Phân khúc đất nền hút khách trở lại
Thị trường BĐS bắt đầu có tín hiệu hồi phục từ cuối năm 2014 và thực sự khởi sắc trở lại trong năm 2015. Trong năm nay, thanh khoản thị trường tăng mạnh qua từng quý không chỉ ở phân khúc căn hộ mà còn ở cả phân khúc biệt thự, đất nền.
CBRE cho biết, tại Hà Nội, thị trường biệt thự, đất nền ghi nhận nhiều dự án mở bán mới bao gồm tiểu khu Evelyne Garden của Dự án Park City (Hà Đông), Khu Ngoại giao đoàn, khu biệt thự Starlake thuộc Dự án Tây Hồ Tây, biệt thự Aqua Bay thuộc Khu đô thị Ecopark (Hưng Yên) và Gamuda giai đoạn 2 (Hoàng Mai). Những dự án này đã cung ứng thêm 1.000 căn nhà và lô đất mới cho thị trường liền kề, biệt thự.
Theo CBRE, giá thứ cấp trung bình đã giảm nhẹ 0,1% so với quý trước sau nhiều quý tăng giá. Nhưng mức giá thứ cấp tại thời điểm hiện tại vẫn cao hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giá thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục được duy trì ổn định trong một vài quý tới. Còn các chủ đầu tư cũng được dự đoán sẽ rất bận rộn với các đợt mở bán mới của mình.
Quan sát cho thấy, các dự án nhà biệt thự, liền kề mở bán ở trên đều có kết quả bán hàng khá tốt, trong khi giá của mỗi đơn vị sản phẩm lên đền hàng tỷ đồng.
Đơn cử, tại đợt mở bán biệt thự, liền kề Aqua Bay có đến 600 khách hàng đặt mua 126 căn biệt thự, liền kề tại dự án này. Xét về vị trí và sự thuận tiện giao thông thì Khu đô thị Ecopark được nhiều nhà đầu tư đánh giá thấp hơn các dự án phía Tây như Nam An Khánh, Khu đô thị Dương Nội, Lê Trọng Tấn. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư đã hoàn thiện hệ thống tiện ích, dịch vụ và tạo ra được không gian sống cho cư dân đã thu hút nhiều người có nhu cầu ở thật chọn mua nhà tại dự án này.
Trong khi chủ đầu tư Dự án Gamuda Gardens (Hoàng Mai) vẫn bán được hàng trăm căn biệt thự, liền kề trong năm 2014 - 2015. Hay như dự án Vinhomes Riverside (Long Biên) vẫn tiếp tục mở bán và thu hút nhiều khách hàng đặt mua, hoặc Dự án ParkCity mới đây cũng tiếp tục mở bán biệt thự, liền kề tiểu khu Everlyne Gardens và được khách hàng đón nhận.
Tuy đã triển khai cả chục năm nay nhưng Dự án Nam An Khánh vẫn chỉ là khu
đô thị hoang. (Nguồn ảnh: Nguyên Minh).
Các đơn vị môi giới cho rằng, việc các dự án này hút khách là điều dễ hiểu, bởi dự án được chủ đầu tư thực hiện bài bản và hoàn thiện theo đúng quy hoạch, cùng nhiều tiện ích, dịch vụ. Nhất là, biệt thự, nhà liền kề được bàn giao hoàn thiện, người mua nhà có thể chuyển đến ở luôn, vì thế thu hút nhiều người có nhu cầu ở thực, ngay cả đầu tư mua để cho thuê lại.
Tổng giám đốc Hệ thống Siêu thị dự án - STDA (đơn vị phân phối hàng loạt dự án nhà biệt thự, liền kề tại Hà Nội mới đây) ông Nguyễn Thọ Tuyển đánh giá, thị trường nhà biệt thự, liền kề Hà Nội hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều dự án tốt của các chủ đầu tư có tiềm lực. Các dự án này giúp thanh khoản phân khúc biệt thự, đất nền tăng mạnh trong thời gian qua, song trên thực tế, thị trường biệt thự, nhà liền kề vẫn chưa hết khó khăn.
Những dự án có chủ đầu tư uy tín, đầu tư bài bản mới hút khách
Trong thời gian qua, mặc dù thanh khoản phân khúc biệt thự, đất nề đã tăng lên đáng kể, tuy nhiên không phải dự án nào cũng gặt hái được thành công như vậy.
Ông Tuyển cho biết, thanh khoản chỉ thực sự tốt ở các dự án được đầu tư bài bản, với đầy đủ cơ sở hạ tầng và của các chủ đầu tư uy tín, trong khi tại nhiều dự án đầu tư thiếu bài bản, được thực hiện bởi các chủ đầu tư không uy tín, tuy giảm giá hay đưa ra nhiều chiêu bán hàng thì cũng khó thu hút được khách hàng, vì khách hàng hiện nay đã khác thông minh hơn, kỹ tính hơn giai đoạn sốt nóng rất nhiều.
Thực tế cho thấy, bên cạnh nhiều dự án biệt thự, đất nền hút khách thì cũng có không ít dự án bị khách hàng quay lưng tuy chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiêu khuyến mãi và giảm giá.
Ví dụ như, trong năm 2014 Berjaya mở bán khu nhà liền kề của Dự án Garden City tại phường Thạch Bàn (Long Biên) ra thị trường. Chủ đầu tư đã đưa ra chính sách chiết khấu lớn và nhiều ưu đãi cho khách mua nhà, khuyến mại cả ô tô nhằm thu hút khách mua.
Thế nhưng, theo thông tin từ đại diện chủ đầu tư, doanh nghiệp chỉ bán một số sản phẩm và nếu kết quả bán hàng tốt sẽ tiếp tục mở bán số lượng lớn. Song sau đợt mở bán thử nghiệm này, doanh nghiệp này vẫn im ắng, chưa thấy thông tin gì về các đợt mở bán tiếp theo.
Dự án Garden City không thành công trong đợt mở bán thử nghiệm là điều dễ hiểu, vì khi đó thị trường chưa thật sự có chuyên biến tích cực nên để khách hàng có thể xuống tiền mua vào đất nền là rất khó khăn. Dự án rộng lên đến gần 32 ha này sau nhiều năm phát triển, cho đến nay phần lớn diện tích vẫn là cỏ mọc. Khu biệt thự, nhà liền kề được xây thô không có người ở, dang dở về hạ tầng giao thông và dự án hầu như không có các tiện ích cơ bản phục vụ cư dân.
Với hạ tầng đồng bộ, dự án Park City hiện đang khá hút khách mua.
Dự án Nam An Khánh của Sông Đà Sudico cũng là một ví dụ điển hình. Công trình có quy mô lên đến trên 280 ha, với các chức năng văn phòng, khu nhà ở thấp tầng, chung cư thương mại, trường học… Tuy nhiên, sau khoảng 10 năm triển khai, chủ đầu tư mới chỉ thực hiện được các hạng mục đất nền biệt thự.
Rất nhiều khu đất chức năng nhà ở cao tầng đã được Sudico chuyển nhượng cho đơn vị thứ cấp, song hạ tầng dự án vẫn còn dang dở. Cả khu đô thị vẫn chưa có dịch vụ nào hoàn thiện, hàng trăm khách mua đất, xây nhà vẫn để không.
Nếu dự án không được đầu tư bài bản, triển khai thiếu chuyên nghiệp thì doanh nghiệp muốn bán được nhà cũng rất khó. Minh chứng là, Sudico chỉ bán được 50 sản phẩm dù đã giảm giá về mức rất thấp trong năm 2014.
Bên cạnh đó, Khu đô thị An Khánh - An Thượng của Tập đoàn Hà Đô, hay Dự án Thiên Đường Bảo Sơn, hoặc dự án khu nhà liền kề rộng lớn thuộc Khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường... cũng trong tình cảnh tương tự.
Số liệu thông kê cho biết, huyện Mê Linh có khoảng 50 dự án khu đô thị và đa số vẫn bị bỏ hoang, chậm tiến độ. Trong đó, một số dự án đã bán phần lớn đất nền nhờ thời kỳ sốt nóng và chủ đầu tư đã thu hàng tỷ đồng của hàng trăm khách hàng, vậy những những khách hàng đã trót bỏ tiền vào đây đang bị mắc kẹt vì bán lại không ai mua, còn chủ đầu tư thì không chịu triển khai dự án, thậm chí có dự án còn chưa hoàn thiện giải phóng mặt bằng.