Nguồn cung không được bổ sung, số lượng hạn chế trong khi nhu cầu lại cao, song nghịch lý là chưa khi nào căn hộ dịch vụ đạt công suất cho thuê 100%, giá cả không tăng. Vậy, nghịch lý này là do đâu?
Khan hiếm nguồn cung
Tuy là một phân khúc BĐS có diễn biến khá sôi động ngay cả khi thị trường địa ốc rơi vào suy thoái nhưng nguồn cung của phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội lại khá ít. Có những thời điểm, phân khúc này không có nguồn cung mới.
Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý I/2016 của CBRE cho hay, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê trên địa bàn Hà Nội chỉ vỏn vẹn 3.239 căn. Thị trường Hà Nội không có thêm nguồn cung căn hộ cho thuê trong quý đầu năm. Đồng thời, nguồn cung trong tương lai được dự báo cũng không đáng kể.
Theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, số lượng căn hộ dịch vụ đang hoạt động trên thị trường Hà Nội vào khoảng 3.708 căn. Tuy có sự sai lệnh về số liệu của các đơn vị nghiên cứu nhưng các con số trên đều cho thấy nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khá khiêm tốn so các phân khúc BĐS khác.
Savills Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội vốn bị tác động lớn từ những biến động liên quan đến hoạt động đầu tư nước ngoài. Sự gia tăng trong hoạt động thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sẽ khiến sức cầu về căn hộ dịch vụ thời gian tới sẽ rất lớn.
Cũng theo Savills, các dự án FDI tại Bắc Ninh, Thái Nguyên đều có tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội, bởi các địa phương này gần Hà Nội trong khi các tỉnh này lại không có dự án căn hộ dịch vụ đáp ứng đủ các tiêu chí của khách hàng. Hơn nữa, thời gian qua, ngay Hà Nội cũng có nhiều dự án FDI mới được cấp phép, vì thế nguồn cầu trong thời gian tới sẽ gia tăng và sẽ tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ.
Một trong những dự án có nhiều căn hộ được người nước ngoài thuê tại khu vực
quận Nam Từ Liêm. (Nguồn ảnh: Phương Anh).
Những biến tướng của căn hộ dịch vụ
Tuy số lượng căn hộ dịch vụ hoạt động trên thị trường không nhiều và nguồn cung mới hạn chế trong khi nhu cầu lớn nhưng chưa bao giờ tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ cho thuê đạt 100% và giá thuê lại không tăng.
CBRE thống kê, tỷ lệ lấp đầy của thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội đạt 83,6% trong quý I/2016, giảm 2,3% so với quý trước đó. Trong khi giá thuê trung bình giảm 1% so với quý IV/2015, ở mức 28,6 USSD/m2 (2.880 USD/phòng/tháng).
Vậy, tại sao thị trường căn hộ dịch vụ lại xuất hiện hiện tượng nghịch lý trên?
Thị trường căn hộ dịch vụ đang bị các dự án căn hộ thương mại cạnh tranh.
Savills Việt Nam lý giải, thị trường căn hộ dịch vụ đang bị các dự án căn hộ thương mại cạnh tranh. Minh chứng là, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp trong nội đô, nhiều nhà đầu tư đã mua căn hộ và cho thuê lại.
Qua tìm hiểu được biết, hoạt động đầu tư căn hộ thương mại rồi cho thuê lại như căn hộ dịch vụ không chỉ đến thời điểm này mới xuất hiện mà đã diễn ra khá phổ biến từ nhiều năm trước, đặc biệt là thời điểm thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, hoạt động đầu tư căn hộ cao cấp chủ yếu hướng đến cho người nước ngoài thuê lại.
Trong giai đoạn 2013 - 2014, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp được mở bán như Tòa nhà Indochina Plaza Hà Nội, D Dolphin Plaza, Chung cư Star City…, chủ đầu tư đều hướng đến nhà đầu tư bằng việc cam kết hỗ trợ thuê lại căn hộ với lợi tức hàng nghìn USD mỗi tháng.
Kết quả khảo sát tại một số công ty môi giới cho thuê cho thấy, bên cạnh khu vực Tây Hồ là khu vực được nhiều người nước ngoài thuê nhà khiến mức giá thuê trung bình đạt cao nhất thì khu vực Nam Từ Liêm, Cầu Giấy cũng là khu vực có nhiều khách nước ngoài thuê (chủ yếu là người Hàn Quốc và Nhật Bản).
Ngoài việc bị cạnh tranh bởi các dự án căn hộ nhà ở cao cấp chuyển đổi thành căn hộ cho thuê, hiện nay, căn hộ dịch vụ còn bị cạnh tranh bởi hàng loạt dự án biệt thự ở khu vực ngoại thành có kết nối hạ tầng thuận tiện.
Tình trạng căn hộ thương mại tại các dự án chung cư cao cấp và các dự án biệt thự cao cấp cạnh tranh, giành giật thị phần khách thuê với căn hộ dịch vụ không chỉ xuất hiện tại Hà Nội mà tình trạng này cũng đang diễn ra tại Tp.HCM.