Hiện thị trường BĐS Tp.HCM đang có những dấu hiệu chững lại sau một chu kỳ phục hồi và bộc lộ những yếu tố bất ổn liên quan đến thị trường và 'sức khỏe doanh nghiệp'.
Trao đổi với Kinh tế & Đô thị về tình hình thị trường BĐS Tp.HCM quý I/2016, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hơn lúc nào hết, đây là lúc 'cánh chim báo bão' của nền kinh tế cần được tiếp sức.
Cung - cầu lệch pha, giao dịch chững lại
Lãnh đạo HoREA cho biết, thị trường địa ốc Tp.HCM đang có dấu hiệu chững lại về giao dịch và bộc lộ những yếu tố bất ổn trong quý I/2016. Đáng chú ý là việc các doanh nghiệp quá chú trọng phân khúc căn hộ cao cấp, khiến cung - cầu mất cân đối, dự án ngưng thi công còn nhiều. Trong 3 tháng đầu năm, các doanh nghiệp đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016. Con số này không như mong đợi và 'rất hạn chế' nếu so với quý trước đó. Đây được coi là điều bất ổn thứ nhất.
Ba tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS Tp.HCM có dấu hiệu chững lại và bộc lộ
nhiều bất ổn.
Trong nhiều năm qua, phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc phát triển bền vững, đảm trách vai trò trụ cột của thị trường vì đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng. Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung không đủ cầu. Trong khi đó, phân khúc BĐS cao cấp tập trung ở khu trung tâm, khu Đông và Nam TP lại đang nở rộ, áp đảo về nguồn cung. Đây là yếu tố bất ổn thứ 2.
Tp.HCM hiện có khoảng 1.219 dự án với quy mô 315.500 căn hộ. Song, tính đến thời điểm hiện tại đã có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư. Thực trạng này không chỉ là một trong những yếu tố bất ổn mà còn là dấu hiệu nguy hiểm đối với không chỉ riêng BĐS mà có khả năng tác động đến 'sức khỏe' của cả nền kinh tế.
Cần tháo gỡ 3 vấn đề nổi cộm
Về chính sách, ông Nguyễn Hoàng Châu cho rằng, có ít nhất 3 vấn đề nổi cộm có tác động không nhỏ đến sự phát triển của doanh nghiệp và thị trường nhà đất.
Một là, tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng, là cha đẻ của cơ chế xin - cho, từ đó phát sinh nhiều tiêu cực mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Do đó, Nhà nước cần xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Về dài hạn, nên bỏ hẳn khái niệm 'tiền sử dụng đất' mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, vừa minh bạch vừa dễ tính toán, loại trừ được cơ chế xin - cho.
Hai là, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay cũng là khoảng thời gian mà nhiều doanh nghiệp gặp trở ngại rất lớn do gặp khó khăn trong khâu xét duyệt hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở. Lý do là, theo quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở và khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, doanh nghiệp khi đã nhận chuyển quyền sử dụng 'đất ở' thì mới được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định vừa không phù hợp với thực tế vừa xung đột với Luật Đất đai 2013 bởi tại khoản (1.b) Điều 169 của Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng 'đất' gồm cả đất ở, đất nông nghiệp... Vì thế, cần phải sửa đổi ngay khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở bằng cách thay thế từ 'đất ở' thành từ 'đất' để phù hợp với khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai 2013 và đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như tháo gỡ được ách tắc lớn nhất hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.
Ba là, Nhà nước hiện cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với một số lĩnh vực ngành nghề. Thế nhưng, cơ chế này lại không được áp dụng cho hoạt động kinh doanh địa ốc.
Theo đó, doanh nghiệp không được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh nhà đất và ngược lại cũng không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để bù trừ cho các hoạt động khác. Quy định này bất hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng Luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm. Mặt khác, trong cùng một doanh nghiệp thì các hoạt động đầu tư, kinh doanh đều được đầu tư từ nguồn vốn của doanh nghiệp, có vai trò hỗ trợ lẫn nhau và hiệu quả sản xuất kinh doanh chính là kết quả tổng hợp của các hoạt động trên.
Thế nên, cần bãi bỏ quy định lỗi thời này và cho phép tất cả các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS được hạch toán bù trừ giữa các hoạt động sản xuất kinh doanh với nhau phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.