Những rủi ro khó lường từ hợp đồng hai giá

Khốn đốn vì hợp đồng hai giá

Bán 1.000m2 đất có sẵn nhà trên đất ở huyện Bình Chánh, TP.HCM với giá 7,8 tỷ đồng, nhưng bà H. (chủ nhân khu đất) và người mua đều đồng ý chỉ ghi 1,2 tỷ trên hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài ra, hai bên còn lập một bản hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay có công chứng ghi giá trị chuyển nhượng thực của khu đất.

Việc lập hợp đồng hai giá như trên vừa đảm bảo cho bà H. nhận đủ số tiền từ người mua vừa giúp bà giảm được khoản tiền thuế thu nhập cá nhân từ 156 triệu đồng xuống chỉ còn 24 triệu. Nếu mọi việc suôn sẻ, bà H. nghiễm nhiên "thoát" được cả 100 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc bán đất. Tuy nhiên, trong thời gian chờ đăng bộ, bên mua đã không thực hiện cam kết thỏa thuận về đo vẽ, cắm ranh đất và có ý muốn lấn chiếm sang phần đất còn lại của bà H., do đó hai bên đã phát sinh tranh chấp.

Điều này đã khiến bà H. rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan", bởi nếu kiện ra tòa thì sợ tòa sẽ giải quyết theo hợp đồng mua bán với giá trị thấp hơn rất nhiều so với thực tế. Nhưng nếu không kiện thì bà có nguy cơ mất một phần diện tích đất không có trong hợp đồng mua bán do bên mua có ý lấn chiếm.

Hợp đồng hai giá có thể giúp hai bên mua bán nhà đất né được một phần thuế nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí phải chịu tới 7 năm tù.

Cũng chính vì ghi giá chuyển nhượng 41m2 đất trồng cây lâu năm trong hợp đồng mua bán thấp hơn so với giá trị thực tế nên gia đình bà N.T.H ở phường Thuận An, TX. Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang đã phải chịu mức đền bù chưa bằng một nửa so với hàng xóm xung quanh. Trong khi các hộ dân nằm trong khu vực dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 61B đoạn qua địa bàn TX. Long Mỹ được hưởng mức giá đền bù lên đến 1,5 triệu đồng/m2 cho loại đất trồng cây lâu năm thì nhà bà N.T.H chỉ được hưởng mức 650.000 đồng/m2. 

Gia đình bà N.T.H gửi đơn khiếu nại đến cơ quan chức năng về sự chênh lệch này, tuy nhiên mọi thứ vẫn không thể thay đổi được sự việc. Bởi, qua quá trình xem xét các hồ sơ chuyển nhượng trong khu vực, đại diện Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh xác nhận, giá trị chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng mua bán của gia đình bà thậm chí còn thấp hơn so với giá được bồi thường. Lúc này, bà chỉ biết ngậm ngùi tiếc nuối và không khỏi hối hận vì tham một khoản tiền thuế nhỏ trước mắt mà nay phải chịu mức giá bồi thường chỉ bằng một nửa so với những gia đình cùng khu vực.

Việc thực hiện giao dịch bất động sản bằng hợp đồng hai giá tuy có thể “né” được một phần thuế nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu trong trường hợp xảy ra tranh chấp; hoặc cơ quan quản lý nhà nước lấy giá đất theo hợp đồng giao dịch trước đó để làm căn cứ tính giá trị bồi thường khi thu hồi giải phóng mặt bằng.

Hợp đồng trốn thuế, ai được hưởng lợi?

Anh L.T.N., một môi giới nhà đất lâu năm trên địa bàn huyện Châu Thành chia sẻ: “Người ta ghi trên hợp đồng giá thấp để bên bán đỡ phải nộp thuế thu nhập, còn người mua thì giảm được thuế chuyển nhượng. Cả hai cùng có lợi nên trong giao dịch nhà đất, hợp đồng thường thấp hơn giá trị thực”.

Còn nhiều công chứng viên (CCV) của các tổ chức hành nghề công chứng tại TP.HCM khi được hỏi về vấn đề này đều có chung nhận định: “Hầu hết khi mua bán nhà đất thì bên bán bao giờ cũng muốn né thuế và họ thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để họ nộp thuế TNCN theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng thường chiều lòng bên bán ghi thấp vì ghi giá nào thì bên mua cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo giá Nhà nước”.

Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) sẽ được tính theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Còn theo quy định của Luật Thuế TNCN (sửa đổi, bổ sung năm 2012), trách nhiệm nộp khoản tiền thuế thu nhập cá nhân từ hợp đồng chuyển nhượng này thuộc về bên bán. Và giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán chính là giá được tính tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán không đúng so với giá trị giao dịch thực tế hoặc thấp hơn so với giá theo quy định của UBND cấp tỉnh thì giá chuyển nhượng đất sẽ được tính theo giá được UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao dịch được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp bên bán chịu trách nhiệm nộp khoản thuế TNCN theo cách tính như trên thì bên mua sẽ phải đóng khoản lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí.

Do đó, việc khai giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng thấp hơn so với giá giao dịch thực tế chỉ có lợi cho bên bán, còn bên mua dù khai mức giá nào cũng đều phải nộp khoản lệ phí trước bạ 0,5%.

Thanh Hà (TH)