của năm 2013.
Vốn FDI cũng là yếu tố đáng kể góp phần vào việc phục hồi thị trường BĐS. Lượng vốn FDI giải ngân đạt 12,4 tỉ USD trong năm 2014, con số này ước tính cũng đạt khoảng từ 11-12 tỷ trong năm 2015, trong khi lượng vốn đăng ký vào khoảng 22 tỷ USD. Một phần không nhỏ trong đó được dùng để đầu tư xây dựng văn phòng, nhà xưởng, thuê nhà cho chuyên gia, đó là chưa kể các khoản đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực BĐS.
Khi các thị trường đầu tư khác tỏ ra không mấy hấp dẫn, kênh BĐS càng trở nên có 'giá'. Trong một thời gian dài, giá vàng liên tục giảm từ hơn 1.700 USD/ounce xuống mức xoay quanh 1.060 USD/ounce như hiện nay. Trong khi đó, thị trường ngoại tệ cũng không kéo được nhà đầu tư khi tỷ giá cùng lãi suất được điều hành ổn định theo đúng cam kết của Ngân hàng Nhà nước và lạm phát thấp.
Thứ nữa, nhu cầu sở hữu về BĐS tại Việt Nam là có thật và ngày càng tăng, đó là yếu tố quan trọng thúc đẩy thanh khoản của thị trường. Có được điều này là nhờ lực lượng thanh niên trẻ có nhu cầu về nhà ở khi lập ra đình. Đồng thời, nhu cầu nhà ở còn đến từ quá trình đô thị hóa dẫn tới sự chuyển dịch lao động nông thôn ra thành thị.
Cùng với tăng trưởng kinh tế, hiện mức thu nhập tăng cũng khiến người dân có nhu cầu cải thiện nhà ở khi bình quân diện tích nhà ở trên đầu người hiện nay vẫn rất thấp, vào khoảng 12-14m2/ người.
Kiến nghị giải pháp phát triển thị trường BĐS
Muốn thị trường địa ốc phát triển bền vững hơn, đầu tiên các chính các doanh nghiệp phải thay đổi, tái cơ cấu doanh nghiệp, nâng cao tính chuyên nghiệp và tăng cường vốn tự có.
Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong cấp phép xây dựng, đầu tư, loại bỏ các thủ tục hành chính không hợp lý, công bố thông tin trong thị trường BĐS, thực hiện minh bạch, công khai.
Cùng đó, rút ngắn thời gian cấp phép đầu tư xây dựng cho một dự án còn dưới 9 tháng thay vì kéo dài xoay quanh 2 năm cho một dự án như hiện nay. Biện pháp này có vai trò quan trọng trong việc tăng nguồn vốn cho kinh doanh BĐS.
Mặt khác, Nhà nước cần nghiên cứu tháo gỡ dứt điểm vướng mắc, tồn tại trong thu tiền sử dụng đất.
Đối với lĩnh vực tín dụng, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Có nhiều cách để thực hiện điều này, chẳng hạn như thực hiện nghiêm quy định 1 công ty không được vay ngân hàng quá 3 lần vốn điều lệ. Thực tế cho thấy, thời gian qua có nhiều đơn vị vay ngân hàng gấp hàng chục lần vốn điều lệ để đầu tư.
Nên hạn chế dùng vốn vay ngắn hạn đầu tư trung và dài hạn. Cùng đó, Ngân hàng cần tích cực cho công ty kinh doanh BĐS vay dài hạn theo chu kỳ phát triển dự án BĐS (thông thường 1 dự án từ 2-5 năm mới hoàn thành). Cho vay tập trung hoàn thành dứt điểm từng công trình, cần hạn chế việc 1 đơn vị đầu tư cùng lúc nhiều công trình dở dang và hạn chế cho vay đầu tư ngắn hạn 6 tháng, một năm.
Cần khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh địa ốc huy động nhiều nguồn vốn ngoài ngân hàng để đầu tư. Ví dụ như phát hành trái phiếu doanh nghiêp, vốn huy động trên thị trường chứng khoán hoặc huy động vốn từ khách hàng là người mua đất, mua nhà.
Ngân hàng cần cho vay quản lý theo dòng tiền và có kế hoạch thu hồi từng phần vốn vay theo dòng tiền của đơn vị kinh doanh bất động sản, theo từng dự án.
Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước cần đẩy mạnh chủ trương cho người dân có nhu cầu vay mua nhà trả góp dài hạn (10-15 năm) với lãi suất thấp, giúp doanh nghiệp kinh doanh BĐS giải phóng hàng tồn kho, nợ xấu ngân hàng cũng được giải quyết.
Hoạt động kinh doanh BĐS phát triển bền vững sẽ đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế, giúp cân đối thu chi ngân sách quốc gia, đồng thời giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, nhà ở cho người dân và thực hiện tốt chính sách an ninh xã hội.