Thị trường sẽ ra sao khi cấm phân lô bán nền?

Phạm vi các khu vực không được thực hiện dự án phân lô, bán nền đã được bổ sung, mở rộng tại Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Cụ thể, đối tượng nằm trong danh mục mở rộng là các khu vực không thuộc địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh. Vậy là, nếu thông qua dự thảo nghị định trên, các thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh cũng như các những thành phố Hà Nội, TP.HCM…,  sẽ đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Việt Chiến, thị trường BĐS sẽ có thể rơi vào trạng thái ách tắc toàn bộ một khi dự thảo Nghị định này được ban hành. Không chỉ là cú shock lớn với toàn thị trường, điều này sẽ càng nghiêm trọng trong bối cảnh Chính phủ đang  tìm những biện pháp để dần tháo gỡ khó khăn đối với hoạt động kinh tế xã hội sau Covid-19.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, phân lô bán nền là một phần của thị trường BĐS. Thị trường sẽ chịu tác động không nhỏ với những khó khăn triền miên nếu các văn bản như trên được ban hành. Mặt khác, dự thảo Nghị định sửa đổi này đi ngược lại cuộc sống cũng như quy luật cung cầu thị trường. Nguyên nhân là do sự phát triển thời gian qua của thị trường dựa trên quy luật này và đều phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán lẫn bên mua. Vì thế, việc xóa bỏ phân lô bán nền cho thấy được cho là biểu hiện của năng lực không quản được thì cấm. 

Các diễn giả đều cho rằng việc siết phân lô bán nền là thể hiện của năng lực không "quản" được thì "cấm"

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, thay vì cấm đoán thì quản lý đất đai cần có chế tài quản lý nghiêm khắc. Nên siết chặt quản lý đối với những sai phạm đã xảy ra bằng quy phạm pháp luật chặt chẽ nhằm ngăn chặn sự tái diễn của vi phạm. Để thị trường có thể phát triển lành mạnh và bền vững, cần kiểm soát và dựa trên một số tiêu chí nhất định để phân chia khu vực chức năng.

Trước hết, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn. Như vậy sẽ góp thêm nhiều tiếng nói và sẽ là kênh để các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật thúc đẩy việc sửa đổi Luật Đất đai nhanh, đồng thời giúp việc sửa đổi luôn bám sát cuộc sống. 

Hai là, cơ chế phân lô bán nền nên được tăng cường áp dụng tại các khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn. Cần có quy định thời gian nhất định đối với việc xây dựng nhà ở trong dự án để tránh tình trạng đất để hoang hóa. Trên nền tảng này, thị trường bất động sản sẽ được phát triển lành mạnh, đi đúng hướng.

Ba là, cần quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc phân lô bán nền, tách thửa theo đúng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Không chỉ là quyền lợi chính đáng, là nhu cầu rất lớn của người dân - những người sử dụng đất trực tiếp, việc phân lô bán nền còn tạo tiền đề cho các giao dịch, chuyển nhượng đất có thể diễn ra chủ động, linh hoạt. Theo cơ sở này, Nhà nước sẽ nhận được các khoản tiền có nguồn gốc từ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất để phục vụ phát triển kinh tế.

Mặt khác, cũng theo quan điểm của PGS.TS Doãn Hồng Nhung, những quy định pháp luật để phát triển thị trường phân lô bán nền lành mạnh cũng cần được tập trung, lồng ghép vào các mô hình đầu tư kinh doanh BĐS kiểu mới như officetel, condotel, shophouse... Nếu được như vậy, các mô hình kiểu mới mới sẽ góp phần giúp kiến trúc đô thị trở nên khang trang, đồng bộ hơn. Bà Nhung còn đặc biệt nhấn mạnh việc chú trọng ứng dụng công nghệ 4.0 trong hoạt động quản lý đất đai nhằm hướng đến những cái đích cao hơn. Cụ thể là phát triển đô thị thông minh và phát triển bền vững trong quy hoạch sử dụng đất Quốc gia.