Thị trường bất động sản sẽ khắc nghiệt hơn trong năm tới

Những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cơn khủng hoảng trong thời gian qua là do những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống văn bản pháp luật; khâu cấp phép còn rườm rà; chưa có quy định rõ ràng về cơ chế hoạt động cho loại hình condotel; cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ chưa thực sự phù hợp...

Khủng hoảng cung - cầu

Rổ hàng hóa trên thị trường ngày càng thiếu hụt trong khi nhu cầu về nhà đất vẫn rất cao. Hàng loạt dự án đứng hình để phục vụ thanh, kiểm tra và hoàn tất các thủ tục pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm trên toàn thị trường. Giá bất động sản cũng theo đó mà tăng lên, dẫn đến cơ hội tạo lập nhà ở của người dân, nhất là đối tượng thu nhập trung bình và thấp bị thu hẹp. Còn các doanh nghiệp phải vật lộn với vô vàn khó khăn khi chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi suất tăng, cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ.

Đà khó khăn của thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2020.

Tình hình khó khăn của thị trường theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục kéo dài đến hết năm 2020. Ông nói: "Vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết ngay, tín dụng cho bất động sản thì ngày càng thắt chặt, việc tiếp cận đất đai ngày càng hạn chế... sẽ khiến thị trường ngày càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng. Tuy nhiên, khó khăn này sẽ khác với năm 2009 - 2010. Thời điểm đó, hàng hoá nhiều nhưng không có người mua, doanh nghiệp không có tiền, tồn kho lớn, dư nợ lên tới hơn 200.000 tỷ đồng, giờ giảm xuống chỉ còn hơn 20.000 tỷ đồng. 

Khó khăn hiện nay là khủng hoảng từ thừa hàng (gian đoạn trước) chuyển sang thiếu hụt nguồn hàng, trong khi sức mua đang lớn, sự chú ý của dân, dòng tiền hướng vào thị trường bất động sản rất nhiều".

Còn theo nhìn nhận của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, tinh thần của luật mới chưa được cụ thể hóa là nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn của thị trường và doanh nghiệp phát triển dự án.

Các nội dung của Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản... đều có sửa đổi liên quan đến khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... Song, các thủ tục hành chính chưa thực sự rõ ràng và có phần chồng chéo nhau.

Vẫn có khá nhiều đơn vị thực thi pháp luật còn lơ mơ về các quy định của luật dẫn đến việc không biết rõ là nên làm cái gì và cái gì không nên. Thực tế này dẫn đến việc không dám ký cũng không thể hướng dẫn doanh nghiệp làm đúng Luật.

Năm 2019 sắp kết thúc nhưng những bất cập trên vẫn chưa có động thái chuyển biến tích cực, do đó ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, thị trường nhà đất vẫn chưa thoát khỏi không khí trầm lắng trong năm tới. Trong khi bài toán khan hiếm hàng hóa chưa được giải quyết thì việc áp dụng bảng giá đất mới lại càng gây trở ngại cho thị trường, khiến giá sản phẩm tăng lên, dẫn đến thanh khoản kém. 

Ông Hiệp phân tích thêm: "Giá bất động sản liên tục thay đổi do hệ số K liên tục được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Ví trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18 % giá thành nhưng đến nay, Hà Nội tính hệ số K tại các quận nội thành bằng 1,85 đến 2,3 thì giá đất tăng hơn gấp đôi. Ngoài ra, ở Hà Nội còn xem xét đến tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được của dự án để tăng thêm hệ số K ngoài phần quy định trong Nghị định 188. 

Như vậy có thể thấy giá đất hiện đã rất cao, thường chiếm từ 20-25 % giá thành bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng). Thời gian tới, giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, tôi cho rằng thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều".

Lợi nhuận giảm

Còn theo đánh giá của Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, thị trường địa ốc đang bị ách tắn, nguồn cung dự án giảm sút, doanh nghiệp rơi vào khó khăn, cơ hội sở hữu nhà ở của người dân bị thu hẹp, ngân sách nhà nước từ bất động sản có thể còn thấp hơn nữa.

Cũng bàn về thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản cho rằng, một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có tính khả thi cao, khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp bị đội lên, trong khi năng lực cạnh tranh lại giảm xuống, dự án không đảm bảo tiến độ, gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Chưa hết, chính sách tín dụng bất động sản cũng đang bị thắt chặt sẽ làm sụt giảm nguồn vốn đầu tư bất động sản giảm theo.

Do đó, tình hình khó khăn của thị trường vẫn sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2020. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư trước khi thực hiện dự án cần phải nghiên cứu thị trường thật kỹ lưỡng, cần phải chỉn chu sản phẩm hơn nữa và chấp nhận giảm hệ số sinh lời.