Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp xin chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chẻ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ có thể dẫn thị trường đến những khó khăn trong tương lai gần ở các phân khúc cụ thể.
Hàng loạt dự án hồi sinh, dự án mới được các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đưa ra thị trường từ đầu năm 2015 đến nay. Vào cuối năm 2014 nhiều doanh nghiệp xin làm căn hộ giá rẻ, chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nhưng thời gian gần đây có xu hướng ngược lại.
Các doanh nghiệp như trong cái vòng luẩn quẩn trong 8 năm trở lại đây, kiểu như nhà nông “trồng-chặt-chặt-trồng” nhằm chạy theo thị trường. Tập đoàn Đất Xanh vừa mới tổ chức triển lãm để công bố 20 dự án đã và sẽ đầu tư. Từ nay đến năm 2020, theo kế hoach mỗi năm Đất Xanh sẽ đưa ra thị trường khoảng 15 nghìn sản phẩm.
Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường của Công ty Savills Việt Nam cho biết, thị trường BĐS Tp.HCM tiếp tục đà hồi phục trong quý III năm nay với nguồn cung dồi dào và sức thanh khoản tốt. Thị trường sơ cấp có khoảng 30.500 căn hộ trong quý III, chủ yêys tập trung ở phân khúc cao cấp, tại các khu vực trung tâm như 10 nghìn căn ở dự án Vinhomes Central Park, khoảng 6.500 căn tại dự án Sarimi (Khu đô thị Sala - Đại Quang Minh), 3.000 căn ở Masteri Thảo Điền, 1.860 căn tại The Sun Avenue, hay 1.200 căn ở Scenic Valley,…
Từ nay đến năm 2017, ước tính Tp.HCM sẽ có khoảng 57.500 căn gia nhập thị trường và khoảng 33% tổng nguồn cung tương lai sẽ được hoàn thành trong năm 2015-2016 theo dự kiến. Tuy thị trường ghi nhận khoảng 5.220 căn hộ được giao dịch trong quý III, tăng 4% theo quý và 59% theo năm song điều đáng nói là tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường giảm 2 điểm % theo quý và theo năm. Đặc biệt, phân khúc nhà liền kề, biệt thự bắt đầu trỗi dậy.
Các nhà đầu tư đã tung ra thị trường khoảng 930 căn trong quý III vừa qua. Tính đến quý III/2015, tổng nguồn cung vào khoảng 1.680 căn, con số này tăng 47% theo quý và 142% theo năm. Đáng chú ý là, thay vì Gò Vấp như trước đây quận 9 đã trở thành khu vực có nguồn cung lớn nhất tại phân khúc này.
Khách hàng đang tìm hiểu một dự án thuộc phân khúc cao cấp.
(Nguồn ảnh: Trà Giang).
Đa số các chủ đầu tư đều hướng đến việc chuẩn sao (3, 4, 5 sao hay resort) cùng với giá bán cao theo tiêu chuẩn sao tương ứng. Chẳng hạn, CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền công bố dự án biệt thự sinh thái Lucasta vào giữa tuần qua với mức giá dao động từ 7,8-15,3 tỷ đồng/căn đối với biệt thự song lập và 9,6-25,5 tỷ đồng/căn đối với biệt thự đơn lập.
Giới chuyên gia cho rằng, mức giá Khang Điền đưa ra đối với dự án trên sẽ rất khó bán. Lý do là, tuy dự án này ở quận 9 có hạ tầng giao thông tốt, tuy nhiên tiện ích ngoại khu chỉ ở tầm cơ bản sẽ không phù hợp với đối tượng khách hàng cao cấp.
Kỳ họp Quốc hội đang diễn ra cho thấy, kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn, thế nên kỳ vọng vào các chính sách để hỗ trợ cho BĐS trong thời gian tới là không khả quan.
Thanh khoản thị trường trong thời gian qua chỉ vụt lên sau một thời gian dài đóng băng, phần lớn tập trung ở những dự án có hỗ trợ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng; dự án có giá bình dân, hiện thị trường đã tốt lên trong khi mức lãi suất ngân hàng đang xuống thấp.
Căn cứ vào sức cầu trên thị trường, theo nhiều chuyên gia, các dự án có giá bán từ 3-5 tỷ đồng/căn hộ (diện tích từ 75-80m2) hiện không phù hợp với nhu cầu của hầu hết người mua. Đa số chủ đầu tư BĐS cao cấp đều kỳ vọng vào nguồn khách hàng nước ngoài, Việt kiều và các khách hàng mua để cho thuê lại.
Theo ước tính, tại Tp.HCM hiện có khoảng 25% lượng căn hộ cao cấp được khách hàng mua để cho thuê lại. Vậy nhưng, việc các nhà đầu tư ồ ạt rót vốn vào phân khúc này đang làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng dư cung.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TpHCM ông Lê Hoàng Châu nhận định, nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ) hiện vẫn là phân khúc phát triển bền vững và là trụ cột của thị trường địa ốc. Về cơ bản, sản phẩm của phân khúc này đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo khách hàng.
Với quy mô dân số khoảng từ 8-10 triệu người, chủ yếu là dân số trẻ thì nhu cầu nhà ở hợp túi tiền tại Tp.HCM còn rất lớn, nhưng cung vẫn chưa đáp ứng được cầu. Do lợi nhuận không cao nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc nhà giá rẻ.
Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ tài chính từ các chủ đầu tư và ngân hàng để nhóm khách hàng trẻ tham gia sâu phân khúc BĐS cao cấp. Sẽ rất có nếu chỉ thuần túy vay-mua theo cơ chế thị trường. Cho nên, phân khúc cao cấp sẽ chỉ là sân chơi cho những doanh nghiệp uy tín trên thị trường, các dự án có vị trí đắc địa như Novaland, Vingroup, Hung Thinh Corp,...
Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn ông Đoàn Chí Thanh chia sẻ, việc các chủ đầu tư đổ xô vào phân khúc cao cấp có thể đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc. Hiện có đến 60% dân số Tp.HCM là công dân trẻ, là những người có nhu cầu rất cao về nhà ở trong khi thu nhập chỉ ở mức trung bình. Hơn nữa, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này lại rất hạn chế... do đó, đây là một thực tế đáng phải báo động".