Shophouse khối đế chung cư khó tìm khách

Shophouse tại dự án khu đô thị hiện đang hấp dẫn mạnh giới đầu tư bất động sản. Đây là những căn sở hữu vị trí đắc địa nhất trong dự án, có khả năng sinh lời cao bởi thuận lợi cho giao thương, kết hợp được nhiều chức năng như cho thuê, tự kinh doanh. Nhu cầu giao dịch của dòng sản phẩm shophouse luôn gia tăng mạnh mẽ, giá bán chênh lệch lớn. Tại các khu đô thị thuộc địa bàn Thủ Đức, quận 9, quận 2 (khu Đông TP.HCM), shophouse nằm trong những dự án khu đô thị thấp tầng luôn cháy hàng đầu tiên. Đặc biệt, shophouse gần như không có nguồn hàng sơ cấp mà chủ yếu là được rao bán trên thị trường thứ cấp. So với thời điểm mới mở bán, mức giá của sản phẩm tăng mạnh, từ 150-300%.

Nguồn cung khan hiếm, shophouse tại các dự án khu đô thị ngày càng hút khách. (Ảnh minh họa)

Ngược lại, shophouse khối đế chung cư ngày càng suy giảm sức hút, ít được ưa chuộng. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra rất thận trọng khi rót tiền vào phân khúc này bởi shophouse tại nhiều khu chung cư tại TP.HCM đang trong tình trạng ế ẩm cho thuê.

Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn tại nhiều dự án chung cư ở Nhà Bè và quận 7, shophouse khối đế chung cư khu vực trung tâm Phú Mỹ Hưng và Nguyễn Hữu Cảnh vẫn có giao dịch mua bán, cho thuê với giá cao. Trong khi đó, hàng loạt dự án vùng lân cận lại khó tìm khách thuê, khó bán, giao dịch ế ẩm.

Chẳng hạn, tại quận 7, shophouse khối đế chung cư ở phường Phú Mỹ chỉ có vài căn mở cửa kinh doanh dù cư dân đã lấp đầy hơn 2 năm nay. Đồng thời, lượng khách mua sắm nơi đây cũng không nhộn nhịp. Theo chủ sở hữu một căn hộ shophouse, họ đang tìm khách mua để sang nhượng lại với giá chênh 20% so với giá gốc. Tuy nhiên, người mua đều chê giá bán cao trong khi khu này ít khách mua sắm nên chủ sở hữu vẫn chưa ra được hàng. Cùng với tầng trệt chung cư, các tầng bên trên cũng vắng khách. Nhiều hộ dân nơi đây muốn bán lại căn hộ với giá chênh 20-30% cũng khó.

Tại một dự án trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè), lượng shophouse mở cửa kinh doanh cũng khá thưa thớt dù tòa nhà đã được lấp đầy mấy năm nay. Khảo sát thực thế cho thấy, có khá nhiều bảng quảng cáo rao bán lại shophouse. Thậm chí, có quảng cáo treo cả năm vẫn chưa được gỡ xuống.

Tương tự quận 7, dòng sản phẩm shophouse khối đế chung cư mới triển khai ở quận 11, quận 10, quận 9, quận 8... cũng đang trong tình trạng ế ẩm, khó bán lại, vắng khách thuê.

Shophouse khối đế chung cư giảm sức hút do giá chênh cao, vắng khách nội khu, không được sở hữu lâu dài... (Ảnh minh họa)

Bàn về thực trạng trên, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam, bà Trang Bùi cho biết, do nguồn cung lớn đến từ những dự án mở bán trong các năm 2016-2018 nên thị trường shophouse khối đế chung cư cạnh tranh hơn. Vậy nhưng, vì quỹ đất thành phố ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu nhà gắn liền với đất của người Việt rất cao nên dòng sản phẩm shophouse thấp tầng tại các khu đô thị luôn cháy hàng. Một trong những hạn chế của shophouse khối đế chung cư là người mua chỉ được sở hữu 50 năm. Mặt khác, mức giá thứ cấp của shophouse khối đế đã được nâng lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế. Chưa kể, so với nhà mặt phố thông thường, khách hàng của dòng sản phẩm này lại hạn chế hơn.

Việc thiết kế chỗ dừng xe, đậu xe không phù hợp, không tiện lợi cho khách mua ngoài cũng là lý do khiến shophouse khối đế vắng khách. Ngoài ra, một số chủ đầu tư vì lý do an ninh đã cố ý hạn chế người ngoài vào khu chung cư mua sắm tại các shophouse. Khách thuê không mặn mà với shophouse khối đế tại các dự án quy mô nhỏ, cư dân ít bởi không có nhiều khách mua trong dự án, hiệu quả kinh doanh sẽ không được đảm bảo. Nếu muốn đắt khách, đạt tỷ suất sinh lời cao từ việc cho thuê, shophouse khối đế cần đáp ứng những tiêu chí như dân cư đông đúc, được đầu tư tốt, tỷ lệ căn hộ và lượng shophouse phù hợp.

Chuyên gia địa ốc tại TP.HCM, ông Trần Khánh Quang cho rằng, đối với shophouse dự án chung cư, khả năng sinh lời của sản phẩm chịu ảnh hưởng bởi mật độ dân số. Trường hợp một chung cư có 300 căn thì khối đế thương mại cần 4-5 shophouse là đủ, nếu cao hơn sẽ dư thừa. Riêng với khối đế bán lẻ tại chung cư khu vực trung tâm, có mật độ dân số lớn mới dễ cho thuê; còn khu vực ngoại thành muốn hút khách phải tạo dựng được một khu đô thị lớn.