Thị trường Tp.HCM cuối năm 2018 xuất hiện nhiều căn hộ có giá 7.000-10.000 USD/m2, cao hơn gấp đôi những căn hộ hạng sang từng xuất hiện trước đó (4.000-4.500 USD/m2). Vừa qua, vào đầu tháng 10/2018, một dự án tại trung tâm quận 1 đã được chào bán ra thị trường với giá 230 triệu đồng mỗi m2.
Theo các đơn vị môi giới, căn hộ có giá cao nhất trên thị trường thuộc nhóm siêu sang vì có vị trí vượt trội và giá cao kỷ lục. Cụ thể, những dự án có giá 7.000-10.000 USD/m2 này nằm ở vùng lõi trung tâm Sài Gòn, có tiện ích khép kín, do các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh phát triển.
Nhưng việc dựa trên giá bán để xếp hạng căn hộ siêu sang đang vấp phải nhiều tranh cãi. Bởi chưa có quy chuẩn cụ thể cho dòng sản phẩm siêu đắt đỏ này và mỗi đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản đều đưa ra quan điểm riêng. Thậm chí, căn hộ hạng sang còn bị cho là mang tính tự phong, chưa được công nhận bởi hội đồng thẩm định độc lập.
Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở quốc tế Savills Tp.HCM, bà Sunny Hoàng cho biết, hiện Việt Nam chưa có bộ quy chuẩn chính thức về căn hộ siêu sang. Tại các nước phát triển trong khu vực, căn hộ siêu sang phải là tổng hòa của nhiều tiêu chí vượt trội.
Không chỉ có chủ đầu tư uy tín, vị trí hàng đầu (đa phần là nằm tại "đất vàng" quận trung tâm đô thị), thiết kế độc đáo, nội thất xa xỉ, dự án còn phải cung cấp những tiện ích và dịch vụ đẳng cấp cho cư dân. Điểm cộng của dự án sẽ là ứng dụng công nghệ vào việc xây dựng, quản lý tòa nhà và đảm bảo chỗ đậu ôtô.
|
|
Khái niệm căn hộ siêu sang vẫn còn khá xa lạ
tại thị trường Tp.HCM. Ảnh: Internet |
Tổng giám đốc JLL Việt Nam, Stephen Wyatt cho rằng, có thể phân thành 3 nhóm tiêu chuẩn để xếp loại thứ hạng căn hộ. Đó là vị trí dự án (hướng tiếp cận dự án, khu vực phát triển dự án...). Nhóm tiêu chuẩn thứ 2 là chất lượng xây dựng, thiết kế, quản lý dự án. Và cuối cùng là khách hàng mục tiêu (thường là những gia đình có thu nhập cao nhất).
JLL thống kê, căn hộ Sài Gòn gồm 4 hạng: vừa túi tiền (giá 1.100 USD/m2), trung cấp (1.200-2.000 USD/m2), cao cấp (2.100-3.000 USD/m2) và hạng sang (3.500-4.000 USD/m2). Căn hộ sang trọng có vùng giá cao hơn 4.000 USD/m2 (hiện có giá cao gấp đôi) đang được tạm xếp vào nhóm siêu sang.
Ông Stephen Wyatt nói: "Tuy vậy, giá bán căn hộ không phải là tiêu chí duy nhất làm căn cứ phân hạng dự án có phải là siêu sang hay không. Thị trường Tp.HCM đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển, cần thêm thời gian để thẩm định và kiểm chứng các phân khúc mới".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM có góc nhìn đầy thận trọng khi đánh giá về căn hộ siêu sang với giá bán cao nhất 7.000-10.000 USD/m2.
Ông cho rằng, đến quý IV/2018, khái niệm căn hộ siêu sang vẫn khá xa lạ tại thị trường Tp.HCM. Bởi những dự án được bán với mức giá khủng này mới chỉ đang chuẩn bị khởi công xây dựng. Ông Châu nói: "Chừng nào các dự án này được xây xong, đưa vào vận hành, khi đó, giá trị và đẳng cấp thật sự của căn hộ là cao cấp hay siêu sang sẽ được thị trường kiểm chứng đúng đắn nhất".
"Khái niệm căn hộ siêu sang tại Sài Gòn đang bị ảnh hưởng bởi tâm lý tự phong và là các chiêu bài marketing có phần quá đà", ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM nhận xét.
Theo vị chuyên gia này, hiện nay, không ít căn hộ siêu sang tại Tp.HCM được quảng bá là đẳng cấp thượng lưu để thu hút sự chú ý và định vị thị trường hơn là chú trọng đến các tiêu chuẩn định tính, định lượng.
Ông Nghĩa cũng nhắc lại trào lưu bùng nổ căn hộ cao cấp tại Việt Nam mà Tp.HCM là nơi sôi động nhất từ 15-20 năm trước. Các chủ đầu tư khi đó vì để đánh bóng sản phẩm mà đau nhau gắn mác căn hộ cao cấp, trong khi có rất ít dự án đạt được chuẩn này. Tương tự, sự xuất hiện của căn hộ siêu sang tại Tp.HCM đang gây bối rối cho thị trường khi không có chuẩn mực nào để làm hệ quy chiếu.
Vị này cũng phân tích, bất động sản cần hội tụ 5 tiêu chí khắt khe nếu muốn đạt ngưỡng căn hộ siêu sang. Thứ nhất là vị trí đặc biệt không có sản phẩm thay thế. Thứ hai là giá bán ở mức cực cao, gây sốc trên thị trường. Thứ ba là số lượng sản phẩm khan hiếm. Thứ tư là sản phẩm phải độc đáo hoặc mang giá trị di sản và được vận hành nghiêm ngặt. Thứ năm là khách hàng phải thuộc nhóm siêu giàu. Những căn hộ siêu sang đang chào bán tại Tp.HCM hiện mới đáp ứng 2-3 tiêu chí.
Cũng theo ông Nghĩa, các tiêu chuẩn xếp hạng căn hộ trong văn bản chính quy hiện nay thiên về kỹ thuật, kết cấu, vận hành mà thiếu yếu tố thị trường và chưa hề nói đến căn hộ siêu sang.
Về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, Thông tư 31 ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng có hiệu lực từ ngày 15/2/2017 giới hạn trong 3 loại căn hộ: nhà hạng A (tạm hiểu là cao cấp), hạng B (trung cấp) và hạng C (bình dân).
Bốn nhóm tiêu chí để phân hạng gồm: quy hoạch - kiến trúc; dịch vụ, hạ tầng xã hội; hệ thống, thiết bị kỹ thuật và chất lượng, quản lý, vận hành. Chẳng hạn, chung cư hạng A phải nằm ở nơi có giao thông thuận tiện, đi chưa đến 0,5km là đến đường phố chính, ga, bến đỗ, trạm xe buýt, tàu điện trên cao, tàu điện ngầm. Hơn nữa, mật độ xây dựng không quá 45%, bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2, hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1,8m. Tối thiểu mỗi hộ phải cho một chỗ đỗ ôtô có mái che, mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ. Sảnh chính độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quầy lễ tân.
Quy chuẩn kỹ thuật căn hộ hạng A cũng đề cập đến việc trang bị thiết bị chữa cháy tự động khu công cộng và cho từng căn hộ, trang bị điện, nước, internet, truyền hình cáp cho từng căn hộ. Về tiện ích dịch vụ, căn hộ hạng A phải có sân chơi trẻ em, phòng khám, bệnh viện, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 0,5km; có siêu thị hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1km; có phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác trong bán kính 200m.
Về việc quản lý - vận hành, chung cư hạng A phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, có camera kiểm soát hành lang, sảnh, cầu thang, bãi đỗ xe và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử... Ngoài ra, máy bơm, máy phát điện, các thiết bị chiếu sáng, báo cháy... phải được vận hành tốt khi công trình hoàn thành.
Các tiêu chí đối với chung cư hạng B cũng tương tự hạng A nhưng yêu cầu thấp hơn. Chung cư hạng C là những chung cư không đáp ứng được tiêu chí của hạng A và hạng B.
Việc phân hạng này từng được xem là cơ sở để định giá các căn hộ khi giao dịch và quản lý, tránh để các doanh nghiệp quảng cáo không đúng giá trị thực tế.
Tuy nhiên, ông Nghĩa khẳng định, so với sự phát triển của thị trường trong giai đoạn từ sau năm 2018, quy chuẩn này đã quá tụt hậu. Vì vậy, các tổ chức, hiệp hội hoạt động độc lập cần nhanh chóng nghiên cứu, lấy ý kiến để bổ sung quy chuẩn mới, từ đó giúp thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.