Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, GS. Đặng Hùng Võ, người dân mua nhà chung cư hiện nay đang phải chịu mức giá cao do họ vẫn nghĩ sở hữu chung cư là vĩnh viễn. Thế nhưng, trên thực tế, nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng nhất định.
Phần lớn các khách hàng đều nghĩ rằng, sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, hết đời bố mẹ sẽ để lại cho con cháu sinh sống. Nhưng theo quy định, nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định. Chỉ có khu đất xây dựng chung cư mới được sở hữu vĩnh viễn.
Hiện nay, chung cư có thời hạn sử dụng trung bình từ 50 - 70 năm.
Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải tự đập đi, cải tạo và xây mới hoặc giao lại cho cơ quan chức năng. Do đó, nếu hết niên hạn sử dụng, việc xây mới chung cư sẽ là một bài toán khó đối với các chủ sở hữu.
Luật Nhà ở 2014 quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư, song hầu hết người mua nhà đều không để ý đến điều này. Thế nên, khi đặt câu hỏi liên quan đến việc sẽ xử lý nhà chung cư như thế nào khi hết thời hạn, mọi người đều tỏ ra khá lo lắng và cũng không biết mình sẽ ở đâu khi công trình xây dựng bị xuống cấp.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó.
Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã từng tính đến vấn đề này và đưa ra đề xuất là cần phải chuyển sử dụng đất chung cư có thời hạn. Thời hạn này bằng thời hạn nhà chung cư. Theo đó, chủ đầu tư bán nhà cho người mua cũng theo thời hạn này, hết hạn người dân phải chuyển đi nơi khác ở.
Việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất đơn giản nếu điều này được áp dụng trên thực tế. Khi hết hạn sử dụng chung cư, người dân sẽ chuyển đi nơi khác. Kéo theo đó là giá chung cư sẽ rất rẻ. Lý do là, khi có thời hạn, người ta sẽ không bán tiền sử dụng đất theo chung cư mà theo giá trị xây dựng. Hơn nữa, chung cư sẽ về đúng với khái niệm nhà chung cư. Tại các nước khác trên thế giới, phần lớn nhà chung cư được xây chỉ là để cho thuê. Chỉ có mua nhà đất mới được sở hữu vĩnh viễn.
Ông Võ cho hay: "Khi thông qua luật nhà ở 2014, nhiều người phản đối việc chung cư có thời hạn, do đó vấn đề giải quyết như thế nào khi chung cư hết hạn sẽ hết sức nan giải".
Hiện nay, các khu nhà tập thể hoặc chung cư cũ đang được cải tạo theo hướng nâng số tầng lên để nhà đầu tư có lợi nhuận vào làm. Tuy nhiên, điều này chỉ áp dụng đối với các khu nhà chỉ có 4 - 5 tầng và ở vị trí đắc địa. Trong khi đó, những khu nhà tập thể cũ ở xa trung tâm, công tác cải tạo cũng đã rất khó khăn. Chính vì vậy, với các tòa nhà 40 - 50 tầng như hiện nay, khó có nhà đầu tư nào dám bỏ tiền vào cải tạo.
Người dân mua nhà chung cư hiện nay đang phải chịu giá nhà khá cao vì phải tính chi phí mua đất vĩnh viễn, nhưng nếu chỉ sở hữu đất và tài sản gắn liền trên đất có thời hạn thì giá nhà cũng sẽ giảm.
Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu, việc chung cư hết niên hạn là bài toán của tương lai, sẽ có những chính sách mới để xử lý vấn đề này.
Ông Châu cho rằng, khi chung cư hết niên hạn sử dụng có rất nhiều cách để xử lý. Chẳng hạn, một chung cư có 100 hộ dân trên diện tích đất là 1.000m2. Khi hết hạn, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, khi đó cư dân có tiền xây dựng có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch.
Tuy vậy, đối với những trường hợp người dân không có tiền thì sẽ giống như chung cư hiện nay, phải xây dựng lại khi chung cư hết niên hạn, xuống cấp nghiêm trọng. Giải pháp là Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.
Theo đó, chung cư có 1.000m2 đất, trước kia 100 hộ, tính ra mỗi hộ sẽ có 10m2 đất. Lúc này, chủ đầu tư mới vào làm sẽ xây 300 căn hộ để có lợi nhuận. Do đó, mỗi hộ sẽ chỉ còn 3,3m2 đất. Điều đó có nghĩa là, các hộ dân cũ sẽ phải chia sẻ lợi ích cho nhà đầu tư và cư dân mới, hai bên cùng có lợi, cư dân cũ vẫn có nhà ở mà không phải mất tiền. Với những chung cư cao tầng như Keangnam, là chung cư mới nên 70 năm sau mới phải đối mặt chuyện này, khi đó sẽ có chính sách khác phù hợp.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, có trường hợp chung cư cũ đến hết hạn sử dụng, phải xây dựng chung cư mới. Tuy nhiên, chung cư này lại nằm trong khu vực quy hoạch không được xây cao hơn chung cư cũ. Song nếu không được xây dựng cao hơn thì cũng không thể tổ chức tái định cư cho cư dân. Cũng có chung cư khi hết niên hạn sử dụng bị phá đi để làm vườn hoa. Chính quyền phải đứng ra để giải quyết cho cư dân nếu xảy ra trường hợp này.
Ông Châu lấy ví dụ: "Ở Mỹ là sở hữu tư nhân hoàn toàn, có tòa chung cư khi hết hạn sử dụng thì chủ sở hữu đã phải đập đi và xây lại 2 toà thấp hơn, diện tích công cộng nhiều hơn. Điều này chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn. Câu chuyện Keangnam cũng có thể phải giải quyết theo hướng như thế".