Thị trường địa ốc đang trên đà suy giảm mạnh

Ông Nam cho biết, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực trong 4 tháng đầu năm 2019. Minh chứng là, so với cùng kỳ năm 2018, GDP tăng 6,75%; giải ngân vốn FDI tăng 8%. Chỉ số mức độ tiêu dùng thuộc top cao nhất khu vực, kiểm soát được lạm phát. 

Trong khi nền kinh tế những tháng đầu năm tiếp tục ghi nhận những con số tăng trưởng ấn tượng thì thị trường địa ốc lại có xu hướng suy giảm với lượng dự án được phê duyệt thấp. So với năm trước, số dự án tại TP.HCM được cấp phép giảm 67%; giấy phép xây dựng của người dân giảm tới 16%. Đáng chú ý, có 150 dự án hiện đang bị tạm dừng để rà soát pháp lý. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM tung ra thị trường so với quý 4/2018 giảm mạnh, còn khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái và bằng khoảng 70% so với quý liền trước. 

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, nhiều người nhận định thị trường sẽ khởi sắc trong 8 tháng cuối năm nay. Song, cá nhân ông Nam không nhận thấy sự rõ nét mang tính tích cực của các tín hiệu. Lý do là, thị trường nhà đất hiện đang phải đối mặt với nhiều bất cập đã gây nên tình trạng giảm tốc hồi đầu năm.

Một là, từ năm 2016 tới nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm liên tục. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản giảm dần qua các năm, từ 18% năm 2016 xuống còn 12% năm 2017 và chỉ còn 5% trong năm 2018. So với quý 3/2018, dư nợ tăng trưởng trong quý 4/2018 âm 0,8%. Ngân hàng Nhà nước vừa lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ban hành ngày 20/11/2014 quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các chi nhánh ngân hàng, tổ chức tín dụng nước ngoài. Tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ 60% xuống 30%; đối với những khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ tăng hệ số rủi ro từ 50% lên mức 150%. Theo đó, tín dụng vào bất động sản đang bị siết chặt.

Hai là, quỹ đất dành cho thị trường địa ốc cũng đang trên đà sụt giảm mạnh. Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khi thủ tục hành chính đất đai bị siết chặt. Cùng với đó, thủ tục cấp phép, thẩm định dự án cũng diễn ra lâu hơn và chặt chẽ hơn rất nhiều. Đây chính là lý do khiến thị trường khan hiếm nguồn cung sản phẩm mới.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, thị trường địa ốc đang có dấu hiệu suy giảm  khi lượng dự án được phê duyệt thấp.

Vậy nhưng, theo ông Nguyễn Trần Nam, sự sụt giảm của thị trường không đồng nghĩa với dấu hiệu của bong bóng. Lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các cuộc khủng hoảng trước đây khởi nguồn từ nguồn cung quá lớn, giá bị thổi lên mức cao ngất ngưởng trong khi không có người mua. Trong khi đó, thị trường địa ốc hiện tại giảm tốc bắt nguồn từ sự sụt giảm của nguồn đất và nguồn tiền vào thị trường. Mặc dù nguồn cầu đang rất lớn và chi tiêu cho bất động sản cũng rất cao nhưng hiện không có nhiều sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người dân.

Chủ tịch Hội Môi giới cho biết, thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam hiện ở mức trên 2.500 USD, đã vượt nhóm các nước có thu nhập thấp. Đối với người Việt, việc mua bất động sản giống như một phương thức để tích lũy tài sản. Tuy nhiên, khi mua căn hộ tại hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội, người dân không có nhiều lựa chọn. Thế nên, lo ngại bong bóng địa ốc, cung vượt quá cầu chưa có cơ sở xảy ra. Điều quan trọng là, thị trường cần được phát triển ổn định, bền vững, có nguồn hàng mới để người dân có nhiều lựa chọn.

Có cùng quan điểm, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Khởi chỉ rõ, nguồn cung bất động sản trong 4 tháng qua giảm so với năm trước, nhất là giảm số lượng căn hộ có giá trung bình.

Thị trường địa ốc sẽ phải tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong hiện tại và thời gian sắp tới. Thứ nhất, tín dụng vào bất động sản bị siết chặt hơn. Thứ hai, thông tin về thị trường nhà đất còn chưa minh bạch, thông tin quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Đây chính là khởi nguồn của các thông tin không xác thực, những tin đồn không có lợi cho thị trường bất động sản. Thứ ba, các thông tin sốt đất chưa được kịp thời xử lý. Thứ tư, mặc dù công tác cải cách thủ tục hành chính đã đạt được những bước tiến nhất định song vẫn chưa đạt yêu cầu.

Dưới góc độ của Bộ Xây dựng, chuyên gia này cho rằng, chính sách trong tương lai sẽ được hoàn thiện, triển khai theo những hướng cụ thể như hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đất ngày một mở rộng nhưng sẽ chặt chẽ và rõ ràng hơn để tránh xảy ra tranh chấp. Cùng với đó, Bộ Xây dựng khuyến khích phát triển loại hình bất động sản cho thuê. Phân khúc này hiện có nguồn cầu lớn trong khi nguồn cung còn rất thấp.