Những báo cáo về thị trường bất động sản (BĐS) gần đây cho thấy, tính từ nay đến năm 2016, thị trường Tp.HCM sẽ có khoảng 50.000-60.000 căn hộ được chào bán. Đáng chú ý là, hơn 70% nguồn cung trong đó là từ các dự án BĐS cao cấp.
Tại sao đua nhau làm BĐS cao cấp?
Giới chuyên gia trong ngành cho rằng, do kinh tế vĩ mô đang dần được kiểm soát cộng với các chính sách thông thoáng, nhất là Luật Nhà ở sửa đổi đã nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài được áp dụng từ ngày 1/7/2015 đã khiến lượng cầu tăng lên đáng kể. Mặt khác, những chuyển dịch của đồng ngoại tệ gần đây, theo đó tỷ lệ sinh lời của phân khúc BĐS cao cấp được đánh giá là hấp dẫn hơn các phân khúc khác. Phân khúc này ngày một sôi động là vì thế.
Theo khảo sát, từ đầu năm 2015 đến nay, hiện có nhiều dự án chung cư cao cấp mới đủ điều kiện pháp lý để được chào bán ra thị trường. Thậm chí, một số khác chưa đủ điều kiện bán hàng cũng tranh thủ cho phép người mua đăng ký đặt chỗ, điều đó khiến lượng căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường thực tế rất lớn.Không ít chủ đầu tư ồ ạt đưa sản phẩm ra thị trường nhằm giành lợi thế cạnh tranh trong những tháng cuối năm.
Minh chứng là, từ tháng 9/2015 đến nay, tại Tp.HCM, thị trường BĐS ghi nhận trên 5.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường từ hàng loạt dự án. Trước đó nhiều dự án có lượng căn hộ lớn như Khu đô thị Sarimi (6.500 căn), Vinhomes Central Park (10.000 căn), Masteri Thảo Điền (3.000 căn), The Gold View (1.905 căn) cùng nhiều dự án của Novaland… hiện đang được chào bán với những chính sách hậu mãi hấp dẫn.
Bên cạnh đó, Công ty địa ốc Khang Điền vừa mới giới thiệu khu biệt thự sinh thái cao cấp Lucasta tại quận 9; Western Dragon được BCCI hợp tác với Hoàng Anh Sài Gòn đầu tư dự kiến cuối tuần này cũng ra mắt thị trường; trong tháng tới, Hưng Thịnh Land cũng tung ra 3 dự án cao cấp mới; hoặc như Him Lam Land cũng chuẩn bị tung ra thị trường 207 nền nhà phố và 400 căn hộ cao cấp tại dự án mới mang tên Him Lam Phú Đông (Thủ Đức). Ngoài ra, Kusto Home cũng sắp triển khai giai đoạn 2 của dự án Đảo Kim Cương (Diamond Island) tại quận 2 với quy mô khoảng 1 nghìn căn hộ.
Trong thời gian tới, nếu nguồn cung BĐS cao cấp tiếp tục gia tăng trong khi
nhu cầu không như kỳ vọng sẽ dẫn tới tình trạng "bội thực" nguồn cung.
Hàng chục dự án căn hộ cao cấp với tổng số lượng trên 2.000 căn sẽ được các chủ đầu tư chào bán trong 3 tháng tới.
Trao đổì về việc vì sao “xoay chuyển” chiến lược sang đầu tư dự án chung cư cao cấp mà không đầu tư phân khúc đất nền như hàng chục năm qua, giám đốc công ty địa ốc tại Tp.HCM chia sẻ: “Đầu tư vào dự án nhà ở trung bình đòi hỏi chi phí bảo dưỡng, duy tu khá cao, còn phân khúc BĐS cao cấp đang có nguồn cầu lớn, hơn nữa các doanh nghiệp chỉ đầu tư cho công nghệ một lần và cung cấp nhiều dịch vụ tiện ích theo nhu cầu khách hàng. Khác với trước đây, thị trường BĐS làm dự án cấp thấp khó mà cạnh tranh được với các doanh nghiệp nhà nước. Thứ nữa, dự án nhà ở cấp thấp không thể quản lý hay vận hành tốt bởi bị giới hạn về chi phí đầu tư.".
Phân khúc cao cấp gia tăng mạnh mẽ?
Theo nhận định của một chuyên gia nước ngoài có nhiều năm làm việc tại Việt Nam, đa số các chủ đầu tư đều lý giải quyết định khởi động dự án vào thời điểm này là để đón đầu thị trường BĐS hồi phục vào năm 2015 - 2016. Tuy phân khúc căn hộ cao cấp đang được cảnh báo là dư thừa song các doanh nghiệp vẫn tiếp tục tham gia mạnh vào phân khúc này bởi yếu tố lợi nhuận và nhu cầu được cho là vẫn còn rất lớn.
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường BĐS Tp.HCM hiện nay đang mang một yếu tố rủi ro về việc lặp lại tình trạng bội cung như đã từng xảy ra vào thời điểm trước khủng hoảng năm 2006.
Ông Hiếu cho biết: “Tôi nhận thấy, có khả năng nhiều doanh nghiệp BĐS của chúng ta đang định vị sai phân khúc thị trường. Hiện nguồn cung phân khúc BĐS cao cấp đang quá lớn, trên thị trường sức hấp thụ có xu hướng sụt giảm, cùng với tín dụng đổ vào BĐS tăng và tính thanh khoản thấp sẽ gây nên hiện tượng bội thực”.
Trong khi đó, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savill Việt Nam bà Nguyễn Thị Vân Khanh nhìn nhận, nguồn cung nhà ở nhiều phân khúc đang khá dồi dào, quan trọng là các chủ đầu tư làm sao để đạt được một mức tiêu thụ hợp lý trong giai đoạn tới. Bà Khanh nói: “Tôi cho rằng, với sự gia tăng về nguồn cung song lượng giao dịch được ghi nhận vẫn tăng tốt. Điều lưu ý là, phân khúc cao cấp hiện có sự giao dịch chậm lại trong quý III vừa qua.".
Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Việt Nam bà Dương Thùy Dung đánh giá, nguồn cung phân khúc cao cấp tại Tp.HCM vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, trong quý III/2015 đã sụt giảm đáng kể so với quý trước đó.
Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, doanh nghiệp BĐS trong nước đang rất kỳ vọng vào những cơ hội mới từ các chính sách cho BĐS thời gian qua phát huy tác dụng, đặc biệt là tháo khoán cho người nước ngoài sở hữu nhà dài hạn tại Việt Nam. Nhất là, tín hiệu mới từ việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP)… sẽ mở ra cơ hội phát triển cho thị trường BĐS tại Việt Nam.
Vậy nhưng, để hiện thực hóa cơ hội sẽ phải cần một quá trình lâu dài. Ví dụ như, Hiệp định TPP chỉ mới kết thúc phiên đàm phán cuối cùng và còn phải chờ 12 nước thành viên phê chuẩn. Quá trình này phải kéo dài đến năm 2018 theo dự kiến. Trong khi chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cho đến này cũng chưa có được sự chuyển biến rõ rệt.
Hiện số lượng người nước ngoài nói chung mua nhà ở rất ít kể từ sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015. Lượng người nước ngoài quan tâm đến nhà ở các phân khúc có tăng trong quý III năm nay, giao dịch thành công chỉ từ những người đã và đang sinh sống tại Việt Nam một thời gian dài, phần lớn họ vẫn nhờ người thân trong nước đứng tên.
Ông Hiếu nhận định: “Phân khúc BĐS cao cấp có nguồn cung ngày một dồi dào, có thể đi từ các kỳ vọng vừa phân tích. Tuy nhiên, trên thực tế, việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cho đến nay hầu như chưa chuyển động gì. Trong trường hợp nguồn cung này tiếp tục tăng cao mà nhu cầu không đúng như dự báo sẽ dần tới hàng hóa tồn kho, ế ẩm, nợ xấu tăng như từng xảy ra trước đó. Rủi ro này rất lớn đối với diễn biến của thị trường hiện nay. Thực tế cho thấy, trước đó những khủng hoảng về kinh tế đã kéo theo khủng hoảng thị trường BĐS và phân khúc BĐS cao cấp sẽ bị tác động mạnh nhất. Hiện tượng này có thể sẽ lặp lại nếu tính toán sai lầm.".