Tp.HCM: Đất nền lên giá, người mua cần cẩn trọng

Nhiều phân khúc đất khác cũng ăn theo, do đó nếu không cẩn trọng người mua có thể “ăn quả đắng” khi mua phải những lô đất “dính” quy hoạch, không được chuyển sang mục đích đất ở…

Dự án Him Lam Phú Đông (đường Phạm Văn Đồng, Thủ Đức) gồm 400 căn hộ chung cư và hơn 125 nhà phố. Với nhà phố, người mua ký hợp đồng hợp tác với công ty để nhận đất sau đó tự xây nhà (hoặc hợp tác với chủ đầu tư để xây). Sau vài tháng đưa ra thị trường, hơn 125 nền đất nhà phố đã được khách hàng mua hết. Hiện tại, nếu khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 300-500 triệu đồng/nền tùy vị trí và diện tích.

Hơn một năm về trước, khi đưa hơn 1.500 đất nền nhà phố, biệt thự tại dự án khu dân cư Long Thới (Nhà Bè), lãnh đạo CTCP Kinh doanh Nhà rất băn khoăn về tính thanh khoản bởi số lượng không phải ít và vị trí không gần trung tâm TP.

Vậy nhưng, hơn một năm sau, toàn bộ số lượng sản phẩm đã được khách hàng mua hết. Chủ đầu tư cũng đã 3 lần tăng giá bán, lần đầu so với lần thứ 3 chênh nhau 3 triệu đồng/m2. Thời điểm này, khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 200-300 triệu đồng/nền. Điểm chung của 2 dự án trên là được chủ đầu tư đầu tư hạ tầng đồng bộ, nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh các dự án nói trên, đất trong các khu dân cư hiện hữu cũng tăng giá chóng mặt, thậm chí có những khu vực tăng đến 50% trong vòng một năm. Một người mua đi bán lại nhà đất tại khu vực quận 12, anh Mạnh cho hay, có những lô đất giá trị hơn 1 tỷ đồng chỉ vài ngày bán kiếm lời hơn trăm triệu đồng.

Thực tế cho thấy, những dự án được đầu tư hạ tầng bài bản, nhiều tiện ích, kết nối giao thông tốt, sẵn sàng cho một cuộc sống mới của người mua đất hay đất trong khu dân cư hiện hữu luôn có sức sống và gia tăng giá trị bền vững. Nhiều khu dân cư hiện nay, đặc biệt là những dự án đất nền sổ đỏ, số lượng không quá nhiều có tính thanh khoản rất tốt và tỷ lệ tăng giá cao.

Trong khi đó, tại các khu vực vùng ven, đi đâu cũng nghe người dân bàn tán giá đất tăng cao khiến người mua “không kịp trở tay”. Vào giữa tháng 1/2017, anh Nguyễn Văn Bình, làm việc tại Khu Công nghệ cao (quận 9) tìm mua đất xây nhà khu vực xa trung tâm như đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (quận 9). Anh Bình rất bất ngờ khi mảnh đất trên đường Nguyễn Xiển, tháng trước có giá 600 triệu đồng nay đã lên 900 triệu đồng, có mảnh tháng trước giá 580 triệu đồng đã tăng gần 700 triệu đồng.

Không phải bất cứ dự án đất nền nào cũng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
(Ảnh: Long Thanh)

Tổng giám đốc CTCP Tấc Đất Tấc Vàng, ông Nguyễn Anh Tuấn đánh giá, từ những cơn sốt của bất động sản nói chung, đất nền nói riêng luôn luôn có “kẻ thắng, người thua”, hoàn toàn không có chuyện toàn người thắng hay toàn người thua.

Theo ông Tuấn: “Những người có đủ tài chính và mua miếng đất xây nhà để ở, việc đất lên hay xuống đối với họ không quan trọng, mục tiêu quan trọng nhất của họ là an cư, có được nơi an cư như mong muốn là đã thắng”. Còn những người mua để đầu cơ, nhanh chóng lướt sóng kiếm lời cũng thuộc bên thắng cuộc. Song, những người đến sau, rút chân không kịp hay mua phải các dự án chưa được đầu tư, pháp lý chưa xong… khai thác không được sẽ dễ gánh lấy hậu quả nặng nề.

Nhân viên một công ty môi giới bất động sản trên đường Đồng Văn Cống (quận 2), anh Nam chia sẻ, giá đất tại dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) đang giao dịch vào khoảng 39 triệu đồng/m2. Thời điểm dự án hình thành giá đất tại đây chỉ 16 triệu đồng/m2, năm 2008 đẩy lên gần 50 triệu đồng/m2, đầu năm 2016 là 34 triệu đồng/m2 và nay lên tới 39 triệu đồng/m2.

Vào thời điểm giá đất dự án Thạnh Mỹ Lợi ở mức đỉnh, hệ thống hạ tầng nơi đây dường như chưa triển khai gì, hơn nữa, kết nối giao thông vào trung tâm TP cũng còn rất hạn chế, một số dự án khu vực này người dân muốn xây nhà cũng không được vì chưa có điện. Như vậy, có thể thấy, hầu hết những khách hàng bỏ tiền vào đây tại thời điểm đó là để đầu cơ, khi giá đất rớt xuống như bây giờ những người mua ở thời điểm đỉnh thoát ra không kịp coi như thua nặng. Hoặc những người không nắm rõ quy hoạch, mua theo phong trào cũng thất bại nặng nề.

Đầu cơ quá lớn sẽ dễ tạo bong bóng, đó là quy luật. Bong bóng bất động sản vỡ khi lượng tiền được bơm ồ ạt vào thời gian ngắn, gây nên tình trạng tăng trưởng nóng, tạo sốt giá lên quá cao giá trị thực hoặc bất động sản xây dựng tràn lan dẫn đến cung vượt cầu, sản phẩm không bán được, dòng tiền bị tắc.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Lợi thì giới đầu tư hưởng, cái hại người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Chẳng hạn, năm 2009, khi thị trường bị thổi lên cao rồi “bong bóng vỡ”, nhà đầu cơ phá sản, ngân hàng điêu đứng, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng.