Thị trường BĐS sôi nổi bởi chung cư cũ

Khi quỹ đất nền xây dựng trong nội đô ngày càng khan hiếm, nhất là 4 quận nội thành: quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng. Việc phát triển các dự án nhà ở thương mại tại các khu vực này trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Trong khi đó, từ trước đến nay để phát triển những dự án trên luôn phải xây dựng tên những khu đất là các nhà máy, cơ quan, xí nghiệp được di dời ra ngoại thành.

Trước tình hình đó, ngày 4/4/2016, UBND TP Hà Nội đã ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử Hà Nội. Theo quy chế, số tầng cao chi tiết đối với 17 dự án chung cư cũ có diện tích trên 2ha được phép nâng cao tầng, có những khu chung cư được nâng tới 25 tầng.

Nhà G6A Thành Công thuộc mức độ nguy hiểm độ D.

Nhiều nhà phân tích cho rằng, quy chế này đã biến chung cư cũ trở thành "miếng bánh" ngon cho các doanh nghiệp. Bởi đa phần những khu chung cư cần nâng cao tầng đó đều ở "địa thế vàng". Cụ thể như khu chung cư Nguyễn Công Trứ được quy định chiều cao 25 tầng; khu chung cư Giảng Võ có chiều cao 21 tầng; khu chung cư Quỳnh Mai có chiều cao 24 tầng... Riêng khu Văn Chương cao tối đa 18 tầng tương đương 65m. Theo quy chế này, khi được xây mới khu Thành Công được xây lên 24 tầng, khu Ngọc Khánh được xây lên tới 21 tầng…

Trao đổi với PV về vấn đề trên, đại diện Sở Xây dựng cho hay, từ trước đến nay, dù thành phố chưa có chủ trương cho phép nâng tầng nhưng vẫn có nhiều chủ đầu tư “xếp hàng”. Điều quan trọng là phải có quy hoạch đồng bộ, cần có sự nhất quán trong công tác quy hoạch quản lý là những điều cần nhất lúc này. Không thể đập hết đi rồi làm ào ào một lúc mà phải cân nhắc, cái nào dễ làm trước, khó làm sau.

Với khu chung cư cũ ở Giảng Võ, mỗi nhà đầu tư đều muốn tự làm riêng mà không biết đến người khác, vậy hạ tầng chung, hạ tầng kỹ thuật phải giải quyết như thế nào? Ai lo? Chủ trương cải tạo chung cư cũ phải làm đồng bộ, theo quy hoạch chứ không phải “cái răng nào hỏng thì nhổ đi, trồng răng khác dài hơn”, Đại diện Sở Xây dựng cho biết.

Mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP. Invest đã trao đổi tại Hội nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng gặp mặt và làm việc với Hiệp hội BĐS Việt Nam rằng việc này có thể tạo nên tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp nhưng có nên hay không việc để một nhà đầu tư

Tuy nhiên, trao đổi tại “Hội nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng gặp mặt và làm việc với Hiệp hội bất động sản Việt Nam” mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP. Invest cho rằng việc này có thể tạo tính cạnh tranh không cao cho các doanh nghiệp vì hiện Thành phố đang có chủ trương gọi nhà đầu tư lập quy hoạch cả cụm khu chung cư cũ. Cả cụm Ngọc Khánh- Giảng Võ sẽ là một nhà đầu tư. Như thế thì tính cạnh tranh của các doanh nghiệp có thể không cao.

Cũng theo ông Hiệp, khó khăn nữa là về việc thương lượng và đền bù đối với bà con cư dân. Vì chưa có những hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp thương lượng với bà con nên sẽ gây khó khăn trong việc cải tao. Thêm vào đó, hệ số đền bù cho bà con đều có khoảng rất rộng, từ 1,8; 1,9; 2; 2,1; 2,3… Nên theo ông Hiệp cần có một sườn với những hướng dẫn để các cơ quan địa phương có sườn trên cơ sở đó họ có thể quan sát. Nếu chiều cao tầng được từ 25-30 tầng thì chủ đầu tư nên thỏa thuận với bà con từ 2 – 2,2. Còn nếu dưới 25 tầng nên từ 1,5- 1,8….và chi phí di dời là 5 triệu hay 6 triệu… Ít ra phải có cái sườn, cái khung để các doanh nghiệp đối chiếu vào thực hiện.

Quy hoạch đối với Dự án tái thiết đô thị quy mô trên 2ha.

Tại kỳ họp HĐND TP Hà Nội, ông Nguyễn Đức Chung – Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết, yêu cầu cải tạo chung cư cũ đã được Chính phủ đặt ra từ 18 năm trước. Hiện trên toàn thành phố có 76 khu chung cư cũ với 1.597 tòa nhà và hơn 200 địa điểm chung cư rời lẻ của các Bộ ban ngành đã được bán theo Nghị định 61. Tuy nhiên trong vòng 15 năm qua, thành phố mới cải tạo được 14 tòa nhà chung cư (chưa đến 1%), đây là một vấn đề bức xúc. Theo đó trong thời gian tới Hà Nội không đánh giá mức độ nguy hiểm của các tòa nhà làm tiêu chí cải tạo chung cư cũ mà lấy thời hạn sử dụng làm nguyên tắc để xây dựng lại.