Khi giao dịch mua bán nhà, đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc phải có theo quy định pháp luật. Dù vậy, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng mà không cần sổ đỏ với 2 trường hợp ngoại lệ dưới đây.
1. Nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013: “ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận)”. Theo đó, chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ, người nhận thừa kế sẽ được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế mà không có sổ đỏ.
Điều kiện để người nhận thừa kế đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là phải có một trong các giấy tờ tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013, đơn cử như: giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993.
|
|
| Có 2 trường hợp ngoại lệ mà người sử dụng đất vẫn được thựchiện quyền chuyển nhượng không cần sổ đỏ. Ảnh minh họa: Internet |
2. Trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, nhưng sẽ được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định:
- Tặng cho quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng. Người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là 2 trường hợp có thể mua bán đất mà không cần sổ đỏ, những trường hợp còn lại đều là vi phạm pháp luật nếu việc chuyển nhượng bất động sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện (bao gồm trường hợp không có sổ đỏ) có thể bị phạt hành chính với mức phạt lên tới 40 triệu đồng (với tổ chức vi phạm) và 20 triệu đồng (với cá nhân vi phạm).