Thời gian gần đây, các vụ điều tra liên quan đến những dự án ma do các Công ty Alibaba, Angel Lina và Hoàng Kim Land lập nên đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo thông tin chia sẻ từ Luật sư Lương Ngọc Đinh Công ty Luật Thịnh Việt Trí, giai đoạn thị trường bất động sản nóng sốt 2016-2018, hiện tượng rao bán dự án trên giấy và huy động vốn trái phép diễn ra tràn lan. Các chuyên gia cũng như cơ quan chức năng liên tục lên tiếng cảnh báo về tình trạng này. Tuy nhiên, thị trường vẫn liên tục xuất hiện hàng loạt các vụ lừa đảo liên quan đến dự án nhà đất hình thành trong tương lai và vẫn có hàng ngàn khách hàng bị mắc bẫy. Điển hình nhất các vụ liên quan đến Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina hay Hoàng Kim Land diễn ra thời gian gần đây.
Do đó, luật sư Đinh đã chia sẻ 7 bước sàng lọc cơ bản giúp người mua bất động sản hình thành trong tương lai tránh mắc bẫy dự án ma.
1. Tìm hiểu thật kỹ thông tin về chủ đầu tư
Thông tin đầu tiên cần kiểm tra chính là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Để kiểm chứng các thông tin giới thiệu liên quan đến chủ đầu tư dự án, người mua có thể tìm hiểu thông qua các dự án mà doanh nghiệp đã triển khai.
Thông thường, dự án được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín sẽ đảm bảo về tiến độ thực hiện, đảm bảo chất lượng thi công công trình và tiện ích liên quan, bàn giao giấy chứng nhận đúng hạn... Với những chủ đầu tư mới triển khai dự án lần đầu, nhà đầu tư cần phải kiểm tra kỹ lưỡng và cẩn thận hơn. Đặc biệt, cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền đầu tư tại dự án của doanh nghiệp từng dính vi phạm pháp luật.
|
|
| Một dự án ma đã bị chính quyền địa phương cưỡng chế tháo dỡ hạ tầng trong thời gian gần đây. Ảnh: Hữu Khoa |
2. Kiểm tra tính pháp lý dự án
Bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép bán ra thị trường khi có đầy đủ các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã duyệt, hồ sơ dự án theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do đó, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ này để xem xét. Nếu bên bán không trình được hoặc trình thiết những giấy tờ này thì tốt nhất không nên xuống tiền.
Riêng với những khách hàng mua đất nền dự án vốn phải xây nhà theo mẫu được duyệt, cần phải kiểm tra giấy phép xây dựng, các giấy tờ liên quan đến việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Các chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai thường lách luật huy động vốn từ người mua thông qua hình thức ký hợp đồng đặt cọc, đăng ký giữ chỗ, ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đảm bảo... để thực hiện bán "lúa non" trái pháp luật.
3. Kiểm chứng thông tin quảng cáo với pháp lý thực tế
Để tạo được sự thu hút từ phía người mua, các dự án đang mở bán đa phần đều sử dụng nhiều hình thức marketing khác nhau để quảng bá sản phẩm. Song, từ quảng cáo đến thực tế là khoảng cách rất lớn, do đó nhà đầu tư cần phải hết sức tỉnh táo, đối chiếu thật kỹ giữa thông tin quảng cáo với pháp lý thực tế của dự án. Người mua chỉ nên xuống tiền tại những dự án mà thông tin quảng cáo thể hiện đúng nội dung hồ sơ thiết kế, quy hoạch đã duyệt. Bước này là khâu quan trọng để người mua xác định được nhà đất đó có phải là dự án ảo hay không.
4. Đến trực tiếp dự án để xem xét hiện trạng
Trên thực tế, đa phần các nhà đầu tư dính bẫy dự án ma là do chỉ tin vào lời quảng cáo có cánh của môi giới mà không chịu đi khảo sát thực tế. Việc đi thực tế địa bàn sẽ giúp người mua nhà đất nắm rõ được vị trí bất động sản mà mình đầu tư, xem xét được những hạng mục mà chủ đầu tư đã triển khai có đúng cam kết hay không, môi trường xung quanh như thế nào?
5. Cần nắm rõ nội dung loại hợp đồng đang ký
Pháp luật về nhà ở quy định, chỉ khi đã tuân thủ các điều kiện về huy động vốn thì nhà đầu tư mới được phép ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng. Do đó, mọi hình thức huy động vốn khác nhằm bán nhà đất đều trái pháp luật.
Trên thực tế các hợp đồng mua bán được tạo lập giữa Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina hay Hoàng Kim Land với người mua đều là loại hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua hứa bán... Và khi có tranh chấp xảy ra thì những loại hợp đồng này sẽ không có giá trị về mặt pháp lý, đồng nghĩa với việc quyền lợi của người mua sẽ không được bảo vệ trước pháp luật.
6. Đề xuất điều chỉnh các khoản bất lợi
Người mua cần đọc thật kỹ các nội dung được nêu trong hợp đồng mua bán và đề xuất điều chỉnh đối với những điều khoản gây bất lợi cho bản thân. Các điều khoản trong hợp đồng đa phần đều được chủ đầu tư soạn sẵn, trong đó có nhiều điều khoản dễ gây bất lợi cho khách hàng. Song, bên mua hoàn toàn có quyền đàm phán để điều chỉnh cho phù hợp và có lợi cho mình trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
7. Kiểm tra dự án có thế chấp ngân hàng hay không
Việc kiểm tra xem sản phẩm nhà đất có đang bị thế chấp hay không sẽ tránh cho người mua rơi vào tình trạng sở hữu chồng chéo. Khách hàng có thể kiểm tra thông tin này trong văn bản cho phép huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với những dự án đã được chủ đầu tư mang thế chấp, người mua cần theo dõi và giám sát một cách chặt chẽ, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ tiến độ triển khai dự án, tiến độ giải chấp các tài sản trước thời điểm bàn giao.