Thế nhưng, năm 2015 mới chỉ là năm đầu của một chu kì phát triển mới của thị trường địa ốc, chưa phải là 'bong bóng'.
Sẽ có 'bong bóng' bất động sản?
Thị trường BĐS chưa bóng bóng khi xét trên bình diện tổng thể. Một là, các luồng tiền tuy có dấu hiệu tốt song chưa đủ tất cả các luồng tiền. Trong đó, luồng tiền từ hệ thống ngân hàng là tốt nhất nhưng không đủ lớn.
Trong năm 2015, do khó khăn về ngân sách nên luồng tiền từ đầu tư công vẫn chỉ ở mức ổn định. Trong khi đó, luồng tiền nước ngoài dù rất hứa hẹn nhưng không như mong đợi. Tuy có chuyển biến tích cực song luồng kiều hối chưa đủ để tạo tác động lan tỏa.
Bên cạnh đó, luồng tiền trong dân vẫn còn đang chờ những kích hoạt. Từ thị trường chứng khoán luồng tiền cũng không lớn đủ mức, chưa đúng kỳ vọng đặt ra. Luồng tiền từ các công cụ tài chính BĐS vẫn còn rất manh nha.
Hai là, giới đầu tư thứ cấp vẫn đang chờ đợi. Với một lượng tiền khá lớn nhưng các nhà đầu tư này vẫn chưa quyết định chuyển mạnh sang đầu tư địa ốc.
Lý do là, cùng với việc doanh nghiệp nhà nước thoái vốn khỏi các lĩnh vực đầu tư không trọng điểm, nhà nước tăng cường đẩy mạnh cổ phần hóa, nhờ đó các nhà đầu tư mới có cơ hội lựa chọn.
Mặt khác, do chưa có các nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường BĐS nên các nhà đầu tư thứ cấp vẫn còn chờ đợi.
Ba là, còn một số chủ đầu tư phát triển và các nhà đầu tư lớn trên thị trường chưa kết thúc được chu kỳ đầu tư giai đoạn 2005-2015 nên chưa bắt đầu một chu kì đầu tư mới. Trong khi đó, nhiều công trình, nhiều dự án lớn vẫn chưa khởi động.
Các sản phẩm mới mang dấu ấn của chu kỳ đầu tư mới chưa được đưa ra thị trường. Do đó, tâm lý phòng tránh dự án có vấn đề vẫn đang tồn tại. Các chủ thể chưa thực sự tham gia vào thị trường BĐS là vì thế.
Bốn là, địa bàn triển khai của các dự án chưa đồng loạt. Những khu vực sôi động cũng mới tập trung ở các trọng điểm Tp.HCM, Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng,... Chưa xuất hiện các địa bàn mới. Những địa bàn tiềm năng như Vũng Tàu, Long Thành, Bình Dương cũng chưa thật sự khởi sắc như mong đợi.
Năm là, công trình khởi công mới chưa nhiều. Bên cạnh một số dự án chủ yếu là tái khởi động, vài dự án khởi công mới của một số chủ đầu tư lớn, những dự án lớn khác của chủ đầu tư mới chưa có.
Ba kịch bản cho thị trường BĐS năm 2016.
Mặt khác, quy mô các dự án cũng không tăng lên. Hiện tại, chỉ một số dự án của một số chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính được khởi công và thúc đẩy.
Theo đó, việc tăng giá của BĐS, việc ấm lên của thị trường địa ốc năm 2015 mang nhiều nét của một năm đầu của một chu kì tăng trưởng mới của thị trường BĐS.
3 kịch bản cho thị trường năm 2016
Thị trường BĐS vẫn sẽ được dự kiến theo 3 kịch bản trong năm 2016. Một là, thị trường đi ngang. Điều này sẽ xảy ra khi mọi yếu tố của năm 2015 không có gì thay đổi. Cụ thể, kinh tế vĩ mô ổn định, kinh tế thế giới không có biến động. Nguồn vốn từ nước ngoài và trong dân không đổi. Kịch bản này dễ xảy ra nhất.
Hai là, thị trường đi lên. Diễn biến này dựa trên giả định các yếu tố năm 2015 giữ nguyên nhưng nguồn vốn nước ngoài gia tăng. Dưới tác động của hội nhập kinh tế quốc tế và triển khai thực hiện Luật Nhà ở 2014.
Dự báo, kịch bản này có nhiều khả năng xảy ra. Tuy nhiên, để bùng nổ thì thị trường BĐS cần thêm một số yếu tố khác.
Thị trường bùng nổ là kịch bản thứ 3. Khi hội tụ đủ các yếu tố thuận lợi, kịch bản này sẽ xảy ra.
Yếu tố thứ nhất, thế giới không có biến động nào bất thường: Giá vàng ổn định, giá dầu nằm trong phạm vi dự báo. Tương quan giữa các quốc gia giữ vững, biển Đông ổn định.
Yếu tố thứ hai, tình hình kinh tế vĩ mô ổn định: Lạm phát dưới 5; tăng trưởng kinh tế khoảng 6,5% - 7%; doanh nghiệp nhà nước tiếp tục cổ phần hóa và thoái vốn theo trình tự; hệ thống ngân hàng tiếp tục được sắp xếp theo dự kiến; ngân sách vận hành theo phê chuẩn của Quốc hội; tăng trưởng tín dụng như năm 2015 và xuất nhập khẩu ổn định...).
Yếu tố thứ ba, lượng kiều hối tiếp tục tăng theo xu thế trước 2015 (tăng thêm 1 tỷ USD/năm).
Yếu tố thứ tư, luồng tiền đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản tăng cao.
Yếu tố cuối cùng, các công cụ tài chính BĐS được ra đời (ngân hàng tiết kiệm tương hỗ BĐS; trái phiếu BĐS; quỹ đầu tư tín thác BĐS; mô hình timeshare BĐS được đẩy mạnh...).
Tuy nhiên, kịch bản thứ ba đò hỏi nhiều điều kiện xảy ra cùng lúc và nỗ lực của nhiều bên khác nhau. Nhưng không phải vì thế mà nó không xảy ra, mọi thứ đều có thể.
Những rủi ro kèm theo
3 kịch bản đối với thị trường BĐS năm 2016 đều phụ thuộc vào một số rủi ro. Đầu tiên là rủi ro về tình hình quan hệ quốc tế và quan hệ kinh tế quốc tế.
Đạt được thỏa thuận Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) là thuận lợi, song việc TPP có được phê chuẩn một cách thuận lợi và đồng bộ của 12 quốc gia hay không nằm ngoài tác động của Việt Nam.
Cùng đó, giá vàng, giá dầu quốc tế phụ thuộc rất nhiều yếu tố mà Việt Nam không quyết định được.
Tiếp theo là rủi ro kinh tế vĩ mô. Hiện có rất nhiều yếu tố cho thấy kinh tế vĩ mô 2016 thuận lợi nhưng vẫn còn tiềm tàng những rủi ro (ngân sách, nợ công; điều hành tiền tệ - tín dụng, nhất là về tỷ giá với đồng nhân dân tệ; xuất nhập khẩu, đặc biệt là việc nhập siêu với Trung Quốc).
Thứ nữa là rủi ro về các nợ đọng của các doanh nghiệp trong địa ốc và rủi ro về tồn kho BĐS. Trong trường hợp chỉ một yếu tố không kiểm soát, ba kịch bản sẽ không như dự kiến.
Nếu vì nhiều yếu tố tác động, dòng tiền nước ngoài bùng nổ vận hành vào Việt Nam, khi đó thị trường BĐS Việt Nam 2016 sẽ không dự kiến được biến động.