Những thách thức mà nhà đầu tư phải đối mặt khi đổ tiền vào bất động sản giáp ranh Sài Gòn?

Theo chuyên gia này, khi ngày càng nhiều doanh nghiệp địa ốc Tp.HCM chuyển hướng đầu tư ra các tỉnh lân cận thì cơ hội đầu tư bất động sản "vùng trũng" càng lớn dần bởi mức giá cạnh tranh và có nhiều cơ hội bứt phá. Tuy vậy, nhà đầu tư bất động sản giáp ranh Sài Gòn cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể như sau:

Đòi hỏi phải có dòng vốn thật khỏe, "đua" đường trường

Đối với bất động sản giáp ranh Sài Gòn, nhà đầu tư nên chọn kênh đầu tư dài hạn. Nếu đầu tư dạng "lướt sóng" hoặc ngắn hạn thì chủ sở hữu dòng tiền cần phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ. Bởi lẽ, kênh đầu tư này có tỷ suất quay vòng vốn chậm và van tín dụng cũng khá hẹp. Do đó, nhà đầu tư cần phải có dòng vốn thật sự khỏe mạnh để đua đường trường. 

Bất động sản giáp ranh Sài Gòn bị thổi giá lên quá cao

Thực tế cho thấy, giá trị nhà đất các tỉnh giáp ranh Tp.HCM bị đẩy lên mức quá cao trong các cơn sốt đất mấy năm qua. Để giao dịch, bất động sản vùng ven thường khó xác định được mức giá hợp lý. Khi bất động sản bị làm giá, thổi giá thì người mua sẽ phải hứng chịu nhiều rủi ro.

Bất động sản giáp ranh Sài Gòn khó có cơ hội tăng giá đột biến như kỳ vọng bởi chưa đồng bộ về hạ tầng xã hội và cách xa đô thị hạt nhân - Tp.HCM. Giới đầu tư thường đặt kỳ vọng biên lợi nhuận quá lớn trong khi giá trị tài sản thực tế khó đáp ứng được.

Nhiều thách thức đặt ra đối với nhà đầu tư khi rót tiền vào bất động sản giáp ranh Sài Gòn. Trong ảnh là một dự án bỏ hoang ở tỉnh giáp  ranh. (Ảnh: Quỳnh Trần)

Hạ tầng chậm đồng bộ, chi phí cơ hội cao

Các tỉnh giáp ranh Sài Gòn không có điều kiện để phát triển toàn diện bởi dòng vốn tổng lực vào hạ tầng không sánh bằng Tp.HCM. Do còn nhiều điều chỉnh nên thông tin quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội chưa có hoặc chưa rõ ràng. 

So với trước đây, việc kết nối các vùng lân cận với đô thị hạt nhân Sài Gòn qua trục giao thông huyết mạch đã trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn và rút ngắn được đáng kể thời gian. Song, thời gian chờ kết nối đồng bộ,  hoàn chỉnh đường dẫn, đường nhánh tới đường chính thường kéo dài. Đây là điểm trừ đối với các nhà đầu tư địa ốc bởi thời gian chờ đợi lâu sẽ tính vào chi phí cơ hội cũng như thất thoát tài chính. 

Vẫn còn đó nỗi ám ảnh đô thị hoang

Việc các đô thị bị bỏ hoang ở các tỉnh giáp ranh Tp.HCM có nhiều nguyên nhân. Một trong những lý do chính là việc xây dựng theo quy định. Trên thực tế, giá trị xây dựng tại các khu vực này thường cao hơn nhiều so với giá trị đất. Tuy nhiên, phần lớn cư dân nơi đây là công nhân có mức thu nhập trung bình thấp. 

Một nguyên nhân khác dẫn tới thực trạng trên là do diện tích xây dựng quá lớn trong khi nhu cầu sử dụng chỉ 50-80m2. Những khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy khá tốt thường cho người mua xây dựng tự do. Quy mô các dự án ở các tỉnh giáp ranh Sài Gòn thường lớn, quỹ đất dồi dào nhưng cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông chưa có nên người mua để đầu tư thường ít người ở.

Chưa kể, khách mua đất thường không vội xây dựng nên chưa thể khai thác cho thuê. Đồng thời, người mua bất động sản với mục đích đầu tư là chính nên tài sản bỏ không, ít người ở cho thuê cũng khó khăn. Điều này dẫn tới thực trạng đô thị bỏ hoang, không người ở. 

Bất động sản giáp ranh Sài Gòn mua dễ, bán khó

Đặc trưng của bất động sản giáp ranh Sài Gòn là mua dễ, khó bán. Đây là một thách thức lớn mà nhà đầu tư không nên bỏ qua. Lượng khách mua đầu tư chiếm tới 70-80%, mua để ở chỉ chiếm 20-30%. Thậm chí, tại một số dự án, người mua để ở chiếm dưới 10%.

Thị trường thứ cấp sẽ bị phình to hết cỡ khi trung bình có 70-80% nhà đầu tư chờ đến lúc tăng giá mới bán ra. Đáng chú lý, lượng người bán trên thị trường thứ cấp hoàn toàn áp đảo người mua nên đầu ra cục bộ bị nghẽn. 

Việc nhà đầu tư muốn bán bất động sản giáp ranh giá cao với mức lãi như kỳ vọng cũng gặp nhiều trở ngại bởi hầu hết giới đầu tư đều có tâm lý lãi lớn mới đẩy hàng. Đặc biệt, người mua sau cùng sẽ trở nên thận trọng hơn rất nhiều do giá nhà đất đã bị đẩy lên quá cao. Theo đó, khả năng chuyển đổi lợi nhuận từ tài sản thành tiền mặt tại các tỉnh giáp ranh thấp hơn Sài Gòn.