Trong năm 2019, giá căn hộ Tp.HCM được dự báo sẽ tăng 5-10% so với năm 2018, báo cáo mới đây của JLL cho biết. Tiến trình cấp phép dự án chậm lại, nhu cầu và chi phí xây dựng gia tăng... là những lý do chính dẫn tới tình trạng này.
Hãng nghiên cứu thị trường JLL vừa mới công bố báo cáo thị trường địa ốc Tp.HCM quý IV/2018. Báo cáo nêu rõ, trong năm 2019, nguồn cung căn hộ toàn thị trường có thể đạt hơn 45.000 căn và hấp thụ hết 85% số căn hộ đó. So với năm trước, giá bán căn hộ năm nay được dự báo sẽ tăng 5-10%.
Theo Tổng giám đốc JLL Việt Nam, ông Stephen Wyatt, có 3 nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM năm 2019 sẽ tiếp tục tăng lên.
Một là, tiến trình cấp phép dự án, phê duyệt chủ trương đầu tư chậm lại khiến nguồn cung sụt giảm. Đặc biệt, vừa qua, UBND Tp.HCM đã đồng ý đề xuất của Sở TN&MT về việc thu hồi, hủy bỏ quyết định đối với 180 dự án không triển khai đúng theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nguồn cung nhà ở trên toàn địa bàn Tp.HCM sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp bởi động thái này.
JLL dự báo, thị trường Tp.HCM sẽ có trên 45.000 căn hộ mở bán chính thức trong năm nay. Nguồn cung căn hộ chủ yếu đến từ những dự án đã được phê duyệt, triển khai tiền mở bán trong năm 2018.
|
|
| Mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM được dự báo sẽ tăng 5-10% trong năm 2019. (Ảnh: Quỳnh Trần) |
Hai là, nhu cầu nhà ở tại Tp.HCM hiện vẫn rất cao. Tổng nguồn cung căn hộ hoàn thành tính đến hết quý IV/2018 đạt 160.000 căn, tương ứng với tỷ lệ 17 căn hộ/1.000 dân.
Ba là, theo thời gian giá đất và vật liệu xây dựng không ngừng gia tăng, buộc các nhà đầu tư phải tính toán giá bán hợp lý nhằm giải quyết bài toán về dòng vốn cũng như lợi nhuận.
Ông Stephen nhấn mạnh: "Chúng tôi kỳ vọng, nhu cầu nhà ở trong năm 2019 sẽ tiếp nối đà tích cực của năm vừa qua. Trong bối cảnh nguồn cầu diễn biến khả quan, nguồn cung bị hạn chế chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường".
Báo cáo thị trường gần nhất của CBRE cũng đưa ra những dự báo tương tự. Cụ thể, giá căn hộ Tp.HCM trong năm 2019 sẽ tiếp tục tăng lên bởi chi phí đầu vào phát triển dự án gia tăng.
Trong tháng cuối cùng của năm 2018, giá chào bán lần đầu trung bình tại các dự án chung cư là 1.709 USD/m2, so với quý III/2018 tăng 6% và tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, mặt bằng giá thực tế ngày càng tiệm cận với mức giá dùng để phân hạng căn hộ nhiều năm qua.
Minh chứng là, mức giá sơ cấp trung bình của chung cư hạng sang trên ngưỡng 3.500 USD/m2 trở lên, đến nay thị trường xuất hiện mức giá mới cao gấp đôi giá cũ. Căn hộ cao cấp có giá chào bán lần đầu trung bình từ 1.500-3.500 USD/m2, vùng giá 1.500 USD/m2 ngày một khan hiếm. Chung cư trung cấp có giá bán dao động từ 800-1.500 USD/m2, nay vùng giá phổ biến đang ngày càng tiệm cận về mốc 1.500 USD/m2.
Tại quận 2, giá căn hộ rẻ nhất được công bố vào tháng 11/2018 là 1,8 tỷ đồng. So với dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực, mức giá này cao hơn 10-20%. Còn tại khu Nam, nhất là quận 7, các dự án căn hộ mới được chào bán hoặc công bố ra thị trường có giá thấp nhất từ 39-42 triệu đồng/m2. Vùng giá mới khiến các sản phẩm rẻ nhất khu vực thuộc phân khúc trung bình khá cũng vọt lên mức 30 triệu đồng/m2.
|
|
| Mức giá thấp nhất của căn hộ tại quận 7 là 30 triệu đồng/m2. |
Thực tế cho thấy, giá mở bán tăng cao cũng ảnh hưởng tới giá thứ cấp (mua đi bán lại) của các nhà đầu tư. Đại diện Hương Lộc Phát (sở hữu quỹ đất 30 ha ở khu Nam Sài Gòn) cho hay, hiện giá bán thứ cấp đang biến động không ngừng. Chẳng hạn như, dự án Green Star Sky Garden đã xuất hiện vùng giá 37,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 17% so với giá bán khởi điểm của chủ đầu tư.
Theo số liệu thống kê của JLL, trong 3 tháng cuối năm 2018, Tp.HCM có 8.300 căn hộ mở bán chính thức. Trong đó có tới 99% các dự án đã tiến hành các đợt mở bán từ 2-3 quý trước. Lượng hấp thụ trên toàn thị trường Tp.HCM đạt 8.800 căn với tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 95%.
Hiện tại, các dự án có giá bán sơ cấp ổn định theo quý, nhất là đối với phân khúc bình dân và cao cấp. Xét theo quý, phân khúc trung cấp tăng giá từ 3-6%.