Từ đầu năm 2016 đến nay, đã có hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng được UBND Tp.HCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư với phương thức thanh toán chủ chủ yếu bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Tuy việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn 'sốt' này.
'Cơn sốt' dự án BT
Vào ngày 3/6/2016, UBND Tp.HCM đã có văn bản gởi Thủ tướng Chính phủ đề xuất đầu tư dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức BT và cho phép áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án theo quy định tại điều 26 Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13. Đồng thời, UBND TP cũng đề xuất phương án nhà đầu tư sau khi xây dựng xong công trình sẽ chuyển giao cho TP khai thác sử dụng và sẽ được thanh toán bằng quỹ đất trong KĐTM Thủ Thiêm và tại các vị trí khác trên địa bàn TP.
Báo cáo của UBND Tp.HCM cho hay, hiện liên danh Công ty Bất động sản Phát Đạt - Công ty Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 - Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 đã đề xuất tham gia thực hiện dự án cầu Thủ Thiêm 4. Tổng vốn đầu tư của dự án vào khoảng 5.254 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí lãi vay trong quá trình thi công, chi phí tài chính có liên quan trong quá trình xây dựng, hoàn vốn và lợi nhuận của nhà đầu tư. Những chi phí này sẽ được xác định trong quá trình đàm phán, thương thảo Hợp đồng BT.
Cùng ngày 3/6, UBND TP và Tập đoàn Trung Nam đã ký hợp đồng BT dự án giải quyết ngập do triều khu vực TP có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu (giai đoạn 1) với tổng vốn đầu tư 9.926 tỷ đồng. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành sau 36 tháng thực hiện.
Nhằm thanh toán cho dự án chống ngập nói trên, ngoài 84% là vốn ngân sách, còn lại 16% UBND TP dự kiến sẽ sử dụng 3 khu đất tại Lô C8A Khu A Khu Đô thị mới Nam Sài Gòn, P.Tân Phú, Q.7 với diện tích 5.500m2; tại phường Phước Long B, Q.9 - Trung tâm hạt nhân 42.000m2 và tại số 232 đường Đỗ Xuân Hợp, P.Phước Long A, Q.9 diện tích 31.414m2 để đàm phán với nhà đầu tư được lựa chọn thanh toán.
UBND TP..HCM trước đó cũng đã phê duyệt đề xuất đầu tư xây dựng khu tái định cư tại khu vực Xí nghiệp Đầu máy Sài Gòn, P.11, Q.3 theo hình thức hợp đồng BT. Tổng vốn đầu tư của dự án trên 1.089 tỷ đồng. Công trình nhằm phục vụ cho người dân tái định cư của dự án Tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) cũng như bổ sung quỹ nhà tái định cư cho các dự án khác trên địa bàn quận 3.
Công ty CP Đầu tư xây dựng Cát Linh là nhà đầu tư lập đề xuất dự án này. Thực hiện dự án BT này, chủ đầu tư sẽ được TP bàn giao phần căn hộ dôi dư (sau khi hoàn thành việc tái định cư theo nhu cầu của quận 3) tại khu đất số 540/21 đường Cách mạng tháng 8, P.11, Q.3.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, chính quyền TP hiện cũng đang nghiên cứu một số đề xuất như Tổng công ty Đền bù giải tỏa đề xuất dự án Đầu tư Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng; dự án Nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng và khai thác quỹ đất ven rạch Xuyên Tâm (từ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đến sông Vàm Thuật) của Công ty Hà Nội Ngàn Năm; dự án BT cầu đường Bình Tiên đang tìm nhà đầu tư; dự án BT xây dựng Bệnh viện Sài Gòn…
Tại Tp.HCM, phong trào đầu tư dự án BT rất có thể bùng phát trở lại.
Cần cẩn trọng với 'cơn sốt' BT
Thực tế cho thấy, những cơn 'sốt' dự án BT thường diễn ra song trùng với sự nóng lên của thị trường địa ốc. Khoảng 4-5 năm về trước, phong trào đầu tư dự án BT đã rộ lên trên cả nước, nhiều nhất là tại Tp.HCM và Hà Nội.
Cụ thể, Hà Nội có trên dưới 100 dự án BT với tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, Tp.HCM cũng có khoảng 40-50 dự án BT với tổng mức đầu tư rất lớn. Sau cơn sốt, nhờ sự sôi động của thị trường nhà đất, các dự án triển khai theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng đã hạ nhiệt cùng với sự nguội lạnh của thị trường bất động sản.
Việc thoái trào này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, trong đó chủ yếu là do tính thời điểm khi nền kinh tế gặp quá nhiều khó khăn, thắt chặt tín dụng, nguồn tiền huy động không dễ dàng và chi phí đắt, thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, không có thanh khoản khiến nhiều doanh nghiệp ôm dự án BT khó khăn, rất nhiều dự án bị chậm tiến độ. Mặt khác, những ách tắc trong công tác GPMB, cùng việc bố trí quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư gặp khó khăn cũng khiến nhiều nhà đầu tư 'nản' và buông dự án BT.
Thế nhưng, khi thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu hồi phục, thay vì huy động vốn để hồi sinh các dự án chết này, đã có một số chủ đầu tư BT lại bất ngờ rút ra bằng hình thức hợp tác và nhượng lại quỹ đất dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp. Sở dĩ có việc trên là do các doanh nghiệp này đã 'vớ bẫm' từ sự bất cập trong công tác quản lý dự án BT trước đây nên chỉ bán quyền sử dụng đất cũng đã thu đủ tiền lời.
Hình thức BT về cơ bản là hình thức ít rủi ro bởi nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Chưa kể, nhà đầu tư được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch. Thường thì, nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, đặc biệt là khi phải đấu giá cạnh tranh.
Như vậy, bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, các nhà đầu tư không phải đấu giá mà giá đất được hai bên thỏa thuận, đôi khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.
Hiện nay, trong bối cảnh sức ép cải thiện hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng nóng, nhất là tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội, thị trường bất động sản ấm lại khiến hình thức đầu tư dự án theo kiểu đổi đất lấy hạ tầng rất có thể sẽ bùng phát trở lại. Song, nếu cơ quan quản lý không sớm nghiên cứu sửa đổi và ban hành những quy định mới về phát triển hạ tầng đô thị thì những hệ quả có thể sẽ một lần nữa tái diễn và sẽ khó kiểm soát hơn.