Lợi tức cho thuê căn hộ tại TP.HCM sụt giảm

Cho thuê căn hộ ngày càng khó khăn

Làm quản lý nhân sự một công ty truyền thông tại quận 3, anh Quốc Tuấn mua căn hộ 68m2 thuộc một dự án trên đường Tạ Quang Bửu (quận 8) với giá 2,3 tỷ đồng để đầu tư cho thuê. Tuy nhiên, khoản đầu tư không sinh lời như kỳ vọng. Năm 2017, nhà đầu tư vay 50% vốn ngân hàng mua hai căn hộ tại đây khi dự án đang triển khai, một căn cho thuê lại, một để gia đình sinh sống. Khi mới mua căn hộ, anh Tuấn đã tìm hiểu mặt bằng giá thuê các dự án lân cận thì thấy lợi nhuận cao hơn hẳn, thấp nhất có thể đạt từ 6-7%. Sang năm 2018, chủ dự án bàn giao nhà, anh Tuấn đăng tin rao cho thuê lại với giá 12 triệu đồng mỗi tháng. Thế nhưng, suốt gần 3 tháng anh vẫn chưa tìm được khách thuê.

Anh Quốc Tuấn cho biết: "Rất nhiều căn hộ trong dự án này đang cho thuê, nhiều căn tầng thấp có giá thuê chỉ từ 7,5-10 triệu/m2 nên tôi đành chấp nhận giảm giá thuê xuống còn 12 triệu/tháng. Lúc đầu còn có khách thuê dài hạn nhưng càng về sau càng khó kiếm. Thay vì để trống tôi đành chấp nhận cho thuê ngắn hạn với giá 8 triệu/tháng. Tính ra lợi nhuận cho thuê không đến 5%/năm, thấp hơn rất nhiều so với dự kiến ban đầu".

Đối với những căn hộ cho thuê có diện tích lớn, việc tìm kiếm nguồn khách khó khăn hơn. (Ảnh minh họa)

Tương tự trường hợp của anh Tuấn, ông Nguyễn Đình Tú đang muốn bán đứt căn hộ tại quận 2 nếu được giá. Hồi đầu năm ngoái, ông Tú đã mua căn hộ 61m2 thuộc một dự án ở khu vực Mai Chí Thọ với giá hơn 3,3 tỷ đồng. Nhà đầu tư chia sẻ: "Lúc đầu tôi chào thuê với giá 15 triệu đồng/tháng và có khách thuê. Được một thời gian thì khách đòi giảm giá xuống còn 13 triệu/tháng do nhiều căn trong chung cư này chào thuê giá chỉ từ 11-14 triệu đồng/tháng. Thấy căn hộ mình rộng và mới nên tôi không chấp nhận giảm giá và chấm dứt HĐ với khách. Tuy nhiên mấy tháng sau, đăng tin quảng cáo thuê nhà với giá cũ không tìm được khách, tôi chấp nhận giảm xuống còn 13,5 triệu đồng mà vẫn chưa thấy ai hỏi thăm".

Theo ông Tú, đầu tư cho thuê căn hộ ngày càng trở nên khó khăn hơn và việc tìm kiếm khách thuê cũng không hề đơn giản. Ông Tú chấp nhận mất thêm một khoản phí hoa hồng để ký thác cho công ty môi giới sau một thời gian tự đăng tin cho thuê song không có khách. Sau cùng, vị này cũng tìm được người thuê lại căn hộ với giá 12,5 triệu đồng/tháng. Như vậy, tính theo năm, lợi nhuận cho thuê chỉ đạt gần 5%/năm, thấp hơn mức từ 6,8-7% mà chủ đầu tư đặt ra.

Nghịch lý nhu cầu tăng, giá thuê lại giảm

Bàn về nhu cầu thuê nhà tại TP.HCM hiện nay, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay, việc sở hữu nhà đất tại các đô thị lớn như TP.HCM ngày càng khó bởi giá nhà tăng cao liên tục. Do đó, nhu cầu thuê căn hộ luôn ở mức cao.

TP.HCM sẽ có thêm 40.000 căn hộ bàn giao từ nay tới năm 2020, trong đó có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê. Trong ảnh: Một dự án tại TP.HCM đang trong quá trình làm móng.

Số liệu thống kê từ đầu năm 2019 của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại TP.HCM, lượt tìm kiếm căn hộ cho thuê gia tăng mạnh mẽ, có nơi tăng tới 80%. Cụ thể, so với tháng 1/2019, nhu cầu thuê tại quận 8 trong tháng kế tiếp tăng vọt 80%. Theo sau là Thủ Đức, Bình Chánh với mức tăng đạt 31%. Lượt tìm kiếm căn hộ cho thuê tại quận 12 và Gò Vấp lần lượt tăng 26% và 24%. Đáng chú ý, khu vực có lượt tìm kiếm căn hộ cho thuê lớn nhất trong 2 tháng đầu năm là quận 7. Nhu cầu thuê chủ yếu là dòng căn hộ nhỏ, diện tích từ 45-57m2. Trong khi đó, nhu cầu chào thuê phần lớn rơi vào các căn hộ rộng 65-80m2, thuộc phân khúc cao cấp.

Nghịch lý trên thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM là nhu cầu thuê gia tăng nhưng giá cho thuê lại có xu hướng sụt giảm. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết, giá cho thuê căn hộ bình quân tại 6/10 quận (Tân Bình, quận 1, 2, 4, 8) giảm so với trước Tết Nguyên đán 2019, mức giảm khoảng từ 10-14%. Do giá thuê không ngừng giảm sút nên lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ trong 3 tháng đầu năm 2019 cũng sụt giảm. Lợi tức cho thuê căn hộ năm 2017 đạt khoảng 7-8%, giảm xuống còn 6-6,7% năm 2018, hiện chỉ ở mức 5-5,9%.

Tỷ suất sinh lợi của phân khúc căn hộ hạng sang, trung cấp và bình dân lần lượt chỉ đạt 4,4%/năm, 5,7%/năm và 5,9%/năm. Lợi tức cho thuê trong năm 2018 của căn hộ cao cấp có thể lên tới 6,8%, sản phẩm trung cấp đạt 6% thì hiện ở mức khá thấp. Thực trạng này cho thấy, nhà đầu tư bỏ ra số tiền nhiều hơn song mức lợi nhuận thu được lại thấp hơn. 

Theo dự báo, TP.HCM sẽ có 40.000 căn hộ được bàn giao trong giai đoạn từ nay tới năm 2020. Trong số đó, khoảng 60-70% là căn hộ thuộc dòng sản phẩm cao cấp. Đáng chú ý, chiếm tỷ lệ 60-70% trong rổ hàng cao cấp là căn hộ cho thuê. Với nguồn cung dồi dào, kỳ vọng lợi tức của căn hộ cho thuê sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng.