Thời gian vừa qua, thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp Hà Nội tăng nhanh, tuy nhiên lượng giao dịch lớn không xuất phát từ nhu cầu ở thật, điều này khiến sự phục hồi của phân khúc này tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trong gian đoạn 2008 - 2010, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự bùng nổ của căn hộ cao cấp. Những năm đó, sự tăng vọt về giá bán, thanh khoản khiến các doanh nghiệp địa ốc ồ ạt phát triển các dự án căn hộ cao cấp.
Nhưng sự bùng nổ của căn hộ cao cấp giai đoạn này không xuất phát từ nhu cầu ở thực mà chủ yếu do đầu cơ. Do đó, khi "bong bong" bất động sản (BĐS) xì hơn năm 2011, ngay tức thì, các dự án căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng mạnh và doanh nghiệp BĐS gặp khó khắn cho đến 3-4 năm sau đó. Thực tế cho thấy, đã có hàng loạt dự án BĐS cao cấp "đắp chiếu" suốt một thời gian dài, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn và "mắc kẹt" vì phát triển dự án căn hộ cao cấp. Bên cạnh đó, một số dự án được triển khai phải "hạ cập" xuống hạng bình dân.
Sau một thời gian dài im ắng, phân khúc BĐS cao cấp đã sôi động trở lại.
(Ảnh: Hoài Nam)
Sau khoảng 4 năm trầm lắng, từ cuối năm 2014, thị trường căn hộ cao cấp bắt đầu xuất hiện thanh khoản. Cho đến 6 tháng đầu năm 2015, tuy phân khúc này không sôi động như giai đoạn 2008 - 2010 và khả năng sinh lời từ đầu tư căn hộ cao cấp cũng không cao như giai đoạn trước, song những diễn biến gần đây có nhiều đặc điểm lặp lại của thị trường giai đoạn 2008 - 2010.
Điều đó được thể hiện ở thanh khoản của căn hộ cao cấp liên tục được cải thiện, các dự án căn hộ cao cấp được tái khởi động và khởi công mới. Đáng nói nhất là, giá căn hộ cao cấp cũng liên tục leo thang, tuy nhiên cơ hội cho nhà đầu tư thứ cấp kiếm lời không nhiều vì mức giá mà chủ đầu tư đưa ra đã rất cao.
Đặc biệt, một số dự án mới mở bán gần đây còn có mức giá tương đương hay thậm chí còn cao hơn thời điểm cơn sốt 2008 - 2010. Nhưng trên thực tế, thanh khoản của căn hộ cao cấp cũng không xuất phát chủ yếu từ nhu cầu mua để ở mà người mua chủ yếu là nhà đầu tư với kỳ vọng mua để cho thuê lại kiếm lợi nhuận.
Theo báo cáo thị trường quý II/2015 của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, số lượng căn hộ cao cấp không nhỏ đang “lấn sân” cạnh tranh với căn hộ dịch vụ bằng việc cho thuê lại. Cùng với đó, nhu cầu đầu tư căn hộ cao cấp cũng đang tăng dần.
Số liệu thống kê của Đất Xanh Miền Bắc cho biết, phần lớn người mua căn hộ cao cấp tại Hà Nội thời gian vừa qua xuất phát từ nhu cầu ở thật, song xu hướng đầu để cho thuê lại cũng đang tăng dần và chiếm tỷ trọng không đáng kể.
Theo đại diện của Đất Xanh Miền Bắc, với lợi tức cho thuê lại căn hộ hiện nay khoảng 5%/năm, mặc dù không cao bằng lãi suất ngân hàng, tuy nhiên giới nhà giàu vẫn lựa chọn kênh đầu tư này.
Trên thực tế, việc hướng đến đối tượng đầu tư căn hộ cao cấp cũng đang là hướng đi chủ đạo của nhiều chủ đầu tư. Do đó, tại hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, hiện các doanh nghiệp đều cơ cấu tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ rất lớn.
Hiện nay, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp, cơ cấu căn hộ diện tích nhỏ 50-60m2 chiếm tỷ trọng áp đảo, điều này khiến tiêu chí cao cấp tại nhiều dự án đã bị phá vỡ. Đáng ngạc nhiên là các căn hộ diện tích nhỏ lại được khách hàng tranh mua, trong khi mức giá của các căn hộ diện tích nhỏ tính theo m2 rất cao.
Như vậy, việc phân khúc căn hộ cao cấp có dấu hiệu tăng cả giá bán lẫn thanh khoản xuất phát từ kỳ vọng đầu tư là có thật. Song sự hồi phục không xuất phát từ nhu cầu thực. Các chuyên gia cho rằng, trong tương lai gần, điều này có thể khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải đối diện với những rủi ro.